物业管理行业2026年中期策略：头部优势与红利配置

市场风格主导板块波动，底部抬升显现修复迹象

2026年上半年，物业管理板块股价表现受市场投资风格影响显著。年初至5月中旬，板块总体维持上行态势，但随后受资金流向非科技板块影响出现快速下跌。6月末以来，随着市场风格再次变化，创业板资金流出，物管等红利板块股价底部抬升，增幅略高于同期中证红利指数。尽管板块整体市值较年初仍有下跌，且受地产板块关联影响修复弹性偏弱，但若下半年地产预期改善，物管板块存在催化及改善动力。与其他典型红利行业相比，物管板块当前股息率居前，但受地产行业拖累反弹动力不足，机构持仓比例持续处于低位。

行业经营承压加剧，头部企业领先优势拉大

行业整体面临经营压力，住宅物业换手率提升，B端、G端项目竞争烈度加剧。全国物管行业服务满意度自2022年以来持续下降，质价矛盾加深导致居民缴费意愿减弱，收缴率下行，进而影响行业收入规模及利润率水平。然而，行业内部分化明显，标杆企业物业服务满意度维持稳定，收缴率高出行业平均水平，持续提升的换手率为头部物企提供了发展机遇。随着头部物企与一般物企之间的经营水平差距持续拉大，其在拓展与持续经营中的优势将进一步显现。

营收稳健业绩转正，减值拖累减弱助力盈利改善

2025年，样本物企实现营业收入同比增长，毛利润小幅下降，但归母净利润同比转正增长。业绩上行幅度超过收入主要得益于费用率改善、减值规模下行以及其他科目的优化。板块物企整体四费费率同比下降，降本增效及AI赋能等手段在财务报表上持续体现。同时，资产及信用减值计提规模较上年减少，减值规模占应收款原值比例下降，是近年来首次出现拖累幅度下降的趋势。尽管毛利率承压，但盈利能力总体呈改善趋势，经营性现金流净额与净利润比值维持在健康范围。

基础物管费率企稳，第三方拓展成为增长新动力

基础物管业务的稳定增长来源于在管面积的增长及物管费的企稳。样本物企平均物管费在连续下滑后首度转正增长，主流房企开发布局核心集中度提升及项目组合优化起到了关键作用。从扩张速度来看，第三方拓展逐渐成为公司管理规模拓展的主要动力，增速明显快于行业整体增速及关联方贡献。头部物企新拓速度逐渐企稳，拓展方向从关联方支持转向第三方拓展，企业自身的经营管理能力成为后续行业竞争中最重要的变量。

分红意愿维持高位，高股息标的具备配置价值

物企派息意愿维持较高水平，多数企业选择分红，但受可分派利润规模约束，分红比例有所下降。板块平均股息率虽较上年下降，但仍高于以往年份水平，处于较高区间。综合经营、财务、资产质量、派息等维度来看，部分头部物企表现相对居前。若下半年市场回归红利方向，且地产行业景气度和基本面预期有所好转，具备稳定业绩、稳定分红意愿的高股息物企值得关注。投资者需关注未分配利润变动对未来派息能力的影响，以及应收账款减值拨备的充分性。