2026年中期房地产行业投资策略：何以均衡

住房价值：如何理解住房的价值中枢？

从价值视角来看，房价的本质是房租资本化的结果。在长维度下，房价主要取决于净租金、利率以及租金增速三个核心变量。模型测算显示，在当前宏观背景下，购置核心城市70年产权住房所需的合意租售比约为2%-3%。若居民置业对风险溢价要求更高，则需更高的租售比回报。相比之下，老旧或低能级城市的住房对租售比的要求更高，且高房龄房源的价值对土地续期费用高度敏感，部分低能级城市高房龄住房的内在综合价值甚至可能转负。更高的租金增速意味着更高的综合价值与更低的租售比要求，若租金能明显上涨，核心城市或可更快穿越楼市下行周期。

在边际维度，投资与自住两种视角下的底层定价逻辑相通，但自住可接受相对更低的租售比。投资视角下，若房租不涨，当前核心城市2%左右的租售比可能不具备太大吸引力。而在特色国情和租购不完全等价背景下，情绪价值使得自住相较投资可以接受更低的租售比。只要房租不再明显下跌，情绪价值弥补折旧和税费，租售比和可比利率接近即可达到局部均衡。

租金展望：全局企稳尚需时日，结构性改善有望兑现

长期来看，房租的“锚”是通胀，但中短期租金仍受供需压制。近3年核心城市的挂租房源量明显走高，一方面源自个人系房源挂租量增加，另一方面核心城市保租房的落地也带来了大量新增供给。尽管保租房建设高峰可能已经过去，但“十五五”落地量仍不算低，整体供给端增速明显高于需求端常住人口增速。中短期租赁市场供需承压，居民端就业与收入预期仍未明显改善，全局租金或进一步探底；但部分科技行业的崛起或有望带来个别城市、局部区域的结构性复苏。

周期判断：下半场特征显现，结构性触底可期

二手房方面，今年以来量价边际修复，尤其是低总价房源，预计全年成交量大个位数增长、价格跌幅收窄；新房方面，今年以来表现整体承压，但受基数影响主要指标全年表现预计仍落在年初预测范围内，销售等前端指标同比降幅有望收窄；此外受益于新兴产业的快速发展与产品力提升，“好房子”表现相对亮眼。整体而言，行业量价明显调整后，今年降幅有望收窄，行业调整下半场特征逐步显现；尽管系统性止跌仍依赖就业/收入/通胀表现，但结构性触底可期。

股票价值：边际定底部，景气定趋势

优质房企股价往往领先于基本面的复苏而率先见底，产业政策与量价边际变化确定底部位置，行业景气则是股价持续上涨的前提。为了更好地衡量地产股的长期价值，综合对比各类估值模型的适用性与局限性后，“二分法”是相对更为严谨、贴合房企经营实质的估值框架，有效弥补了单一估值方法的片面性，其核心思路是将房企整体价值拆分为两大独立部分，既定的存量部分与类永续经营的增量部分，分别进行估值后汇总得到企业整体价值。短期产业政策与量价边际变化确定板块与优质个股的底部区间，如果景气持续上行房企长期价值有望兑现。

投资建议：局部均衡渐显，优质龙头胜率与赔率兼备

自住视角下部分核心城市低总价房源有望率先达到局部均衡，周期调整的下半场基本面结构性触底也值得期待。优质房企股价往往领先于基本面的复苏而率先见底，中期视角下当前龙头开发已明显低估；行业景气是股价持续上涨的前提，如若周期反转将会迸出极大的估值弹性。开发之外，重点关注多元化赛道的投资机会，具备稳定现金流价值的优质商业、物管龙头有望为投资人持续提供较高股息回报；聚焦核心城市的优质经纪龙头亦将长期受益于市占率提升。