恒基地产：低成本土储与多元业务支撑盈利修复

深耕香港半世纪，构筑综合地产王国

恒基地产由李兆基博士创立，经过近半个世纪的发展，已从中国香港本地住宅开发商成长为最具影响力的综合地产集团之一。公司起家于低成本土地扩张，通过收购旧楼重建及储备新界农地，积累了深厚的资源底蕴。目前，公司已形成“物业发展+物业投资+策略投资”三大业务支柱，长期位居中国香港住宅市场第一梯队，并持有香港中华煤气、美丽华酒店等优质资产。在股权架构上，李氏家族通过家族信托及控股公司合计持有约72.82%的股份，控制权稳固，有助于保障长期战略的连续性。公司治理方面，已完成向第二代管理层的平稳交接，职业经理人团队稳定，核心成员多拥有数十年行业经验，形成了覆盖开发、运营、财务及资本管理的专业化体系。

开发业务拐点呈现，低成本土储优势显著

物业开发是恒基地产重要的收入来源，其核心竞争力在于独特的低成本土地获取模式。与依赖公开招拍挂不同，公司长期通过旧楼收购重建及市区更新模式，在九龙核心区储备了大量优质项目。截至最新财年末，公司在中国香港拥有约1120万平方尺土地储备，其中市区重建项目预计可贡献约220万平方尺楼面面积。此外，公司持有约4050万平方尺新界农地储备，为中国香港拥有最多农地储备的开发商，其中约90%位于北部都会区范围内。这些农地账面成本显著低于当前政府收地补偿标准，随着北部都会区建设推进，有望通过原址换地或政府收地实现价值释放，为开发业务提供增量支撑。随着2025年以来中国香港房地产市场企稳回升，公司销售端率先迎来修复，权益合约销售金额同比大幅增长，未入账应占合约销售额充足，预计将逐步转化为未来业绩。

投资物业韧性较强，新增项目打开成长空间

物业租赁业务是公司穿越行业周期的重要支撑，贡献了约一半的营业利润。凭借国际金融中心（IFC）等核心资产，公司核心投资物业组合平均出租率长期维持高位。尽管商业地产市场经历调整，但公司租金收入波动相对有限，展现出较强的经营韧性。展望未来，公司投资物业板块有望进入新一轮扩张周期。The Henderson项目出租率已达高位，后续租金贡献将逐步释放；旗舰项目Central Yards一期预计于2027年开业，目前已引入主要租户，二期亦在规划中。此外，红磡及大角咀市区重建项目也将新增商业楼面面积。随着这些新增项目陆续投入运营，公司将进一步夯实经常性收入基石，对冲开发业务的周期波动。

财务稳健且股东支持有力，长期回报基础稳固

恒基地产长期保持审慎的财务管理策略，净负债率始终维持在较低水平。为支持大型旗舰项目建设，控股股东李氏家族通过恒基财务提供无抵押且无固定还款期限的长期资金支持，助力公司优化债务结构，延长加权平均债务期限并降低融资成本。尽管近期因适配资本开支周期主动下调股息，但公司拥有庞大的投资物业组合及香港中华煤气等优质公用事业资产，持续贡献稳定现金流。随着开发业务回暖带动经营性现金流改善，以及新增投资物业进入收获期，公司长期股东回报基础依然稳固。综合考虑开发业务受益于市场复苏、投资物业规模扩张及联营资产稳定贡献，公司盈利修复确定性较强。