2026年中期房地产行业：量价修复在途，预期切换进行时

基本面复盘：量价分化延续，核心城市率先筑底

全国房地产市场正呈现筑底企稳与弱复苏的积极态势，核心指标降幅显著收窄。2026年4月，全国商品房销售面积同比降幅大幅收敛，销售额降幅同样持续收窄，行业基本面正逐步从深度调整转向企稳修复。市场复苏的动能主要来源于核心城市，尤其是一线城市成交已率先实现同比转正，发挥市场“锚定”效应。2026年5月，一线城市成交面积同比保持正增长，连续两个月跑赢二三线城市，通过强大的市场热度与信心锚定作用，有效带动重点城市乃至全国市场预期的重塑。

在二手房市场，重点城市成交持续放量，主要由低总价、小户型房源驱动，刚需正积极入市。一线城市二手房价已出现环比上涨，特别是上海房价显现企稳迹象，表明“以价换量”阶段或近尾声。新房销售在新增供应大幅收缩的背景下展现一定韧性，但市场内部分化剧烈：核心区“好房子”凭借稀缺性实现“以质换量”，而非核心区大量“旧规”产品则仍深陷“以价换量”的困境。此外，低总价房源占比上升主因房价下调，置换链条初步启动，上海等城市二手房成交结构已出现向中等面积、中等总价段迁移的边际信号，“卖旧买新、卖小买大”为特征的改善性置换链条初步启动。

政策复盘：公积金政策接力，额度/覆盖范围仍有余量

在外部通胀压力与内部银行息差收窄的双重约束下，5年期以上LPR下调空间受限，楼市政策重心显著从传统商业信贷转向公积金领域。通过系统性“提额、降负、扩围”，实现对楼市的定向“变相降息”。全国超60城已推出优化政策，公积金正从单一购房融资工具，加速转型为覆盖居民全周期住房需求的综合性保障平台。这一转向实质是在总量货币政策空间有限的情况下，将信贷资源定向导入房地产领域，以稳定市场预期、降低居民购房成本。

具体施策呈现“提额、降负、扩围”多维特征。多地首套公积金首付比例降至20%，支持群体大幅扩围，灵活就业人员、多子女家庭及参与“以旧换新”的居民成为重点支持对象。这些措施的核心机制在于，公积金贷款利率显著低于商业贷款，额度的提升与门槛的降低，使得更多购房者能以更低利率获得更高比例的贷款，从而在LPR保持不变的情况下，实质性降低了居民的首付压力与长期利息负担。同时，公积金资金池保持强劲，实缴职工人数与年度缴存额的稳步增长，驱动资金池持续积累，个贷率处于健康区间，表明系统内沉淀了大量可贷资金，为加大信贷投放提供了坚实基础。

2026全年展望：销量指标预测与房价二阶导改善

京沪二手房价下行最快的阶段已经过去，挂牌去化周期已回落至本轮下滑前区间，叠加议价空间持续收窄，说明恐慌性抛压出清、买卖价差回到可成交范围，价格下沿获得支撑，因此房价二阶导改善明确、斜率由深负转向收敛。往后能否把改善从“加速度层面”推进到“方向层面”，关键在于二手成交是否维持高位。因两地住宅总成交在经济底盘支撑下保持稳定，而新房供应受土地/推盘约束难放量，需求被迫向二手补位，形成持续的高成交流量；在挂牌不失控的前提下，这将继续压下去化周期，让市场从“以价换量”切换到“量价趋稳”。

从估值端看，京沪房价收入比已回到国际合理位置，意味着购买力约束不再是单向下压力量，而更像底部锚。预计未来2-4个季度京沪二手房价大概率走“震荡筑底、局部板块先稳”的路径，即使V型反转太过于乐观，但在政策不逆转、成交不塌量的情形下，一阶拐点将在底部反复确认；若成交再上一台阶、挂牌继续温和回落，则企稳→微升的概率逐步提高。核心指标预测方面，预计2026年商品房销售面积同比-5.0%，销售额同比-8.0%，房地产开发投资完成额同比-15.2%，房屋新开工面积同比-15.0%。

房企估值逻辑的切换——从“破产清算”回归“正常经营”

此前市场用清算逻辑定价，资产打5-6折、负债全额认定，导致PB极低，连优质央国企也被错杀。但悲观假设正被证伪：资产端，保交楼收官与白名单机制使资产从“被迫甩卖”回归“有序处置”，强制变现折扣的极端尾部被压缩；减值集中释放挤出账面水分；存货总量缩表且结构透明；房价降幅二阶导改善，可变现净值下限抬高。负债端，白名单切断债务传染链；债务展期置换推进，清算紧迫性下降；有息负债总量压降。历史复盘显示，股价在房价环比跌幅收窄阶段启动修复领先于房价回正。当前一线房价跌幅持续收窄，但股价因资金虹吸、政策预期弱化等滞后。不过房价环比改善作为先行信号意义不变，不应因短期滞后否定其前瞻价值。

投资建议方面，一线城市房价跌幅收窄，核心城市二手成交持续放量，虽地产板块股价因资金虹吸等原因滞后，但房价环比改善/二手放量先行信号仍然值得关注，地产股估值修复已具备量价支撑的必要条件。标的方面建议关注三大主线：①商业地产；②二手经纪；③优质土储开发商。