2026年中期房地产行业策略：政策宽松与模式重构

政策回顾与展望

2026年上半年，房地产市场在“止跌回稳”的基调下延续波动调整态势。中央层面政策围绕稳市场、去库存、优供给及城市更新展开，延续了居民换购住房个税优惠，下调结构性货币政策工具利率，并调整商业用房贷款最低首付比例。政府工作报告明确提出着力稳定房地产市场，自然资源部强调因城施策控增量、去库存、优供给，并将新增建设用地与存量盘活挂钩。“十五五”规划纲要进一步提出推动房地产高质量发展，构建房地产发展新模式，建设绿色智慧“好房子”。地方层面，核心城市聚焦限购优化、公积金政策调整及以旧换新等措施，支持合理住房需求释放。展望下半年，中央将继续推动房地产高质量发展，降低购房门槛和成本，防范化解房企债务风险；地方层面将持续推进支持购房及盘活存量政策，核心城市需求端仍有优化空间，多数二三线城市或将继续加码去库存措施。

板块财务表现分析

从财务数据来看，行业整体承压，但头部房企展现出相对韧性。2025年，房地产板块营业收入同比下降，归母净利润出现较大规模亏损，主要受收入规模下行与结算毛利率压缩影响。样本中的大中型房企收入降幅小于板块平均水平，但利润端同样面临压力，部分企业由盈转亏。销售回款方面，板块及销售商品收到的现金显著下滑，反映出行业销售端的调整波动。盈利能力上，销售毛利率与销售净利率均呈下降趋势，且净利率转为负值。费用管控方面，由于收入收缩削弱了费用摊薄效应，板块三项费用率有所上升，但大中型房企的费用管控能力仍优于板块平均。资金面上，货币资金持续回落，现金短债比虽低于1倍，但大中型房企的短期偿债能力显著强于板块整体，风险总体可控。杠杆指标显示，板块资产负债率保持平稳，但净负债率有所上升，主要源于现金下滑速度快于有息负债压降。

行业基本面与土地市场

2026年上半年，行业销售面积与销售金额同比均呈现双位数下降，投资额、新开工及竣工面积亦大幅下滑，到位资金中各项来源均同比负增长，显示供需双弱格局尚未根本扭转。土地市场呈现显著分化，全国供给建面与土地出让金同比下降，但核心城市优质地块仍具热度。一线城市及部分强二线城市土地出让金占比提升，高溢价率地块主要集中在上海、深圳、北京等高能级城市核心区。非核心城市供求与出让金承压明显，流拍率维持在较高水平。未来土地市场修复将主要依赖核心城市、优质区域及具备产品能力的房企，行业整体拿地强度取决于销售回款和融资环境的改善。

全球视野与租赁市场

从全球历史经验看，房价长期跑赢通胀，具有抗通胀属性。过去50年主要经济体房地产危机数据显示，房价自高点至底部平均下行时间约为5.44年，平均跌幅约30.5%，而回到高点平均需12.69年。危机成因通常涉及外部冲击、脆弱金融基本面及内生反馈循环。国内租赁市场方面，2026年上半年全国租金跌幅收窄，一线城市租金率先止跌回升，上海、深圳、北京等地租金连续环比上涨，显示出核心城市租赁需求的韧性。房价调整快于租金，推动租售比上行，为核心城市资产定价修复提供基础。保租房REITs底层资产出租率保持高位，表明优质核心资产经营现金流具备较强韧性。

投资策略与建议

当前房地产行业仍处于下行调整期，但在政策持续放松及新模式探索背景下，行业下行趋势有望减缓，基本面大概率探底回稳。头部央企、国企及安全稳健民企的市场份额有望进一步提升。建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企，以及具备估值优势与弹性的港股龙头公司。随着刺激政策持续落地，市场信心逐步修复，行业有望迎来底部企稳。