2023H1中国商业地产发展趋势及上海商圈客流报告

《2023H1中国商业地产发展趋势及上海商圈客流报告》是由MobTech发布的一份报告，以下是对该报告的部分摘录，完整内容请获取原文查看。该报告主要分为四个部分：

1.全国宏观经济及商业地产行业发展概况

1.1 宏观经济概况

2023Q1中国整体经济喜迎“开门红”，复苏态势进一步确立。中国经济在疫情后呈快速恢复态势，2023Q1GDP同比增长4.5%。其中，第三产业复苏明显，对GDP增长贡献率高达68%，有力支撑经济增长。

1.2 行业发展概况

社零表现走强，百货店零售额、餐饮收入大幅提升。2023年1-5月，我国社会消费品零售总额187636亿元，同比增长9.3%。其中，商品零售167678亿元，同比增长7.9%；百货店零售额增长11.4%；餐饮收入19958亿元，同比增长22.6%。

1.2 社会消费品零售总额

社零表现走强，百货店零售额、餐饮收入大幅提升。2023年1-5月，我国社会消费品零售总额187636亿元，同比增长9.3%。其中，商品零售167678亿元，同比增长7.9%；百货店零售额增长11.4%；餐饮收入19958亿元，同比增长22.6%。

1.3 居民收入与消费支出

居民生活水平和消费意愿回升。2023年Q1全国居民人均可支配收入10870元，实际增长3.8%；居民主要消费构成中，食品烟酒占比最高，达31.6%，增长2.1%；医疗保健类消费增速最快，增长14.7%。

2.上海商业基本格局及热门商圈客流

2.1 上海商业概况

全国疫情防控放开后，尽管2022年新增商业量骤减，但上海的表现依旧亮眼：2022年，上海社会消费品零售总额1.64万亿元，继续居中心城市首位。且从商业规划来看，到2025年，全市商业建筑总面积达1亿平方米，未来依旧可期。

全市商业建筑规模逐年扩大，单体能级普遍提升

上一轮规划实施以来，上海市商业设施总建筑面积从 2014 年的 6469 万平方米增长至 2020 年的 8816 万平方米。大型商业设施成为上海商业快 速发展的重要基础性载体，规模占比不断上升。根据《上海市商业空间布局 专项规划（2022-2035年）》，到2025年，全市商业建筑总面积达1亿平方 米，到2035年，规划商业建筑总量控制在1.2亿平方米左右。

商业经济规模稳步提升，品牌影响力显著提高

近年来上海社会消费品零售总额稳步增长，商业贡献度较高，吸引国内外品牌首店、首发活动高度集聚。近五年，上海市社会消费品零售总额连续稳居中国城市首位，2021 年全市社会消费品零售总额达1.81万亿元。商业税收占第三产业税收的比重、商业就业岗位占全市就业岗位比重以及商业增加值占 GDP 的比重均较高。

2.2 上海商业空间体系

根据《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》，上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个。

上一轮规划构建了由“市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心、特色商业街”为核心的“3+1”实体商业空间体系，目前规划近期建设的 13 个市级商业中心基本形成，南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路等市级商业中心商业建筑规模已超百万平方米。成熟商圈更新改造进程加速，南京东路、淮海中路、徐家汇等市级商业中心已全面开展改造提升。规划近期建设的 17 个地区级商业中心也初步形成并逐步发育，吴中路等一批地区级商业中心发展势头强劲。

2.3 上海热门市区级商圈及商圈客流

年蝶变，从三街一场到29大市级商业中心，老牌商圈积极谋变，新晋顶流大秀才艺，上海商业未来模样因29个市级商圈之变而变。从日均客流来看，陆家嘴张杨路商圈作为第二代国际消费聚集区，客流表现独领风骚，而徐家汇、南京东路等老牌商圈仍跻身前列。

3.市级代表商圈及项目分析

3.1 市级商业中心代表-南京西路商圈

商圈概况

南京西路商圈区域面积1.9平方公里，2022年零售总额800亿元左右。在静安“千亿级商圈”的规划中，零售总额三年后将突破千亿。南京西路商圈每日平均客流为35.6万人次，其中涵盖的“南京西路”和“静安寺”两个地铁站交汇了2、7、12、13、14多条地铁线路，商圈全域包含25幢税收过亿元的楼宇，8幢“月亿楼”，还包括百年张园、锦沧文华这些全新亮相的特色老地标。

 商圈项目分布

作为上海规划的国际级消费集聚区的重要组成部分，商圈通过创设夜间经济、露台经济、延伸数字消费链条等来吸引和留住消费者。其中最受居住客群偏爱的商场是兴业太古汇，偏好比例达到了8.23%，该项目的商业体量也是南京西路商圈中规模最大的，达到了9.9万平方米；最受办公客群欢迎的则是芮欧百货，其偏好度达到了8.40%；而客流量最大的商业项目是上海晶品CrystalGalleria，其工作日的日均客流为4.9万人次，节假日日均客流则达到了5.7万人次。

疫情前后商圈客流复苏情况

南京西路商圈在疫情下展现出强大的韧性；2022年，静安引入首店226家，数量全市第一，南京西路商圈引入首店数继续蝉联上海各商圈榜首，引入全球高能级首店数占全市三分之一；今年以来，随着上海消费市场的回暖，南京西路商圈活力快速恢复，月客流超800万。

3.2 南京西路商圈代表项目-兴业太古汇

商场概况 

上海兴业太古汇开业于2017年，作为太古地产在上海的首个项目，项目融合了购物中心、写字楼、酒店和历史保护建筑，总体量达9.9万平方米，商场出租率达97%，其中零售业门店数量占比最高，为65.8%。

到访客群圈层分布

作为南京西路商圈核心商场，项目辐射范围广，综合客群来源小区/办公地的贡献度和渗透率情况看，居住地在距项目5-10km和10km外的客群对兴业太古汇的贡献率达70%以上。距离项目3km内的办公客群，合计贡献了43%以上的消费力。

到访客群职驻地分布

兴业太古汇的辐射范围主要集中在浦西(静安、黄浦、徐汇)及浦东的陆家嘴，项目对居住客群的影响范围更广。对办公客群来说，区域内写字楼、酒店众多，主要满足周边商务客群的多样化需求。

TOP10来源地客群分布及偏好商场识

综合客群来源小区/办公地的贡献度和渗透率情况，可发掘项目营销的优劣势小区/办公地，而结合项目体量与偏好商场排名，对比周边项目可直观的看到上海兴业太古汇的差异化竞争优势。

 到访客群画像及消费偏好

兴业太古汇坚持做高标准商业，引入年轻、潮奢品牌，注重高品质消费体验。兴业太古汇到访客群中，25-34岁占比最高，已婚占比70%以上，在有子女的到访客群中，未成年子女集中在（7~12）岁。收入10k-20k人群占比较高，有房一族占比65%以上，有车一族占比超半数。

4.区级代表商圈及项目分析

4.1 区级商业中心代表-青浦徐泾板块

商圈概况

青浦徐泾商圈板块属于大虹桥商务区及拓展区，其中东部地区是虹桥副中心主城区，西边则是大虹桥拓展区，东边是青浦的赵巷和华新，而南边是闵行的七宝和松江的九亭。区域面积达42.8km，整个商圈板块紧靠虹桥交通枢纽，“航空、高铁、高速、高架、轨交”为其打造了完善的立体交通网络，是上海极具发展潜力的板块之一。

商圈项目分布

徐泾板块各项目大多分布于17号线、崧泽大道沿线、104区块等区域。其中最受徐泾板块居住客群偏爱的项目是于2022年开业的上海天空万科广场，该项目的体量达10万平方。而最受办公群体欢迎的则是国家会展中心（上海），该项目总体量达15.0万㎡，工作日日均客流达7.0万人次，节假日客流为6.1万人次。

 疫情前后商圈客流复苏情况

疫情全面放开后，徐泾板块客流复苏强劲，2023年春节期间的客流已超过2022年全年客流高峰，并且2023年上半年客流量持续提升，在今年五一假期，蟠龙天地入市后，开业5天客流高达110万+，日均客流27万+，对徐泾板块的客流带动作用非常显著。

4.2 青浦徐泾板块代表项目-万科天空广场

商场概况

上海天空万科广场位于轨道交通17号线徐盈路站，体量约10万平方米，与商务办公、高端住宅、中高端租赁住宅、绿地等共同构成了一座约80万平方米大型TOD综合体——天空之城。该项目于2022年9月30日开业，以“新城市TOD商业，元气生长力中心”为定位，并以70%首店率、95%开业率助力青浦新城区商业消费提级。

到访客群圈层分布

开业以来，上海天空万科广场还持续引入了奈尔宝家庭中心、lululemon、上海CGV首家激光IMAX影城等城市和区域首店，并引入丰富的艺术活动，为人们提供全天候的休闲社交和家庭陪伴空间。但因与17号线徐盈路站无缝连接，项目对居住地1.5km和10km的跨区工薪族客群吸引力均较强，这与项目西面截流、东面吸纳、南北方向10公里无类似体量竞品的落位一致。

 到访客群职驻地分布

由于是区级商业中心，其辐射力主要集中在青浦本区及周边区域，从热力图来看，到访居住客群的分布较为集中，主要集中在青浦及紧邻的闵行等区域，对工作地的辐射范围相对比较分散，主要在大虹桥及周边嘉定、闵行、松江版块。

TOP10来源地客群分布及偏好商场识

项目居住客群的来源地分布较为集中，项目客群来源TOP10的小区距离项目均不超过2KM。贡献度前3的小区距离项目均不超过1KM.在办公客群中，对该项目贡献度最大的是距离项目大概16km的青浦万达茂，贡献度达到了5.24%。距离项目最近的上海百联奥特莱斯，定位与项目差异较大，对项目影响较小，偏好仅占3.18%。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）