核心城市供给出清加速与好房子品质提升研究

核心一线城市量价趋势逐步走强

中国房地产市场经历了较长时间的调整，核心一线城市已经具备自发企稳条件。绝大多数二线和三四线城市由于供应多、需求弱，全国楼市将告别“一盘棋”走势，呈现“强分化”的特点。从短期供求关系来看，一线城市平均新房加二手房库存去化周期较短，而二线及三四线样本去化周期相对较长。从长期建设节奏来看，一线城市商品房人均销售面积维持在健康水平以下，且长期资本吸引力强，各个价格段都有坚实的需求。预计下半年开始，一线城市房价会进入新一轮价格上行周期。

上海楼市：基本面强的市场，新一轮地产周期的旗舰

上海楼市表现出较强的韧性。上半年上海新房及二手房成交套数同比实现增长，其中二手房交易占比显著提升。价格表现方面，上海新房和二手房价格累计涨幅在主要城市中排名靠前。细分来看，低总价刚需小区价格表现最好，租金价格同步上涨。上海二手房挂牌去化周期下降至较低水平，新房纯新盘开盘首日平均认购率较高，流速明显提升。上海新房呈现地块好、产品新的特点，相比其他一线城市，其景观资源和环线位置较好，且产品升级速度以及设计表现强。

上海二手房市场去化周期进入涨价区间。历史复盘显示，住宅口径的月均成交套数持续高于一定阈值，且全市二手房去化周期小于特定月份，是价格上涨的必要条件。上半年除个别月份外，二手房成交套数均保持高位，去化周期降至较低水平，已初步进入涨价区间。与往年不同的是，上海挂牌量持续下降，主要原因包括长期存量供应规模不高、价格跌破平台期导致成本线以上房屋规模明显下降，以及房东信心恢复。

上海新房市场预计下半年供给减少，或出现结构性供给短缺。上半年新房住宅销售套数同比下降，但推盘套数也相应减少，售批比上升，库存去化周期下降，景气度边际改善。通常新项目拿地到上市时间周期约为半年，由此可推算理论供应规模。下半年宅地建面成交规模环比下降，平滑后下半年可供应规模比上半年减少，供给进一步下降。实际上，近年新房供需结构已改善，理论供应与实际销售之间存在缺口，预计未来这一缺口仍将持续。

北京楼市：分区基本面差异较大，新房产品正迎头赶上

北京住宅总成交套数同比实现增长，其中二手成交套数占总体比例维持高位，表明北京地产市场已进入成熟期，大部分需求由二手市场满足。周期位置来看，北京年度成交最高点出现在多年前，此后成交需求相对稳定。上半年年化成交套数为近年来的较高值。成交结构来看，成交量的回升主要依靠低总价段成交，低总价房源成交占比显著提升。

价格方面，北京新房和二手房价格指数较最高点有所下降，其中二手房本轮价格调整相对更为充分。今年以来，二手房价格累计实现上涨，但整体价格表现仍偏弱，仅刚需房价格出现微弱回升。库存方面，北京新房库存规模持续下降，较最高点已大幅下降。今年三月以来，受益于稳定成交，北京新房去化周期持续改善。虽然去化周期绝对水平仍较高，但供需关系已出现边际改善。从新房库存结构看，库存主要集中于非核心区域。核心区与非核心区新房去化周期近期均有所改善，但非核心区多数时期去化周期高于核心区，后续新房去库进度仍主要取决于外围及近郊项目的销售恢复。

土地市场方面，北京住宅用地出让金整体回落，土地供给较少。住宅用地成交建面与商品住宅成交面积的比值连续低于百分之百，土地供给尤为紧缩。按照当前土地成交和住宅成交面积关系测算，未来一年新房短期库存去化周期或将进一步下降。二手房方面，挂牌量下降，去化周期降至较低位置，已接近近年来较低位置。结合二手房成交维持较高热度，当前市场呈现成交恢复、挂牌供给减少的组合，二手房供需改善程度明显好于新房。

深圳楼市：长期供给少，短期压力大，产品升级空间广阔

深圳一二手房成交面积合计同比下降，但新房月均成交面积较下半年增长，二手月均成交面积也实现增长，市场尤其是新房市场热度在新规产品推出、库存下降等影响下提升明显。价格来看，深圳新房、二手价格环比转正，并连续数月正增长。价格的增长一方面由于成交结构的变化，改善及豪宅楼盘成交占比提升；另一方面则由于改善及豪宅楼盘受供需结构影响价格相对稳定，而刚需楼盘目前依然处于以价换量状态。

从供需关系来看，上半年深圳新房推盘面积同比下降，供给规模下降，但成交热度上升，售批比回升至百分之一百以上，供需关系持续转好。存量表现来看，深圳新房住宅可售面积较高点下降超过百万方，对应去化周期下降，供给压力在明显减弱。分区来看，南山区、光明区去化周期在十二个月以内，福田区去化周期也基本在十二个月左右波动，库存水平相对更为健康，而坪山、龙岗、龙华区去化周期则在十八个月以上，去化压力相对更大。

从供地来看未来新房供给，深圳供地能级明显提升，成交楼面价及溢价率上升，未来新房供给价格预计也将随成交楼面价及溢价率的提升而上行。同时，深圳成交土地容积率下降，叠加建筑新规的推进，新产品在价格上行的同时产品品质也将有较大的提升。深圳政府严控土地供应，土地出让缺口始终为负，未来新房供给压力依然可控。二手房来看，深圳二手房挂牌量对应去化周期较长，但价格段之间出现较为明显的分化，改善型价格区间房源去化周期明显快于其他价格段。

新房产品升级与市场投资机会

开发商开发新房产品有几个趋势：一是地段优先，优先获取核心区项目，支撑新房价值的核心因素仍是地段；二是做新的产品，新规产品在宜居环境、户型以及公区等方面具备优势，近一年拿地的项目，产品力升级明显；三是配套的重要性体现在高总价豪宅，低总价刚需盘对于交通便利性要求更高。单盘表现来看，目前销售表现相对突出的楼盘多为新规产品，高得房率和较新的产品代际是新规产品的优势。在库存较高、去化周期较长的区域中，若项目地段中上，叠加好产品和性价比较高的定价策略，项目同样有望实现较高额流速。

尽管当前市场上新规产品更受欢迎，但由于供地较少，新规产品总体供给不足，地段、品质具有相对竞争力的老规产品也在市场整体热度的带动下有较好的去化表现。总体来看，核心城市市场结构趋好、市场热度稳定，政府新供对市场冲击小，产品结构间仍有分化，但市场整体量价趋稳。地产板块整体股价此前创下新低，极致市场风格导致板块产生明显“底背离”。进入淡季后，量价承压，但从九月开始二手房量能将会进入季节性上行通道，若核心城市价格加速上涨，则会成为带动板块估值修复的最强信号，看好地产板块投资机会。