公募REITs 26Q2业绩分析：C端稳健、B端承压、结构分化

一、整体业绩概览：C端稳健、B端承压

26Q2，公募REITs各板块业绩呈现显著分化。以消费、保租房、IDC为代表的C端防御性板块维持稳健增长，而以仓储物流、产业园为代表的B端顺周期板块持续承压，能源板块则显著恶化。从财务指标看，消费板块收入与EBITDA维持同比高增，但受春季高基数影响环比有所回落；保租房受益于毕业季集中租赁需求释放，是唯一实现收入及可供分配金额同环比均正增长的业态；能源板块因发电量全线同比下行，所有个券收入及EBITDA均出现同比下滑；交通板块受车流量减少拖累，业绩整体同比下滑；仓储物流同比降幅已收窄，边际改善初现；产业园经营压力持续加大，整体业绩降幅同比进一步扩大。

二、消费REITs：经营稳中向好，业绩同比增长

消费板块26Q2面临淡季导致收入及利润环比整体下滑，但出租率普遍在已有高基数下继续环比提升，且业绩同比多数仍保持增长，尤其是租金坪效实现全面正增长。购物中心方面，头部运营商精细化管理下优质项目马太效应显著，华润商业REIT、印力消费REIT、金茂商业REIT、大悦城商业REIT等近5期经营表现稳中有升。奥特莱斯方面，首创奥莱REIT出租率同环比双增，唯品会奥莱REIT保持满租。民生消费方面，物美消费REIT、华威农贸REIT租金基本稳定。随着零售业新政出炉，后续促消费重心将切换到服务消费，社区级购物中心项目具备向上弹性。

三、保租房REITs：Q2量价齐升，上海项目业绩改善显著

保租房板块因毕业季集中租赁需求释放，迎来出租率显著提高。因区位优势显著，在全市场租金仍回调背景下，上市保租房项目租金环比企稳或回升。上海地产REIT、华润有巢REIT、城投宽庭REIT业绩显著修复，北京保障房REIT、昌平保障房REIT也已完成新一轮配租。深圳、厦门项目亦持续涨涨。预期Q3季节性需求仍将延续，出租率或再提高，但需警惕产业导入/转型区潜在存改供给扰动及新开业竞品招租进度。

四、仓储物流REITs：租金压力不减、区域分化加剧

行业层面，华南供给持续高位拖累出租率与租金，京沪虽空置率回落但下半年仍有供给冲击，租金拐点尚未到来。项目层面，市场化租赁型租金全线下跌，创近四季新高，出租率修复与租金承压并存；整租型续租利空持续释放，27年集中到期压力仍存。短期来看，出租率边际修复与租金持续承压并存，区位及项目租约覆盖年限仍为关键观察指标。

五、产业园REITs：量价尚未筑底，收入同环比普降

产业园REIT量价仍未筑底、收入普遍承压，但收缴率稳步改善，显现边际修复信号。板块内部分化明显：联东科创REIT、东久新经济REIT等民营厂房资产量价率先企稳，科投光谷REIT、重庆两江REIT等商务园26Q2收入、EBITDA环比上行；东吴苏园REIT、临港创新REIT等量价齐跌。高供给、弱需求之下，核心城市产业园空置率较高，预期下半年全国各区域新增供应持续放量，存量竞争加剧，租金整体仍将处于下行通道，板块筑底尚未完成。

六、公用事业REITs：环保类业绩同比增长，水利继续承压

项目间分化较大，两单生态环保项目收入同环比均提升，而供水项目因降雨来水远少于往年导致供水量大幅下降，供热项目则无收入。首钢生物质REIT因垃圾处理费回款问题，可供分配金额同比下滑；首创水务REIT表现相对突出，收入、EBITDA及可供分配金额同环比均实现增长；绍兴水利REIT因来水量远低于历史常态，收入、EBITDA、可供分配金额同比均下降。展望Q3，暑期消费趋旺、高温下食品保质期短、居民及工商业垃圾量/用水量增多将直接利好垃圾及污水处理项目。

七、能源REITs：受资源与现货交易影响，多项目量价齐跌

26Q2各底层资产表现显著分化，多数新能源发电项目受资源减弱、电力现货市场规则变动等因素拖累，量价齐跌，天然气项目则价增量跌。风电项目连续两个季度跌幅超15%，光伏板块涨跌各有，天然气创近五季新高，水电整体低迷。分红端，国补回款与管理费时点扰动显著，可供涨跌各半。展望Q3，用电高峰有望推动需求环比改善，但风电、光伏出力仍受自然条件及电网政策扰动，预期量增价弱。

八、交通REITs：延续分化，路网结构为核心变量

26Q2七成项目车流量同比下行，约六成项目通行费收入录得负增长。中国交建REIT、江苏交控REIT、招商高速REIT同比提升，但河北高速REIT、南京交通REIT等因周边路网施工或引流出清，车流量同比降幅较大。EBITDA利润率环比修复、同比承压，可供分配金额受成本及养护支出制约普遍走弱。展望Q3，货运回归常态，暑期及中秋假期提振客运流量，部分因改扩建施工车流改道项目有望修复。

九、IDC REITs：整租稳健，税法规则调整致Q2可供大增

当前已上市的两单IDC 26Q2量价维持稳健基调，收入环比基本持平，上架率小幅提升。因前期税法规则调整使得两单项目26Q1可供分配金额基数低，令26Q2环比大幅增长，但实际业绩并未发生变化。预计IDC板块因电信运营商整租，后续基本面仍能保持稳健，但需关注后续解禁等交易面扰动。