2021年房地产行业之房企拿地情况研究分析 房地产企业全年整体拿地力度下降

从整体土地市场成交情况来看，12月300城商住用地成交建面2.11亿平米，同比 下降13%，受二批次集中供地节奏影响环比上升124%，出让金8244亿元，同比下降 下降5%，环比上升112%，成交均价3905元/平，同比增长11%。

图：中指院300城商住用地及10个房企拿地金额增速

从房企角度来看，2021年12月我们统计的全样本房企（SW房地产板块A股及公 布月度拿地数据的H股，下同）拿地金额1680亿元，同比下降38%，环比上升239%。 10家主流房企拿地金额937亿元，同比下降56%，环比大幅上升242%，拿地面积838 万方，同比下降73%，环比增长147%，拿地均价为11190元/平，同比增长61%，环 比增长39%。全年数据来看，10家主流房企拿地金额、面积同比20年分别下降19%、 34%，均价则同比增长22%，21年下半年以来市场景气度下行，不确定性提升，即 便是头部房企拿地态度也更趋谨慎，更加集中于确定性更高的核心城市。

从拿地力度的集中度来看，12月10家主流房企拿地金额占300城商住用地比例 为11%，环比小幅上升4pct。累计来看，2021年10家主流房企占300城商住用地比例为19%，较20年下降3pct，市场景气度下行背景下，部分头部房企也出现资金压力， 龙头的央国企仍可维持相对稳定的拿地水平，部分民营房企出于运营及现金流安全 考虑已经暂缓拿地，而已经暴露风险的民企则完全中止拿地，当前成交有部分城投 托底，即便是头部房企，多数拿地力度也有下降。

具体拿地能级来看，12月房企一二线城市拿地建面占总建面比例61%，受三批 次集中供地节奏影响，环比11月上行15pct。全年来看，2021年房企一二线城市新增 土储建面占比为51%，较20年下降4pct。区域布局来看，2021年房企长三角、珠三 角新增土地金额口径占比分别为46%、12%，建面占比则为35%、9%。一二线及核 心区域仍是房企投资的主要区域，在市场波动、整体热度大幅下降的背景下，投资 更稳定的市场是多数房企的共同选择。

投资力度方面，我们以拿地规模与销售规模的比值反映当前房企的拿地力度。 从整体来看，21年12月10家重点房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为32%， 环比回升19pct，略高于全年平均水平。但从累计数据来看，2021年10家重点房企金 额口径拿地力度为28%，较2020年下降6pct，其中Q4力度为26%，为16年以来最低 拿地力度水平。

图：10个房企金额口径拿地力度（拿地/销售）

具体企业来看，12月央国企依然分化明显，保利、招蛇本月各新增17宗土地， 金额口径拿地力度分别为76%、75%，此外首开、中海本月分别新增4宗、5宗土地， 金额口径分别为91%、46%，央国企中万科拿地力度最低，为5%。而民企中金地、 中南拿地力度分别为7%、1%，荣盛新增了一宗土地，但面积仅0.3万方，拿地力度 接近0%，新城12月无新增土地。

2021年下半年，市场的速冻降温和多家房企爆雷等因素使得房企选择出现了明 显分化。2021年下半年招商蛇口、中国海外发展、首开股份等资金充裕、有规模诉 求的房企金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）在60%以上，拓展积极；保利发 展、万科企业等相对审慎的房企拿地力度则在30%左右，基本维持等量拓展；新城 控股、金地集团、中南建设等民企则大幅收缩拿地规模，单季度拿地力度在5%以下， 积极拿地的国企、谨慎拿地的国企、存在资金压力的民企之间分化明显。

累计来看，2021年招蛇、首开、中海累计拿地力度分别为66%、49%、48%， 万科、保利拿地力度分别为30%、35%，金地、新城拿地力度分别为24%、22%，而 中南、荣盛则分别为16%、9%，虽然变化更多体现在下半年，但是全年累计分化也 趋于明显，并将在未来的销售规模上有所体现。

当前市场及企业情况来看，央行、银保监会鼓励银行业金融机构依法合规开展 房地产项目并购贷款业务；招蛇、金茂、华侨城、建发等优质房企并购债券/票据先 后落地；中海收购世茂及雅居乐的广州亚运城项目股权，完成首单承债式项目收并 购；招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度等新 闻先后报道。房地产行业格局开始重构，具备资金实力的房企资源拓展市场将不再 仅限于招拍挂市场，存在运营问题及现金流压力的风险房企将逐步退出行业，而优 质央国企和真绿档民企将通过兼并收购等方式择优承接获取项目、扩大规模，实现 集中度提升和超越发展。

从新进入城市来看（仅考虑地级市，下同），2021年房企外拓医院明显下降， 中南建设新进入8个城市，保利、新城新进入7个，中海、首开、招蛇、金地分别新 进入6个、5个、5个、4个城市，但民营企业拓展多集中于上半年，万科、荣盛则更 为谨慎，全年未新拓城市。

从拓展力度来看，2021年新城、中南、首开对新城市投资力度占比较高，但多 为年初市场仍较热时完成的拓展，而保利、金地等公司新城市投资力度低于5%。19年在土地质量下滑的背景下，符合投资回报率要求的地块数量减少，龙头房 企沉淀更多自有资金，项目获取合作比例下降，权益拿地比例提升，但近期房企均 面临不同程度的资金问题，合作拓展成为更为主流的选择。2021年样本房企拿地累 计权益比例为75%，较21年提升4pct，而12月单月拿地权益比例为66%，在资金趋 紧、土地成交冷淡的市场背景下，不具备投资资金实力的房企基本不拿地，而中海 等房企拿地时更倾向于先独资获取优质资源，因此权益比例维持较高水平，而招蛇、 首开等公司近期加大合作力度，拿地权益比例有所下降。