2023年房地产信用展望 新地产周期下的银行经营

一、新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出

1.1、新地产周期：扩张期--管控期--去化期

房地产行业是典型的资金密集型行业，对金融具有很强的依赖性。房地产融资主要具有以 下特点：1）涉及资金量大且集中，房地产的单体价值往往较大，一幢房屋售价几十、几 百甚至上千万元一套，在房地产商品的生产流通环节大多需要金融资源做配套支持。2） 资金周转周期长，房地产开发建设需要取得土地并进行开发，再进行建筑施工、竣工验收、 装修等一系列复杂的过程，相比于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长。

3）易受政策影响，房地产行业涉及社会民生等诸多领域，关联的上下游行业众多，可谓“牵 一发而动全身”，因此更易受到高层关注和政策影响。 基于以上特点，房地产行业的发展与金融周期密切相关，从银行经营角度来说很多管理者 的实践思路依然是“要发展必须要靠房地产”，依赖土地信用扩张实现自身盈利增长似乎 是一种传统的经营逻辑，但我们观察到这样的经营逻辑近年来出现了一些新变化。

1）扩张期：90 年代初至 2017 年。2017 年之前，房企加杠杆，银行受益。自上世纪 90 年代房地产市场化制度确立以来，我 国房地产行业迎来飞速发展，房地产开发企业杠杆率快速上行，银行信贷投放伴随着房地 产信用扩张（按揭、开发贷、地产配套融资、土地抵押融资等），在房价持续上涨的预期 下，这种信用扩张似乎形成了一种“无风险扩张”，房地产的金融属性也逐渐增强。

银行的信用投放非常依赖房地产，上市银行涉房贷款占比在 30%以上。房地产信用涉及 的范围比较广，对房企贷款有对公开发贷、物业贷、并购贷等形式。同时由于房地产行业 涉及的链条非常长，上下游企业众多，比如建材、家电企业的融资需求也是银行信贷投放 的重要渠道。另外，其他一般企业可以用房地产抵押做融资，比如厂房、商铺抵押的经营 性贷款，而居民的个人住房按揭贷款则是银行的优质资产。观察上市银行的贷款结构，直 接与房地产相关的主要有两部分，占比合计 30%以上。其中个人按揭贷款占比约 25%（国 有大行更高一些），房地产开发贷占比约 5%，如果把建筑业行业贷款+以房地产抵押的贷 款都算到涉房贷款范围的话，整体涉房贷款占比约 60%，部分银行甚至达到 70%以上。

基于土地信用的扩张，银行的盈利模式粗放且高效：五大涉房渠道保障高收益信用投放。 ① 房地产企业：对公开发贷、并购贷、物业贷； ② 房地产上下游企业：建材、家电等融资需求； ③ 其他企业：以房地产做抵押的贷款（厂房、商铺抵押的经营性贷款等）； ④ 居民：个人按揭贷款等； ⑤ 土地财政：政府以土地抵押--融资--开发基建项目--城市发展--地价上涨--继续用土地抵 押融资。

地产信用的过快扩张使得金融政策的可控性较差，开始积聚金融风险。扩张期反映出来的 特点是，在房地产融资的强力支撑下，银行并不缺信贷项目，缺的是货币供应，似乎有多 少货币供给就能投放多少信用，可以看到期间社融增速持续高于 M2 增速。然而这个阶段 的金融政策虽然很有效但可控性却比较差，往往是降息降准等政策一放松，基建、地产带 头发力，经济景气度迅速提升，通胀、金融风险问题开始积累；政策一收紧，潜在问题暴 露，经济景气度回落。

扩张期中调控的效果比较有限，无法实现严管。为了抑制房地产市场的过热状态，国家从交易监管、购房政策、土地政策、外资管理等层面加强监管，打击炒房行为。同时为控制 房价，银监会要求银行对贷款进行评估，严控房地产风险敞口，采取措施提高首付比例、 暂停第三套房贷、一线城市和部分二三线城市开始限购。但我们认为这个阶段的调控效果 比较有限，从银行角度观察，监管限制对房地产行业投放贷款，银行可以通过委托贷款、 同业投资信托计划等形式绕过监管，除了银行以外影子银行实质上也能发挥银行的功能继 续给房地产企业加杠杆。

2）管控期：2017 年期管控趋严，“房住不炒”阶段性遏制房价上涨。2017 年开始房地产市场实质上进入到严格管控的阶段，房住不炒的理念加上金融去杠杆、 资管新规等政策影响，房企的融资能力开始出现下降，房地产业贷款和个人住房按揭贷款 增速从 2017 年末的 20.9%和 22.2%降至 2022 年 6 月末的 4.6%和 6.2%。房屋新开工面积和 商品房销售面积增速从 2017 年开始拐头向下，房地产投资和销售的热度也有所降温。这 个阶段我们认为应属于房企主动加杠杆的末期，即企业仍有加杠杆意愿，但随着房价持续 上涨的刚性信仰出现松动，这种意愿并没有之前那么强，而且加杠杆的能力在金融政策边 际收紧的情况下有所下降。

3）去化期：2020 年起进入经济去地产及地产去金融化的新周期。阶段一：部分房企仍有扩张意愿，但监管政策频出，开始被动去杠杆。2020 年以来，监 管层面不断加强对房地产市场资金面的管控，严格限制房企融资的体量及方式增强其融资的市场化、规则化、透明度。2020 年 8 月，央行、住建部出台了重点房地产企业融资监 测和融资管理的“三线四档”规则；12 月，央行联合银保监会出台《关于建立银行业金融机 构房地产贷款集中度管理的通知》，分档设置了房地产余额占比和个人住房贷款余额占比 两个上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制；2021 年 3 月，央行和银保监会又联合开展经营贷违规流入房地产问题专项排查，防范经营性贷款违 规流入房地产市场。

阶段二：房企谋求转型，放弃加杠杆甚至开始主动降杠杆。在“三道红线”监管指标，以及 外部融资环境不断收紧的共同作用下，房企开始主动降杠杆阶段，积极优化“三道红线” 指标或保持绿档不触红线。1）经营上，多维度营销促进回款加快销售结转；2）投资上， 减缓拿地节奏，寻求如合作开发、旧改等多元化的拿地方式，以减少拿地开支；3）融资 上，以长期债券替换短期债券等方式优化债务结构。

从房企融资情况来看，地产去金融化的效应十分显著。根据中指研究院统计，2022 年房企非银类融资总额 8495 亿元，同比下降 50.4%。其中海外债占比仅为 2.1%，同比下降 13.6pct；信托占比 11.1%，同比下降 17.7pct。

1.2、银行板块表现与地产周期演变高度相关

银行作为典型的顺周期行业，其行情演绎与宏观经济预期密切相关。回溯近十年银行板块 行情表现，2012 年以来银行股主要出现四次大涨行情，除 2014 年 10 月-2015 年 6 月主要 由流动性驱动之外，其他三次均是货币政策宽松背景下，宏观经济预期逐渐改善，银行股 估值修复带来的大涨行情，而经济预期的改善过程中，地产景气的提升或修复在大部分时 间段均起到重要的推动作用。我们通过拟合银行指数（中信）与上证地产指数的相关性评 估银行股与地产股的市场表现，2022 年以来二者相关系数趋于提高，尤其是 7 月“停贷” 事件以来相关系数由 0.58 提升至 12 月的 0.87。

总结两轮典型“宽信用”下的银行行情：地产扩张期 vs 地产去化期 1）2012-2013 地产扩张期：非标业务迅猛发展，机制灵活股份行股价领涨。2012-2013 年 期间，在宽松货币政策的催化下，经济复苏预期显著升温，银行股出现一轮大涨行情。彼 时非标业务迅速发展，银行通过表外非标融资（底层资产大部分为地产类项目）高效驱动 规模扩张，股份行机制灵活同时涉房业务开展较多，充分享受非标业务扩张红利，期间民生银行、兴业银行、平安银行等股份行涨幅较高。

2）2020-2022 地产去化期：疫情影响下的结构性宽信用，优质区域性银行获取资产能力 强，股价领涨。2020 年后新冠疫情爆发以及后续两年不间断超预期反复，在经济不确定因 素增多的背景下，企业和居民加杠杆意愿疲弱，在资产端商业银行面临实体融资需求不足 问题，而在负债端，伴随居民风险偏好下行，银行普遍揽储压力不大，银行经营的核心矛 盾为房地产去化期中的优质资产荒。因此，信贷需求景气度较高“苏浙成”的地区，由于 当地部分优质区域性银行资产投放维持强势，业绩确定性强，受到市场青睐。2020 年以来， 杭州银行、宁波银行、成都银行和江苏银行等优质区域性银行领涨银行板块。

二、2022年回顾：地产阶段性“缺席”宽信用

2.1、社融增速缓慢下降，房企融资面临阶段性难题

房企融资三大渠道：信贷、债券及非标，2022年均承受较大收缩压力。

民营小型房企较难从银行获取授信。贷款的特点是融资成本相对较低、期限长，能够比较 好的匹配到房地产开发的资金属性。但贷款同时受到较严格的监管，比如房地产开发贷需 要满足“432 原则”，而银行出于风险因素考虑会比较审慎介入房地产信贷所以审批流程比 较复杂，尤其在 2017-2018 年金融严监管之后，很多银行都建立了与房企合作的白名单， 入选白名单的房企基本都是销售规模居前的大型房企，因此民营且规模比较小的房企很难 从银行拿到授信额度。注：房企开发贷“432 原则”：“4”是指该项目需要保证至少四证 齐全，四证件是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程 施工许可证；“3”是指项目中开发商至少要有 30%的自有资金；“2”是指开发商或者其控股股东需要具备二级开发资质。

发债融资成本分化较大且易受市场影响。除了申请银行贷款之外，房企也可通过发债的形 式融资，好处是不需要资产进行抵押，审批流程较银行贷款更灵活。但发债主体一般也是 大型房企而且很多地产公司没有境内发债的资质，因此境外债也是房企融资的重要构成。 另外发债融资成本分化较大，国企央企一般 3%-5%，民企或达 7%-8%，而且容易受到市 场影响。 非标融资难度大幅提升。2019 年 7 月以来监管要求地产信托余额不能新增，截至 2022 年 9 月，整个行业信托规模压降近 1.6 万亿。

社融增速处于缓慢下行通道当中。2022 年 12 月社融同比增速为 9.6%，环比上月继续下 降 0.4 个百分点。分项来看，12 月新增社融约 1.31 万亿，其中人民币贷款新增 1.44 万亿， 同比多增 4004 亿元；表外三项（银行承兑汇票、委托贷款、信托贷款）单月合计减少 1418 亿元，信托贷款继续压降。直接融资方面，受 11 月中下旬以来债券市场大幅调整影响， 很多企业取消了原定的债券发行计划。2022 年在“稳增长”导向下，金融支持实体的政 策驱动力度较强，但受到疫情影响今年整体融资需求偏弱，居民信贷的增长尤其乏力，同 时观察到较多按揭贷款早偿现象。

2022 年涉房贷款增量远低于往年同期。2022 年以来涉房贷款延续下行态势，2022 年全年 涉房贷款增加 7213 亿元，占新增贷款的 3.4%，较去年同期少增 1.87 万亿元。按揭贷款受 居民加杠杆意愿减弱影响，2022 年全年仅新增 0.48 万亿元，同比少增 3.40 万亿元。与往 年相比，2022 年涉房贷款增量不足上年同期的 1/3，不足 2015-2020 平均水平的 1/5。

2.2、2022年银行板块市场表现回顾：地产风险的情绪冲击与估值压制

第一阶段（1 月初-2 月底）：稳增长预期催化下，宽货币向宽信用传导，银行股超额收益 明显。2022 年初货币政策延续宽松态势，继 2021 年 12 月降准之后，2022 年 1 月 LPR-1Y 和 LPR-5Y 均下降 5BP。同时 1 月社融出现超预期开门红，市场对宽信用预期有所加强，叠 加稳增长政策加码，银行股迎来一波上涨行情，期间（01.04-02.23）银行指数涨幅 5.25%， 跑赢沪深 300 指数 11.24 个百分点。 第二阶段（2 月底-3 月底）：俄乌冲突升温，银行股随权益市场走弱。2 月 24 日之后，受 俄乌事件的地缘政治风险影响，全球风险资产波动加大，A 股投资者避险情绪蔓延，亦产 生较大波动，期间（02.24-03.29）银行板块下跌 4.88%。

第三阶段（3 月底-4 月中）：业绩催化，估值企稳。3 月底上市银行 2021 年报陆续披露， 银行业绩稳健，部分优质区域性银行实现营收增速＞10%的同时归母净利润增速＞20%，靓 丽业绩对行情起到一定催化作用，银行估值有所企稳，期间（03.30-04.15）银行股涨幅 4.21%，跑赢沪深 300 指数 5.75 个百分点。 第四阶段（4 月中-6 月初）：上海疫情反复，银行经营环境承压。3 月中下旬以来，上海 疫情出现超预期反复，疫情影响下银行业务拓展承压，同时企业的经营压力加剧，市场对 银行资产质量出现担忧，银行股估值走低，期间（04.16-06.01）银行板块下跌 6.95%，跑 输沪深 300 指数 4.95 个百分点。

第五阶段（6 月初-6 月底）：上海解除静态管理，经济预期改善，银行板块回暖。6 月初， 封城 2 个月之久的上海宣布解除静态管理，经济复苏预期带动权益市场边际修复，期间银 行（06.02-06.30）板块上涨 3.43%，跑输沪深 300 指数 6.41 个百分点。 第六阶段（7 月初-8 月中旬）：房地产“停贷”事件发酵，银行板块走低。7 月以来各地 停贷事件频出，地产风险再度引发市场对银行资产质量的担忧，银行板块走弱，期间 （07.01-08.10）银行板块下跌 10.21%，跑输沪深 300 指数 4.09 个百分点。

第七阶段（8 月中旬-9 月中旬）：中报业绩催化，银行估值边际修复。8 月中旬以来，银 行中报陆续披露，业绩表现好于市场预期，资产质量在疫情的扰动下仍然稳健，银行估值 边际修复。期间（08.11-09.15）银行板块上涨 2.39%，跑赢沪深 300 指数 6.31 个百分点。第八阶段（9 月中旬-11 月中旬）：经济预期走弱，银行股下跌。9 月中旬央行披露 8 月金 融数据，社融增速再次回落，同时房地产销售数据尚未出现起色，经济预期走弱。期间 （09.16-11.10）银行板块下跌 8.71%，跑输沪深 300 指数 2.43 个百分点。

第九阶段（11 月中旬-年底）：“稳地产”加码，银行资产质量预期改善，银行股反弹。11 月 13 日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》， 出台16条措施在供需两端同时发力维稳房地产市场，诸多政策首次落实到文件制度层面。 11 月 14 日，银保监会、住建部、央行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有 关工作的通知》，对房企短期流动性形成重大利好。“稳地产”政策超预期加码，银行资产 质量改善预期强化，银行股股价回温。

地产风险释放，股份行估值受到压制。自 2022 年 7 月停贷风波以来，由于商业银行表内 外业务与房地产行业存在较大的关联度，伴随地产风险逐渐传导至按揭端，加剧了市场对 银 行 信 用 风 险 的 担 忧 ， 其 中 涉 房 业 务 占 比 较 高 的 股 份 行 估 值 压 制 程 度 更 高 。 2022.07.01-2022.10.31 期间招商银行、兴业银行和平安银行股价涨跌幅分别为-36.4%、 -24.5%和-31.0%，跌幅在上市银行中排名靠前。

三、2023年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复

3.1、“稳地产”之融资：困境迈向复苏

“房住不炒”大方向不变，地产难回归金融属性，但融资端或从困境走向复苏。结合地产 新周期的判断，我们认为2023年经济增长去地产化及地产去金融化的长期趋势不会改变， 房地产市场难以回归金融属性，但房企阶段性的融资困境或有较大改观。中央经济工作会 议定调扩内需、稳增长、防风险，会议在“着力扩大国内需求”部分提到了“支持刚性和 改善型住房需求”，2023年或可期待更多的需求侧政策落地生效。自 2022 年 11 月以来， 包括“三支箭”政策组合、金融支持地产16条举措、首套房贷利率动态调整机制等重要 涉房政策密集出台，地产融资持续下滑的悲观预期有所改观，尤其是民营房企融资的难题 得到阶段性缓解。

23 年政策的重要发力点或在需求侧，改观居民收入预期，提高居民加杠杆意愿。2022 年 居民房贷利率大幅下降，年初以来 5 年期 LPR 累计下调 3 次共调降 35BP，根据贝壳研究院 的监测数据，2022 年 12 月（截至 20 日）全国首套房平均房贷利率为 4.09%，较年初下降 约 130BP。但价格政策对房地产销售的改善却收效甚微，根据中指研究院统计，2022 年 TOP100 房企销售额同比下降 41.3%，各阵营房企销售额均有所下滑，其中，TOP10 房企销 售额均值为 3107.7 亿元，较上年下降 33.1％；TOP11-30 房企销售额均值为 1035.0 亿元， 较上年下降 45.5％；TOP31-50 房企及 TOP51-100 房企销售额均值分别为 519.4 亿元和 276.1 亿元，同比分别下降 50.2％和 42.6％。

超额储蓄现象值得关注，2022 年居民更愿意存钱了。2022 年在居民收入预期悲观，消费 场景缺位，地产销售低迷，债券市场调整等诸多因素影响下，住户部门风险偏好明显收敛， 资产负债表收缩，资金以存款形式回流银行表内，居民超额储蓄现象突出，且存在明显的 存款定期化趋势。2022 年居民存款新增 20.34 万亿，较 2021 年多增 5.06 万亿，其中新 增定期存款 10.33 万亿，2022 年末个人定期存款占比提升至 29.83%。

政策提振楼市信心，2023 年居民超储或向房地产释放。伴随疫情对经济的影响逐渐消退， 经济基本面的改善将带动居民部分预防性储蓄的释放，而住房资产一直以来都是居民资产 配置的主要方向，近年来住房资产占居民资产的比例维持在 40%左右。目前制约购房需求 的因素主要源于居民对于交付问题的担忧及房价的悲观预期，伴随房地产销售端刺激政策 的出台以及“保交楼”的稳妥推进，居民对于楼市悲观预期有望得到修正，推动超额储蓄 部分流向房地产行业。

“三支箭”政策组合落地效果跟踪： 政策驱动银行授信密集落地，需关注实际信贷执行情况。据中指研究院统计，截至 1 月 9 日，至少已有 105 家银行向 188 家房企提供授信，总额度约5.5万亿。在政策推动下，银行对房企授信范围不断扩大，一方面，授信银行从国股行拓展至 城农商行，另一方面，获得银行授信的民营房企数量不断增多，2023 年银行涉房信用有 望迎来拐点，但授信额度为银行对房企放贷的最高上限，仍需关注信贷实际执行情况，从 获得授信银行数量来看，万科、美的置业、碧桂园等头部民营企业以及中海、绿城等央企 授信银行家数最多，反映目前商业银行介入房地产行业仍持谨慎态度。

“第二支箭”延期扩容支持下，地产信用债融资边际修复。根据交易商协会和上市房企公 司公告的不完全统计，截至 1 月 31 日，已有 7 家房企披露申请“第二支箭”储架式注册 发行，合计额度达 1150 亿元。2022 年 12 月以来，美的、金辉、碧桂园及新城加速推进 中债增担保下的中期票据发行，优质民企合理融资需求得到有序支持。伴随交易商协会支 持民营房企债券融资，在 12 月债券市场大幅调整的背景下，地产债发行规模仍实现明显 回温，2022 年 12 月地产债的净融资额已扭转自 2022 年 7 月以来的负增趋势，净融资额 达到 201.58 亿元，同时在“第二支箭”支持下，2022 年 12 月民营房企发债规模明显回升，12 月当月民营房企发行债券规模共 84.3 亿元，为 2022 年以来单月发行规模最大值。

第三支箭：A 股上市房企重启再融资。2022 年 11 月 28 日，证监会新闻发言人透露在上 市房企股权融资方面调整优化 5 项措施，“第三支箭”股权融资正式落地，明确恢复涉房 上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。12 月，证监会 指出“允许符合条件的房企‘借壳’已上市房企”。此前部分房企已宣布拟配股筹资，预 计后续相关配套政策将持续推出和完善。

因城施策，首套房贷利率变阶段性政策为长期机制。1 月 5 日，央行、银保监会决定建立 首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下 降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。新政策实质上是 将 2022 年 9 月阶段性的政策变为长期机制，根据国家统计局公布的 70 个城市情况，目 前已有 38 个城市符合条件。

3.2、“稳地产”之风险：托而不举，有效化险

222Q4 地产信用债违约规模和比例下行。2022 年以来，受地产风险发酵影响，各类金融 机构介入房地产行业融资均持谨慎态度，房地产行业信贷、债券、非标等融资渠道持续受 限，高杠杆民营房企现金流承压，叠加销售端需求低迷造血能力不足，2022 年以来房企 信用债违约事件频出。伴随 11 月中旬以来地产支持政策的超预期宽松，尤其是房地产信 贷、债券、股权融资政策的全面宽松，房企融资环境出现明显回温，22Q4 地产信用债违 约规模和违约比例均出现了明显的下行。

3.3、“低估值”的修复：地产视角看2023年银行经营

涉房敞口：全口径的涉房业务包括担险与非担险业务： 1）对于表内授信，银行需承担信用风险（担险），主要包括实有及或有信贷、自营债券投 资、自营非标投资等； 2）对于表外融资，银行不承担信用风险（非担险），主要包括房地产相关净值型理财、委 托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销债务融资工具等。 表内外涉房敞口均持续压降。42 家上市银行当中，部分股份制银行自 20 年起较为详尽的 披露了涉房业务的规模与结构。从股份行披露数据来看，2020 年以来全口径涉房业务/总 资产比例整体压降。其中担险资产以对公房地产贷款为主，多聚焦名单内优质房企客户， 且抵押物充足；非担险资产中主要为债券承销、代销信托等，其中平安银行非担险资产中 代销信托及基金占比维持在 40%以上，2022 年三季度末代销信托及基金规模压降至 452 亿元，较 2021 年初下降了 34.40%.

风险：政策持续宽松+涉房敞口压降，银行涉房风险缓释。2022 年三季度以来，“保交楼” 专项借款，重启 PSL 工具，地产融资“三箭齐发”，以及保函置换预售监管资金等地产宽 松政策频出，多维度利好房企现金流改善，增强房地产企业偿债能力。一方面，伴随商业 银行加大房企融资支持力度，叠加楼市销售端政策加码提振居民购房意愿，房地产企业现 金流有望回暖，利好银行风险缓释；另一方面，上市银行对公房地产风险敞口不断收缩， 涉房不良生成趋缓。三季度末平安银行对公房地产贷款不良率已现明显改观， 对公房地 产不良率环比下降 5BP 至 0.72%。展望下阶段，地产宽松政策的效果将逐渐体现，同时 银行自身严格地产项目准入，强化贷后管理跟踪以及合理预判和处置涉房不良资产，预期 涉房风险将持续缓释。

涉房风险拐点有望出现，银行股估值修复可期。伴随房地产行业“金融 16 条”的出台， 地产政策的超预期宽松催化了市场对地产信用风险改善的预期，2022 年 11 月 17 日后银 行股迎来估值修复行情，银行指数 PB_LF 触底回升。预期伴随地产政策驱动力度的不断 加大，银行涉房风险有望迎来拐点，市场预期兑现过程中，银行股估值修复可期。

四、投资分析

中央经济工作会议定调扩内需、稳增长、防风险，22 年银行业经营面临的“三重压力”： 信贷需求不足、息差收窄、房地产风险释放，有望在经营环境上得到全面改善，疫后复苏 +地产修复或将继续助推银行板块估值修复。

信贷：展望 2023 年，中央经济工作会议强调“引导金融机构加大对小微企业、科技创新、 绿色发展等领域支持力度”，我们认为普惠小微、科创金融、绿色信贷、高端制造业仍会 是信贷重点发力方向。两大稳增长的重要抓手：①基建，仍然会承担比较重的责任，预计 23 年相关的政策性金融工具会进一步加码；②房地产，会议在“着力扩大国内需求部分” 提到了“支持刚性和改善型住房需求”，明年可以期待更多的需求侧政策落地生效。按揭 贷款的需求有望企稳，开发贷款也有望延续恢复性增长。 息差：总体判断逐渐企稳，重定价压力集中反映在 23 年上半年，资产收益率随着需求回 暖或企稳回升，存款挂牌利率改革的效果还会释放，存款定期化现象有望缓解。

编辑：JACK