2026年第一季度中国房地产市场运行特征与趋势展望

宏观经济环境与政策背景

2026年第一季度，中国宏观经济实现良好开局，国内生产总值同比增长5%，较上年四季度加快0.5个百分点。社会消费品零售总额同比增长2.4%，固定资产投资由降转增，基础设施投资领跑增长。在外部需求回暖及出口结构升级的推动下，进出口规模创历史同期新高，高技术产品出口表现强劲。政策端持续发力，商品房销售降幅收窄，部分核心城市新建商品住宅价格环比企稳，为房地产市场的平稳运行提供了宏观支撑。

办公楼市场：需求动能改善与租金承压

一季度全国主要十城办公楼市场净吸纳量环比微升，新租交易中增量交易占比提升，显示需求动能有所改善。金融业需求回暖，重回行业需求榜首，科技互联网及制造业租赁活跃度保持高位。然而，新增供应同比提升，导致平均空置率环比上行，平均租金指数继续承压下行。去化压力促使业主推动“商改酒”等功能转换，以优化资产运营效率。预计全年租金仍将面临下行压力，但中长期随着供应增速回落，供需关系有望逐步改善。

零售物业：季节性放缓与业态调整

受季节性因素影响，零售物业市场供需明显放缓，主要城市新增供应和净吸纳量环比大幅减少，平均空置率保持稳定。品牌方秉持“求质胜于求量”的策略，业主通过优惠条款吸引优质租户，导致首层租金环比小幅下降。餐饮业态拓店活跃度回升，女装、电子产品及潮玩成为零售业态扩张的主力。核心城市核心商圈凭借资源积淀和政策激励，展现出较强的韧性，预计租金跌幅将率先收窄，而部分城市因项目调改短期内租金仍承压。

仓储物流：跨境电商整合与区域分化

仓储物流市场净吸纳量环比及同比均出现显著下跌，主要受短租退租及跨境电商整合影响。第三方物流新租面积占比居首，制造业新租面积占比上升，汽车及新兴行业需求涌现。新增供应集中在华南地区，导致该区域空置率大幅上升，租金下行压力较大；华东地区供应罕见零增长，空置率连续下降。全国平均租金报价指数环比跌幅收窄，部分城市租金企稳回升。预计未来供需双重冲击下，华南区域租金仍面临较大压力，其他区域跌幅将不同程度收窄。

物业投资：机构活跃度提升与资产证券化加速

一季度商业地产大宗交易总额同环比均下降，但机构投资活跃度创阶段新高，投资型买家交易额环比显著提升。零售物业投资热度高涨，核心城市办公楼关注度稳步提升，市场偏好向核心城市高度集中。资产证券化方面，商业不动产REIT申报及获批规模显著，助力投资者资金回笼的同时也对私募市场形成分流。各资产类型平均资本化率进入高位平台期，资产价格底部支撑初步显现，投资者情绪逐步修复，数据中心、租赁住宅及运营能力驱动的零售物业成为配置重心。