上海楼市跑赢全国但内部显著分化

上海楼市表现持续优于全国

上海楼市在新房和二手房的量价表现上均优于全国平均水平。新房端，2025年上海新房成交额相当于高峰期2022年的69%，而全国同期仅为高峰期的45%。新房成交均价自2021年以来持续走高，2025年较2023年增长23%，与全国降幅形成鲜明对比。二手房端，全国44城二手挂牌价较高点下跌38%，上海跌幅为32%，表现更为坚挺。此外，上海人均居住面积较少且楼龄更老，改善需求潜在空间较大。

放宽落户政策效果显著

上海通过放宽落户门槛，有效吸引了全国人口和购买力。2021-2025年，通过人才引进、居转户、留学生落户年均10.2万组，较2015-2019年均增长近8万组。户籍人口增量比常住人口更直接影响购房需求，特别是在投资需求消失的房价下行期。相比北京，上海户籍人口迁入规模增长更快，这是上海楼市韧性更强的原因之一。

一二手市场热度分化明显

2023年以来，上海新房和二手房市场出现明显背离。二手房成交套数占比从2022年的62%提升至2025年的83%，且一二手套均成交总价之差拉大。新房在限价和小户型约束放松后，套均成交面积和均价增长，部分客群转向二手房。二手房端，本地老人房产代际转移加速，低总价房源成交占比提升，承接了刚需客群。一二手价差拉大导致置换链条难以打通，新房出清周期升至历史高位。

区域分化加剧

上海不同区域人口结构和住房成交趋势显著分化。近郊新增户籍人口最多，市区虹吸全国购买力，远郊新房表现弱于全国。市区和近郊新房成交均价持续上涨，而远郊下行趋势与全国整体基本一致。远郊二手房成交均价跌幅最大，新房可售库存出清周期最长。黄浦区作为核心板块，新房表现亮眼，但一二手差异也大。