太古地产2026中期业绩：内地零售强劲反弹驱动盈利修复

业绩稳健增长，投资物业估值扭亏为盈

太古地产发布2026年中期业绩，核心叙事呈现为“内地零售的确定性增长对冲中国香港办公楼的不确定性”。报告期内，公司实现收入94.13亿港元，同比增长7.9%；股东应占基本溢利49.0亿港元，同比增长10.9%。溢利扭亏为盈的核心驱动力在于投资物业公平值变动从2025年上半年的亏损39亿港元转为2026年上半年的盈利5.78亿港元，标志着估值下跌趋势已基本止住。

值得注意的是，经常性基本溢利达到46.6亿港元，同比大幅增长36.3%。这一数据反映出公司业绩增长主要源于零售租金提升和住宅销售利润的双重驱动，而非依赖投资物业估值的波动。现金流方面，融资前现金流入净额同比下降38%，主要受2025年上半年出售迈阿密Brickell City Centre产生大额回款的高基数影响。

分业务来看，物业销售收入22.0亿港元，同比增长29.0%，超过2025年全年结转规模，主要受益于出售香港深水湾道6号住宅单位及住宅市场回暖。物业投资收入66.93亿港元，同比增长1.8%，占比达71%。其中，内地投资物业应占租金收入贡献提升至46%，同比增加3个百分点。随着后续内地新项目开业，该占比有望突破50%，内地零售正逐步取代中国香港写字楼成为公司第一大收入来源。

购物中心：内地零售增速全面提速

在购物中心板块，高端消费分化特征明显，但太古地产旗下项目表现显著优于市场整体水平。2026年上半年，公司内地六大购物中心综合出租率达到98.8%，较2025年提升0.5个百分点，所有项目均实现零售额增长，整体零售额同比增幅达23%。

具体而言，北京三里屯太古里得益于北区改造升级及爱马仕等奢侈品旗舰店开业，实现满租，零售额大幅增长63.2%。上海兴业太古汇通过业态调整和硬件升级，引入路易威登“路易号”全国首站限时店，带动零售额激增82.2%，出租率提升至98%。相比之下，广州太古汇、成都太古里等项目也保持了稳健增长，印证了调改升级、重奢化模式的有效性。

中国香港方面，三大购物中心出租率均维持100%。太古广场零售额同比增长14.9%，主要受益于珠宝首饰钟表等品类受到内地旅客强劲购买力支撑；东荟城名店仓零售额同比增长16.3%，在旅游复苏背景下弹性最大。尽管中国香港零售业总销货价值同比增长9.6%，但太古地产旗下物业凭借高端定位和运营能力，实现了高于市场的增速。

写字楼：香港承压与内地结构性改善并存

写字楼业务呈现出明显的区域分化。中国香港整体办公楼出租率为92%，较2025年全年提升1个百分点，但租金水平仍面临压力。太古广场出租率回升至98%，反映中环核心区需求韧性较强，部分租户因性价比优势从金钟回流。然而，港岛东中心及太古坊一座出租率维持在91%，仍处于低位；太古坊二座出租率虽升至80%，但整体租金调幅仍在-14%至-17%之间，显示非核心办公楼仍需以租金让步换取租户留存。

内地写字楼则出现结构性改善迹象。2026年上半年，内地办公楼整体出租率达93.6%，较2025年的91.8%显著提升，终止了自2021年以来的下行趋势。其中，北京颐堤港一座受益于互联网科技企业扩张需求，出租率从93%提升至96%。尽管全国主要城市甲级写字楼平均空置率高达25%，太古地产在内地的高出租率体现了其优质物业的抗跌属性。不过，广州和上海市场因新增供应导致空置率上升，北京市场需求虽无强烈反弹信号，但空间租赁需求依然保持一定韧性。

住宅交付大年与未来展望

2026年是太古地产的住宅交付大年。在中国香港，主力在售项目柴湾海德园一期去化率约60%，预计下半年结转；皇后大道东269号等旧改项目按计划推进。在中国内地，上海世纪前滩·天御、天汇及陆家嘴太古源源邸三个项目均接近尾盘，去化率均在80%以上，反映顶豪市场需求稳健。2026年上海三大住宅项目集中结转，预计将为归属公司部分带来约96亿元收入，进一步增厚利润。

展望未来，公司千亿投资计划已完成69%，前滩太古里二期、陆家嘴太古源、三亚太古里、北京太古坊等新项目有望在2026年下半年分阶段落成开业。随着内地零售占比持续提升及新资产注入，公司盈利增长具备较强确定性。维持盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为43.1亿、54.8亿、63.5亿港元。