住房存量时代：核心城市企稳与行业新格局展望

存量时代特征显现，核心城市率先企稳

房地产行业正经历深刻的结构性调整，住房存量时代的特征日益显著。2026年上半年，全国商品房销售面积同比延续下滑态势，但二手房市场展现出较强韧性。数据显示，二手房在新房和二手房交易总量中的占比已超过50%，在部分重点省份及城市，二手住宅交易面积甚至超过新建商品住宅。这一变化标志着市场需求结构的重塑，二手房更多承接刚需群体，而新房市场则逐渐向改善型需求集中。

价格方面，经过长期调整后，核心城市房价出现结构性企稳迹象。一线城市二手房价格指数在2026年上半年实现累计上涨，北京、上海、深圳等城市的二手房市场活跃度提升，挂牌量呈下降趋势，去化压力逐步减小。相比之下，非核心城市仍面临较大的去化压力，区域分化加剧成为当前市场的主要特征。

供求关系改善预期增强，土地供应持续收缩

从供给端来看，土地成交面积的持续缩量为未来住房供应的收缩奠定了基础。自2021年起，全国宅地成交面积连续多年同比下降，2026年上半年降幅依然明显。这种供给侧的收缩有助于缓解长期的库存压力。同时，土拍热度在核心城市有所回升，头部央国企成为拿地主力，显示出优质资产仍具吸引力。

库存方面，全国商品住宅广义库存降至低位，去化周期虽仍处于高位但呈现回落趋势。特别是在一线城市，在售库存去化周期相对健康，部分核心二线城市如杭州、合肥的去化周期也已降至一年以内。随着成交量的回升和新增供应的减少，楼市供求关系有望得到进一步改善。

城市更新成为高质量发展新抓手

在城市发展进入存量阶段的背景下，城市更新被提升至国家战略层面。2026年发布的《城市更新“十五五”规划》明确了未来五年的发展方向，商业模式从过去的“拆改快销”转向“侧重长期运营”。盈利重心由赚取土地增值价差转向通过精细化运营获取租金、服务及资产增值溢价。这一转变对参与者的资金实力、建设能力及长期运营能力提出了更高要求。

资金支持体系也趋于多元化，形成了政府引导、市场运作、社会参与的格局。财政补助、专项债、银行信贷及产业基金等多种渠道共同支持城市更新项目落地。目前，各地已探索出城中村综合改造、老旧小区自主更新、历史街区微改造等多种成功案例，验证了商业模式的可持续性。

全年展望与投资策略建议

基于以销定产逻辑及指标领先滞后关系，预计2026年全年房地产主要指标仍将延续下行趋势，但降幅有望收窄。新开工、销售面积、竣工面积及开发投资金额预计同比均有一定程度下滑，行业处于筑底阶段。尽管总量承压，但核心城市的企稳信号为市场注入信心。

当前地产板块估值和基金仓位均处于历史低位区间，具备较高的安全边际。随着政策效果的逐步显现和市场信心的修复，板块投资吸引力提升。建议重点关注资产质量优质、投销表现有韧性的改善型头部房企，以及受益于楼市活跃度提升的物管企业和中介平台。同时，需警惕政策效果不及预期、市场信心修复缓慢及区域分化加剧等风险。