2023年一季度房地产行业专题报告 西安办公楼及产业园市场回顾及展望

一、西安写字楼市场概览

第一季度西安甲级写字楼市场回顾

需求：一季度，全市净吸纳量约3.3万平方米，环比呈现小幅 上升，除去年前蓄客产生的成交，市场需求展现出有 序恢复迹象； 二月份项目带看量和问询量迎来短期高峰，虽然宏观 市场有转好迹象，但多数企业仍持谨慎态度，对价格 仍较为敏感，对遗留装修的高性价比类房源兴趣浓厚。供应：本季度全市未录得新项目入市； 核心子市场供需关系出现错位现象，存量空置房源 分布较为分散，与大面积客户需求匹配度较低； 预计第二季度，曲江、港务及浐灞子市场将迎来新 项目入市，推动市场总存量进一步提升，优化部分 供需结构。

净有效租金：本季度全市平均租金呈现小幅上升，净有效租金小幅上 升至88.9元每平方米每月。 随着问询量和带看量的增加，部分业主方收紧了优惠措 施，致使全市平均租金水平小幅上涨； 但是二季度，受市场新增供应的影响，全市租金将面临 一定下滑的压力。空置率：本季度空置率环比下降1.6个百分点至23.6%，租户 退租现象大幅减少； 预计二季度曲江、港务及浐灞子市场将迎来新项目 的入市，全市空置率将再一次被拉升，去库存依旧 是未来市场发展的主基调。

净有效租金和空置率

本季度租金水平迎来小幅提升，环比增加0.3%，至88.9元/平方米/月，主要由于经济回暖以来，问询量和带看量的增加，部分业主方收紧了 优惠措施。

子市场净吸纳量、租赁成交行业、租赁类型

本季度高新二期净吸纳量为全市第一，境商未来中心项目由于前期蓄客积累周期较长，在本季度迎来密集成交。此外，除建筑和房地产为代 表的主力成交行业外，互联网软件与服务、教育培训类企业在本季度市场需求增长显著。

未来净吸纳及空置率预测

高力国际预计从2023年二季度开始新增供应将逐渐拉高市场存量，市场需求随宏观经济环境的不断修复将缓慢释放，由此未来甲级市场将面 临一定程度的调整压力，呈现区间震荡走势。未来平均租金及空置率预测：高力国际预计随着市场供应的逐年增大，未来甲级市场租金将承受一定的下调压力。

二、西安甲级写字楼各子市场回顾

市中心

本季度市中心子市场市场退租现象减少，录得净吸纳量约614平方米，需求以建筑业、消费 品及专业服务类企业为主，空置率下降0.5个百分点，至22.2%； 本季度仍无新增供应项目，随着周边零售商业、文旅产业发展蓬勃，写字楼市场供应不足， 致使商务氛围转弱，市场需求不振； 租金方面，净有效租金呈现小幅下降，至115.2每月每平方米，对比其他区域，产品设施陈 旧，租金溢价较高，预计未来仍面临一定下行压力； 对原有空间进行升级改造，或将提高产品的市场竞争力。

城北

本季度城北市场活跃度显著提升，带看量及问询量在年后迎来短期高峰，净吸纳量约2,311平 方米，较上季度增加明显，空置率下降至17.4%，环比降低1.1个百分点； 城北市场需求特征明显，具有国央企背景的建筑工程、能源化工类企业在甲级写字楼的市场表 现积极，承租能力较强，面积需求也以500平米以上的大户型为主； 本季度市场租金呈现上升趋势，约88.1元每月每平方米，一方面，城北市场将面临连续三年未 有甲级项目入市，市场供应不足，核心区位的优质房源稀缺；另一方面，得益于春节假期后， 多个项目问询量及带看量暴增，增强了业主方的市场信心，部分项目削减了优惠政策； 预计区域在新增供应持续短缺的情况下，有望抬高区域平均租金价格，并产生需求外溢现象。

高新一期

一季度高新一期市场净吸纳量约6423平方米，空置率下降至30.7%，环比降低1个百分点； 需求方面，互联网科技企业表现亮眼，实现大面积扩租，能源化工在区域内增长较为显著。 除此之外，建筑业与金融类企业仍为市场的成交主力； 租金方面，价格呈现小幅微升，至82.2每月每平方米，互联网科技企业需求的复苏以及项目 带看量和市场问询量的提升，业主方降价意愿降低，部分项目收紧了优质房源的优惠政策。 高新一期市场短期内暂无供应预期，同时，经济复苏带动企业租赁需求增长，有望改善区域 空置水平，提升去化仍是区域的主要目标。

高新二期

本季度高新二期净吸纳量居全市首位，约19,185平方米，空置率降至20.4%，环比下降3.2 个百分点；其中，境商未来中心成交占比最高，得益于前期进行了较好的蓄客积累，并在本 单季度实现成交量超1万平方米。 需求方面，教育培训行业复苏迹象明显，排在区域新增需求行业的首位，继上季度猿辅导进 行大面积布局外，本季度学而思（K12业务线）在高新二期进行布局。除此之外，专业服务 、建筑工程、互联网科技类企业随着经济回暖，活跃度较去年明显提高。 区域租金有反弹迹象，一季度呈现小幅上升至96.9元每月每平方米，环比增加0.4% ；预计宏观市场回暖下，供需两端的协同增长，有望推动区域市场形成良性循环发展。

曲江

受新年假期及疫情影响，本季度曲江子市场迎来少量成交，空置率呈现小幅下降， 环比降低0.2个百分点，至10.7%； 需求方面，在区域政策和经济回暖的双重引导下，金融类企业 （财富中心、资产管 理）在本季度的问询量明显上升，同时，随着疫情后，出入境管制的放松，留学培 训类的机构对小面积户型的问询量迎来显著提升。 区域租金水平仍相对稳定的状态，约87.6元/平方米/月； 预计二季度将陆续迎来南飞鸿项目的入市，区域空置水平将面临一定挑战。

南二环及小寨

一季度南二环及小寨净吸纳量约1382平方米，空置率环比下降1.1个百分点到达14.5%； 值得关注的是，医疗保健类企业在区域内的面积需求有所提升，此外，随着消费的复苏， 消费品企业在区域表现活跃。 由于区域内优质项目较少，甲级项目稀缺，客户选择范围较少，区域租金在市场环境多变 的状态下仍表现较为坚挺，本季度仍保持在95.9元每月每平方米； 预计区域短期内暂无新项目入市，保持稳定去化，空置率有望趋向健康水平。

港务及浐灞

一季度，港务及浐灞市场空置率环比下降1.8个百分点，至34.7%； 从需求来看，区域内受产业发展格局影响，主力成交租户以建筑工程、贸易、物流运输类 的企业为主。其中，中西部陆港金融小镇因项目规模较大，前期招商政策力度大，吸引企 业较多项目初具商务氛围，一季度迎来部分企业租约到期，租户迭代更新。相比之下，浐 灞商务中心的表现较为稳定； 一季度净有效租金较上季度有所下滑，至60.5元每月每平方米，区域产业基础薄弱，写字 楼市场仍处于发展阶段，业主方依赖大力度的租金优惠吸引企业入驻； 预计区域二季度将迎来浐灞自贸中心项目、中西部陆港金融小镇二期项目的大体量入市， 区域载体增多，产业氛围日渐浓厚，趋向成熟发展。

三、西安产业园市场

本季度各子市场行业需求占比

西咸子市场能源及公共事业增长显著，高新子市场成交依旧以在科技研发、通信和其他电子设备制造领域为主导，航天子本季度市场需求集 中在建筑业，经开子市场本季度活跃度较低。西安产业园市场未来供应：高力国际预计，2023-2025年西安产业园市场总计新增供应约613万平方米。当前，西咸新区、高新三期、航天基地以及正在不断加大优质 产业园的建设力度，将为市场持续提供新的优质供应。

未来西安产业园空置率预测

高力国际预计未来三年内西安市产业园将面临较大的空置压力，预计全市场空置水平可能会在2023年触及阶段性高点。在产业落地、载体先行 的理念下，未来大西安 更多的优质产业将拥有 更强有力的空间支撑， 也将带动西安产业园产 品的快速升级迭代。 随着供应量在短期内的 加大，租户市场效应日 渐凸显，租户在产业园 载体选择的多样性提升。

未来西安产业园平均租金预测

高力国际预计未来三年内西安市产业园将面临较大的空置压力，租金水平承压较大。预计全市场空置水平可能会在2023年触及阶段性高点， 未来三年租金也将面临下行压力。从长远来看，在秦创原* 的积极带动下，未来将 会吸引省内外更多优质 项目入驻，同时也将孵 化出更多具有科技含量 的新项目，高力国际预 计，产业园市场需求有 望上升。 短期内的集中供应，将 助推空置率快速攀升， 政府资源调控或将改善 市场供需关系，但在市 场竞争加剧的情况下， 未来租金水平仍将面临 较大的下行压力。

编辑：999感冒灵