2026年7月房企经营观察：销售拿地降幅收窄与盈利修复分化

核心观点：行业边际修复与结构性分化并存

2026年7月，中国房地产行业在销售端与土地投资端均呈现出降幅连续收窄的态势，显示出市场在核心城市的带动下正经历边际修复。TOP100房企销售总额同比降幅连续五个月收窄，主要得益于核心城市房地产市场活跃度的延续以及低基数效应。与此同时，拿地总额同比降幅亦连续五月收窄，反映出供给端“控增量、优供给”策略下，优质地块推动楼面价和溢价率提升，带动企业投资意愿温和回升。然而，行业整体仍面临严峻的盈利压力，沪深上市房企中期业绩预告显示超七成企业仍处于亏损状态，标志着行业从“高周转、高杠杆”旧模式向“低杠杆、高品质”新模式转型的阵痛期仍在持续。

销售监测：头部央国企优势凸显，阵营分化加剧

从销售数据来看，2026年1-7月，百强房企销售总额为18042.1亿元，同比降幅较1-6月收窄0.6个百分点。具体到7月单月，虽然环比受季节性因素影响出现下降，但同比表现中，中海地产、华润置地、中国金茂、建发房产等企业实现了销售额同比增长，其中部分企业增幅超过20%。这些企业的优异表现主要归功于前期精准的投资布局，货值高度集中于核心城市，抓住了核心城市修复的红利。此外，通过持续迭代升级产品，如推出第四代科技住宅等创新产品，建立了显著的竞争优势。

阵营结构的变化进一步印证了行业洗牌的深化。2026年1-7月，千亿规模房企数量保持5家，与上年同期持平；而百亿规模房企数量减少至39家，较同期减少10家。这种“头部坚守、腰部塌缩”的现象表明，头部央国企凭借核心城市货值规模、产品溢价能力、信用优势及交付保障，稳固了市场地位；而中型规模企业在新增货值不足与存量去化困难的双重夹击下，数量显著收缩。未来，在城市市场分化的背景下，企业销售表现的分化格局预计将持续。

拿地跟踪：核心城市土拍热度回升，民企参与度微增

土地市场方面，2026年1-7月，百强房企拿地总额为4189亿元，同比下降27.6%，但降幅较上月收窄6.1个百分点。全口径新增货值同比下降25.9%，降幅同样呈现收窄趋势。这一变化主要源于7月核心城市土拍热度较高，保利发展、华润置地、越秀地产位列拿地金额前三。供给端的优化策略使得低能级无效地块退出市场，优质地块的供应推动了楼面价和溢价率的提升，进而带动了拿地金额的改善。

从拿地企业结构分析，央国企和地方国资仍是绝对主力，但民营房企的拿地意愿出现持续性迹象。在拿地金额百强企业中，央国企数量为27家，地方国资为54家，民营房企为18家，其中民营房企数量较上年有所增加。滨江集团、邦泰集团、大华集团、伟星房产等民企跻身拿地金额前列，且拿地行为主要集中在上海、杭州、重庆、昆明等一、二线城市。这表明民营房企在风险可控的前提下，正逐步回归核心城市的核心地段进行谨慎投资。

融资与资本市场：债券融资规模波动，债务重组持续推进

融资层面，2026年7月房地产行业债券融资总额为473.1亿元，同比下降34.6%，环比大幅下降50.7%。其中，信用债融资占比近六成，ABS融资占比约四成，当月无海外债发行。尽管单月融资规模波动较大，但1-7月累计债券融资总额同比增长9.4%，显示出融资环境的结构性改善。融资成本方面，平均利率降至2.01%，同比下滑，主要得益于期内无高成本的海外债发行。

资本市场风险出清仍在进行中。多家房企面临股票退市风险或已被实施退市风险警示，部分内房股长期停牌。与此同时，债务重组成为化解风险的重要手段。龙光集团、富力地产、路劲基建、合景泰富等企业的重组方案获得债权人支持或取得进展。花样年控股境外债务重组正式生效，通过债务置换大幅压降负债规模并增厚净资产。此外，京投发展拟置出房地产开发业务，云南城投出售子公司股权回笼资金，显示出部分企业通过资产重组优化业务结构的尝试。

专题研究：盈利承压根源与新模式转型路径

沪深上市房企发布的2026年半年度业绩预告显示，首亏与续亏企业合计占比高达76%，行业亏损压力依然巨大。亏损的主要原因包括房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率处于低位、资产减值计提增加、经营性业务及非主业投资亏损，以及管理费用和利息支出等刚性成本高企。值得注意的是，部分企业如荣盛发展因确认债务重组收益导致净利润大幅提升，但这并非主业盈利能力的根本反转。

当前行业正处于新旧模式转换的关键阶段。“高周转、高杠杆、高负债”的旧模式已彻底破产，房企正全面转向“低杠杆、高品质、高效能”的新发展模式。利润表的真正改善依赖于销售端企稳、高毛利项目进入结转期以及旧库存的有效出清。未来，房企需着力减轻历史包袱，坚持“拿好地、建好房”，提升产品力与服务力，并积极谋划物业服务、代建、商业运营等高现金流业务作为第二增长曲线，以实现质的有效提升和量的合理增长。