房地产行业2026年中期策略：底部信号渐明，核心资产先行

基本面筑底验证，核心城市结构性修复

2026年上半年，房地产行业基本面已进入筑底验证期，市场分化下的结构性修复趋势日益清晰。从销售端来看，全国商品房销售面积与销售金额同比降幅持续收敛，显示市场下行压力有所缓解。截至5月末，商品住宅广义库存同比下降，供需关系向新均衡过渡。二手房市场展现出强于新房的韧性，27个重点城市二手房成交面积同比微降，对刚需和置换需求的承接能力较强，成为市场企稳的重要支撑。

土地市场延续“缩量提质”特征，房企投资聚焦核心城市优质地块，溢价率中枢回升，反映出优质资产的稀缺性与价值重估预期。头部房企销售降幅边际收敛，央国企凭借信用优势、核心土储及改善型产品能力，在销售与补货表现上显著领先行业，行业集中度进一步提升，信用分化格局固化。

政策深化落地，供需两端协同发力

稳市场政策持续深化，中央层面围绕控增量、去库存、优供给统筹推进存量盘活、公积金改革及城市更新。地方因城施策提速，上半年超260个省市县出台优化政策，涵盖限购资格优化、交易链条疏通及产品供给提质。公积金政策接力低利率，成为需求端最具弹性的成本优化工具，多地通过提额扩围、商转公、异地互贷及提取场景拓宽，降低置业与置换成本。

收储政策双线推进，助力供需结构优化。土地收储方面，专项债支持存量闲置土地盘活，缓解潜在供给压力；存量商品房收储扩围落地，资金渠道和使用场景持续丰富，有助于加快库存去化并优化住房供给结构。政策目标已由单纯促成交转向新增供给、存量流转和保障筹集协同优化。

核心城市率先企稳，经营性不动产价值重估

上海等核心城市已率先释放企稳信号，一二手住宅成交同比改善，冰山指数回升，二手房挂牌量下降，去化周期缩短。价格修复正由低总价段向中高总价段扩散，改善需求逐步接力。这种结构性企稳有望向其他高能级城市扩散，形成示范效应。

经营性不动产迎来价值重估窗口。购物中心增量供给放缓，行业竞争重点转向资产质素、招商能力和运营效率，龙头运营商份额持续提升。优质商业资产在租金、空置率和零售额表现上持续跑赢行业平均。商业不动产REITs试点落地，打通了持有型物业的退出与定价通道，首批项目上市为商业资产价值重估提供了可观察样本，核心商圈物业及强运营平台价值有望得到市场重新定价。

2026年展望：核心指标降幅收敛

中性假设下，2026年全国商品房销售面积和销售金额同比降幅有望进一步收窄。新开工面积受土地约束及低基数支撑，降幅预计收窄；竣工面积受前端传导压力影响，下行斜率有望放缓；开发投资金额在土地与施工投资磨底背景下，全年降幅亦有望收窄。整体而言，行业由筑底走向修复，但修复节奏将呈现明显的结构性特征，核心城市与优质资产将先行受益。