2026年第二季度中国房地产市场回顾与展望

宏观经济环境与政策背景

2026年上半年，中国国内生产总值同比增长4.7%，保持在合理区间。尽管二季度同比及环比增速较一季度有所放缓，显示出经济仍面临供强需弱的结构性挑战，但逆周期宏观调控力度有望在下半年增强。进出口规模在上半年历史同期首次突破25万亿元，同比增长16.9%，其中二季度单季同比增速创2021年三季度以来新高。出口结构持续向高端制造倾斜，集成电路、汽车和高新技术产品出口显著增长。社会消费品零售总额在6月重回正增长区间，上半年累计同比增长1.3%，居民整体消费意愿依然偏弱，但移动通讯器材、服装鞋帽等可选消费动能有所增强。制造业升级和人工智能为经济注入新动能，高技术制造业增加值大幅增长，带动相关领域固定资产投资快速增长。房地产市场方面，开发投资与销售面积虽同比下降，但二手房网签面积实现同比增长，一线城市楼市价格率先企稳，过去四个月新房和二手房价格持续上涨，显示出市场调整的积极信号。

办公楼市场：需求边际复苏与行业分化

二季度全国主要十城办公楼市场净吸纳量环比增长，上半年新设立和扩租为代表的增量交易同比增长近三成，表明需求边际复苏趋势深化。科技互联网企业贡献了季内四分之一的新租交易面积，重回需求引擎榜首，其中人工智能及其上下游企业扩张动能强劲。金融业新租交易面积占比位居第二，量化基金等新设机构活跃，推动增量交易占比提升。制造业连续三个季度超越专业服务业，跃居需求行业第三，3C电子产品和机器人搬迁需求活跃。供应方面，二季度新增供应环比相当但同比回落，逾九成新项目分布于核心拓展区和新兴商务区。全国办公楼市场平均空置率保持稳定，平均租金指数环比下探，但上半年累计降幅较去年同期收窄。去化压力下，“商改酒”、“商改住”等新型需求继续提升，部分城市录得此类交易。

零售物业市场：品牌整合与业态创新

零售物业市场供需同比略有下滑，季末平均空置率环比微降，主要城市空置率稳中有降。品牌继续整合门店以强化旗舰店投资，项目表现呈现二八分化，购物中心首层租金指数环比下降，上半年累计跌幅较小。餐饮多元化拓店活跃度不减，咖啡茶饮、轻餐以及本土和日韩特色餐饮占据新开业门店数量首位，高性价比品牌持续扩张。零售业态中，女装、运动和潮玩支撑占比近四成，本土女装品牌及国际设计师品牌在多城开设新店。运动和潮玩拓店热度提升，选址范围从核心商圈扩大至非核心商圈，各大运动品牌积极联名IP或开设快闪店。泡泡玛特、名创优品等潮玩厂牌继续布局多城，开设大型旗舰店或甄选店，显示出资本对体验式消费的青睐。

仓储物流市场：低租金激活升级搬迁需求

二季度仓储物流净吸纳量环比大幅上升，第三方物流新租面积占比上升至半数以上，季节性电商大促和华南区域升级搬迁共同推动需求攀升。零售批发行业新租面积占比大幅上升，位列第二，北京、上海都市圈和成都等地录得来自零食、服装、连锁商超的活跃需求。区域表现方面，华南本季净吸纳量创下近期新高，强劲的去化动能主要源于租金快速下跌所撬动的第三方物流和零售业租户的升级搬迁和整合扩张需求。新增供应持续释放，但区域分化明显，华南贡献了大部分供应总量，华东和华北新增供应已进入下降通道。全国平均空置率环同比均下降，华东地区空置率三年来首次回落至20%以下。租金方面，全国租金环比下跌，其中华南跌幅扩大，而华东跌幅显著收窄，呈现初步筑底迹象，中西部部分城市租金止跌企稳。

物业投资与资产证券化：交易额创新高

二季度全国物业投资交易总额环比上涨，上半年累计交易金额刷新历史同期最高水平。企业买家投资意向活跃，机构投资者与地产基金合计交易金额环比提升，推动投资型交易额连续两个季度上涨。新经济资产交易表现亮眼，数据中心贡献了大部分交易金额，主要来源于企业买家在环京地区的算力布局。物流厂房交易额可观，华东板块高标仓租赁基本面率先企稳向好，带动交易流动性与资产价值重塑。零售物业交易额占比显著，多家机构联合收购万达广场资产包，零售开发商积极收购相关物业以布局资产证券化赛道。办公楼交易额环比上升，京沪甲级办公楼交易额创近两年新高。资产证券化方面，本季商业不动产REIT获批数量及拟募资规模均创试点以来单季最高纪录，底层资产涵盖商办综合体、奥特莱斯与酒店等。各资产类型平均资本化率高位企稳，一线城市办公楼与零售物业资本化率大致持平，物流资本化率区域间表现略有分化。