2022年金地集团竞争优势分析 寻求房地产的“阿尔法收益”

一、 兼顾规模与效益，做低调的“优等生”

金地集团在业内属于一家比较“低调”的企业，在这背后反映的是其“稳健”的经 营逻辑，2016 年在历经沉浮后，金地集团积极做出调整，凭借多年来的内功修炼，踏入高增长轨道，2019 年顺利踏入两千亿大门，随后保持稳定发展态势。

1、 不跟风“三高”模式，始终坚持规模与效益的平衡

过去十年，房地产行业“三高”模式盛行，追高冒进，大量举债扩张是过去行业的 普遍现象；而如今行业已全面进入缩表周期，原先在“三高”模式下更为激进的企业频 繁爆发危机，“三高”模式难以为继。

反观金地集团“不走寻常路”，在不依赖高杠杆、不牺牲利润的前提下实现规模高 速增长，2021 年，金地集团的销售业绩达到 2867 亿元，销售额逆势增长 18.15%，2022 年 3 月金地集团行业销售排名由第 12 位上升至第 9 位，重回前十行列。

在过去十年间金地集团净负债率稍有提升，但常年低于 70%，三道红线始终保持在 绿档。当前政府加强行业金融监管，为金地集团这类稳健发展的企业创造了发展的机遇期。

在不盲目追求规模化增长，坚守利润底线的原则下，金地集团的净利润率和毛利润 率长年保持高于行业均值；受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专 业能力的逐年提高，金地集团的周转率也有了明显的提升，2021 年的 ROE 仍达到了 15.7%，稳居行业前列。

2、 健康指数高，融资优势显著

如今“融资难”已经成为行业共识，部分房企因为流动性危机导致信用风险蔓延， 发债融资渠道受阻；房地产企业的信用质量加速分化，唯有经营稳定、财务健康的企业 才能在融资上有额外的优势，因此企业融资成本的高低也成为衡量房企核心竞争力的关 键指标之一。

过去几年金地集团一直保持着较低的融资成本，2021 年金地集团融资成本进一步下 降至 4.56%，体现了金融机构对金地集团的极大认可。（报告来源：未来智库）

二、 垫高投资安全垫，稳固基本盘

过去几年，企业拼命冲规模，在投资布局上有两个典型现象：

一是投资下沉三四线，随着货币化安置政策的大力推进，三四线城市市场热度上升， 引发众多房企 2017、2018 年下沉布局。近两年货币化安置步入尾声，三四线城市面临严 重的人口流失，购买力不足等问题，销售遇阻，大多数重仓布局的企业业绩都惨遭拖累。

二是高价抢地，2015 年-2019 年间，诸多房企为了冲规模疯狂加杠杆拿高溢价地块， 但是那段时间拿的高价地块利润率普遍较低，企业也因为高估市场预期而埋下不少隐患。 随着政策调控的加强和需求的萎缩，基本面较差的城市市场出现明显下行，房企高价拿 地项目亏损。

然而，金地集团在过往的发展中坚守布局核心一二线，坚持利润底线，得以在当前 市场环境下守住安全边界，稳住基本盘：

1、 坚持布局一二线主流城市，严控三四线城市下沉

金地集团目前形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东 北核心城市为主的区域布局，坚持上海、北京、深圳等高能级城市的深耕力度，严格控 制三四线城市的下沉。2021 年金地集团新增总土地储备约 1,636 万平方米，其中一二线 城市的投资占比高达 65%，市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比则明显提 升达到 34%。

2、 聚焦城市深耕成效显著

随着城市深耕战略的持续推进，金地集团在全国十多个城市的市场排名位列前十， 其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，核心城市市占率的 不断提升也为企业销售业绩的增长提供了强有力的保障。

3、 投资纪律严苛，保持拿地利润的高标准

当前行业的真实现状是“钱比地贵”，企业融资环境尚未有明显改善，企业投资愈 发谨慎，土地市场热度下降，企业拿地机会随之增加，企业投资逐渐回归利润导向，不 拿不赚钱的地逐渐成为共识。

对于金地集团而言，一直秉承谨慎的投资态度，通过投资模型对不同指标进行全方 面考察，挑选投资价值更高的地块进行投资，一段时间内，金地集团内部投资要求净利 率约 10%、IRR 约 20%，虽不同能级城市有所差异，但这是拿地的一把尺子，保障项目 利润与规避风险。

4、 多元业务协同，实现可持续低成本拿地

金地集团在土地获取上除了公开市场招拍挂以外，还通过旧城改造、合作、收购等 一系列多元化的拓展方式，获取了丰富的土储，2021 年，投资方式以投资额计，金地集 团非招拍挂拿地占比约 49%，同比去年提升 173%，多元化获地能力显著提升。

通过多元化业务的布局发展，内部的金地威新、金地体育等产业均实现了与地产的 强强联动，相继在广州、北京、惠州、武汉等地落子，助力城市运营战略发展。（报告来源：未来智库）

三、 坚持精工筑造，强化科技赋能

随着行业进入下半场，逐步回归居住本质，倒逼企业回归核心竞争力的塑造，其中 “产品力”首当其冲。对于金地而言，在产品的打造上有着科学严谨、务实的“理科生” 特质，始终秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念。

1、 科学筑家，引领产品品牌升级

2018 年，针对当前消费升级时代下，消费者对住宅品质和品味要求越来越高，和关 注健康和智能科技的新趋势，金地集团提出“科学筑家，智美精工”的全新品牌理念。 在一如既往强化金地集团产品的科技属性之外，兼顾产品的智能、健康及居住感受和美 学体验，强化“智、美、精”三大品牌特质，通过人性化细节、科技创新、美学呈现、 精益求精的品质打磨产品。

2、 形成 9 大产品系，覆盖全层次需求

在产品线上，金地集团已经形成了褐石、名仕、天境、世家、格林、社区商业、未 来、风华、峯汇九大系列，满足从刚需到高端各个不同层次的消费需求。其中，金地集 团最具代表性且在全国范围内运用最广的—褐石系列，在经过全面升级后，年轻客群开 始增多。金地集团最新推出的峯汇系列—金地集团目前最高端的产品系列，也陆续在美 国纽约及天津、沈阳、温州等城市落地。

3、 不随波逐流，以实实在在产品及服务提升为核心

金地集团始终秉持“科学筑家”，聚焦客户需求，以科技为引领，实实在在提升产 品和服务。经过二十几年的研发沉淀，形成诸如“Life 智享家”、“五心精装家”、“360° 健康家”、“Flexible+”可选可变户型等一系列通用标准化研发成果。

四大体系构筑“金地健康家”。疫情后期，居家防疫引发了人们对住宅与健康关系 的思考，金地集团提出以家为圆心，从健康通行、健康环境、健康居家、健康服务四大 体系来建立“金地健康家”全维体系，围绕全维度社区生活场景，对社区生活动线、社 区布局、社区配套设施、住宅空间设计、社区服务等方面进行全新升级，赋能人居。

金地集团“五心”精装家。基于对传统住宅装修的系统提炼与归纳，提出五心精装 标准，以贴心的家、安心的家、开心的家、省心的家、放心的家为五大准则，提供品味 与品质兼具的全屋精装定制，形成 3 大标准，17 大系统，115 个细节。

建筑的数字化、工业化、定制化。理科生金地集团坚信，科学发展是企业在时代变幻中的安身立命之本。2019 年，金地集团就专门成立 BIM 工作小组，从设计出图到成 本算量再到工程建造，将开发商、设计师、施工单位及各类相关方全部打通，以此实现 建筑的数字化、工业化和定制化。

四、 经营管理信息化，助力企业持续增长

早在 2020 年 6 月 5 日，金地集团董事长凌克在一次活动中提到，目前行业建设周 期、资本的投入都达到某一个极限之后，企业要想继续获得新的“增长”，需要靠技术 进步，“经营管理的信息化”则是地产公司未来实现高增长的关键能力之一。

1、 构建“投产销”一体化金地模式

作为精细化管理的代表性企业，金地集团在投资、开发、产品、营销等各个环节多 措并举，持续强化精细管理，构建“投-产-销一体化模式”，加强市场预判和提前调度 的能力，降本增效成果显著，主要体现在投资体系、运营管控、营销管理等关键工作上：

在投资体系方面，金地集团建立了覆盖宏观经济、行业政策、具体城市的数字化投资管理平台，并通过大数据和算法模型，敏锐捕捉一线城市投资机会，降低出错率、提 升投资质量。

在运营管控方面，金地集团建立了开发周期“一城一图”对标机制与“大中小”库 存管理体系。通过“一城一图”正态分布管控评价体系，用当地城市从拿地到开盘均值 进行管控，实现区域一线“一城一标准”的拿地到开盘的领先效率管理。目前，金地集 团在大部分城市基本达到了开发效率前五的水平。

在营销管理方面，金地集团开发上线了“金房宝”、“线上售楼处”等营销信息化 工具，通过建立数字化营销，探索从前端公域流量引流、中端盘活私域流量、到后端建 立数据闭环，提升营销精准度。

五、 “三不”原则，扎实推进多元业务发展

近年来，由于市场环境发生变化，房地产行业由增量进入存量时代，开启下半场， 倒逼房企转型多元化发展，但是多数房企或未找准赛道，或未投入坚持，多元化业务发展收效甚微。

作为早期布局多元化业务的企业之一，金地集团围绕房地产开发主业为核心，形成 了从房地产开发、金融、代建，到家装、家居，再到后端的物管、商业、产园运营的全 产业链布局。2021 年金地集团的多元化板块实现收入 87.4 亿元，同比增长 20.3%，占营 收比重达 10%。

金地集团在多元化布局上，始终坚持“三不”原则，既是对企业经营风险的把控， 也是对“长期主义”经营的坚持。

1、 “三不”原则，扎实推进多元业务发展

一是不盲目追风：不盲目跟随长租、文旅、养老等行业热点，坚持以效益为出发点， 探索符合金地集团自身的多元业务发展及模式。

二是不盲目圈地：区别于多数房企，经营好业务本身，寻找集团增长的第二曲线， 始终是金地集团多元业务发展的初衷，避免舍本逐末，陷入多元化发展失败的漩涡。

三是不激进发展：不追求规模的快速扩张，尊重多元化业务的发展逻辑，坚持通过精细化经营和打磨，实现多元化业务的有质量增长。

2、 多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队

当下很多企业都开始转型轻重并举发展，对于金地集团而言，夯实住宅开发主业的 同时延伸轻资产业务、强化服务与运营能力，应对变化的市场，实现行稳致远。

分业务来看，近几年金地集团在持有运营物业、代建、物业等领域有较显著成果：

1) 商办运营效率提升，产业品牌优势逐步显现

在商办业务方面，2013 年金地集团收购香港上市公司星狮地产，后更名为金地商置， 此后通过金地商置这一上市平台逐渐扩大商办业务领域的布局，并以“金地广场”和“金 地中心”两大商业产品线为依托，在全国打造了一系列优质的商业项目。官网数据显示， 截至 2022 年 3 月，金地商置在北京、上海、深圳、南京等地运营和在建商业项目达 36 个，物业形态覆盖超甲级写字楼、大型 Mall、星级酒店等，总建筑面积逾 336 万平方米。 年报显示 2021 年年底金地集团在营购物中心平均出租率维持 90%以上，进入成熟期写 字楼年底平均出租率达到 95%以上，充分体现了其在商业运营上的杰出能力。

关于产业园区业务，基于集团“两商”发展战略——综合型城市服务商、产城融合 新区发展商，2016 年，金地商置成立了专注于产业平台的控股子公司“金地威新”，下 设产业园平台、产城平台、旧改平台、产业研究院四大业务板块，在全国落地多个标杆 园区，例如深圳南山区深圳威新科技园项目。在园区开发模式上，金地威新实行“强自 持、重运营、资本化”的先进模式，是行业长期研究分析的样本案例；在规模上，金地 威新逐步实现了全国化布局，截至 2021 年 12 月，已布局 19 个城市，开发运营产业园项 目共 39 个，管理面积逾 480 万方。依托金地集团的资源优势和发展战略，金地威新步 入发展的快速车道。

在长租公寓方面，成功打造代表性 IP“金地草莓社区”，已经入驻深圳、上海、杭 州、广州和成都，在运营门店超 70 家，成熟的项目平均出租率稳定在 94%以上，达到 行业标杆水平；2021 年新获取的首个轻资产项目深圳凯丽花园，3 个月即实现满租，成 功实现了长租公寓管理和品牌的对外输出。依托金地集团旗下稳盛投资平台进行资产证 券化运作，并于 2020 年在上交所成功发行首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券 化产品—金地草莓社区公募 ABS，为实现快速扩张，提供资金支持。随着国家租赁住房 建设的大力推进，长租公寓的发展仍有更大的想象空间。

2) 代建业务稳步高速增长，培养第二增长曲线

自 2006 年，金地承接深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”开 始，金地正式进入代建领域。通过 12 年的经验积累，2018 年金地集团正式成立金地集 团代建公司（后更名为金地集团开发管理公司），将代建业务独立出来，加速全国化布 局扩张。就业务模式来看，金地集团提供管理咨询、开发代建、配资代建、政府代建等 四大类业务，截至 2021 年底，金地集团代建业务已布局全国超 30 座城市、管理服务项 目近 90 个，累计开发管理面积超 1,500 万平米，其中住宅项目累计货值超过 880 亿，商 办项目投资规模超过 400 亿，累计政府公建面积超过 400 万平方米。

3) 物业更名升级，发力智慧物业

金地物业起步于 1993 年，近年来，金地集团启动了“3+X”战略布局，打造“三横 九纵”服务矩阵——“三横”是根基，由点到面，从社区到城市，重点发展住宅物业、 商业物业、城市服务三大业务，“九纵”是增值业务的全面发力，从房屋租售、软装设 计到社区经营、企业团餐等，管理业态向更广阔服务范围延伸。

2021 年“金地物业”正式更名为“金地智慧服务”，充分挖掘“互联网+物联网” 的科技应用。年报数据显示，2021 年金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动， 新增外拓合约面积超 7,000 万平方米。截止 2021 年末合约管理面积突破 3.3 亿平方米， 其中外拓占比高达 71%，非住业态占比达 15%。

行业调整期，最是考验企业真实能力的时候，当下行业竞争格局发生较大变化，在 此轮行情中得以存活下来的企业将迎来新的发展机遇。

作为一个坚定的长期主义者，金地集团始终坚持平衡发展、稳健经营的战略，拥有 极强的抗风险能力，得以平稳穿越周期；进入行业下半场，金地集团过往沉淀的投资能 力、经营能力和产品能力等核心竞争力终将使其脱颖而出。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）