香港房企2025年业绩综述：业绩曙光已现，龙头厚积薄发

整体业绩企稳，两类企业盈利率先改善

2025年，15家重点香港房企整体业绩表现平稳，营收合计3182亿港元，同比增长1.7%，较2024年大幅改善；核心归母净利润合计869亿港元，同比下降1.4%，降幅明显收窄。尽管整体利润端仍承压，但结构分化显著，两类企业盈利率先改善：一是以新鸿基地产、长实集团、信和置业为代表的香港头部房企，其业绩在丰沛投资物业基本盘支撑下保持稳健，且受益于市场回暖；二是以领展房产基金、太古地产、九龙仓置业、恒隆地产为代表的运营资管能力强的房企，通过资产优化、负债管理及运营策略调整，展现出较强的业绩韧性。

从财务指标看，15家房企综合毛利率在经历前期下行后，2025年较上年下降2.5个百分点至49.0%，主要受部分房企毛利率调整影响。费用端管控有效，三费费率整体压降0.3个百分点。偿债能力方面，房企整体净负债率降低，平均净负债率较上年末下降1.1个百分点至29.0%，有息负债规模整体下降，财务结构进一步优化。

开发销售业务：结算增收不增利，销售端回暖势头明确

2025年，13家拥有开发销售业务的港房结算收入合计1261亿港元，同比增长14.6%，但结算营业利润合计213亿港元，同比下降19.8%，结算利润率降至16.9%。利润承压主要源于前期香港市场楼价走低及内地高价拿地项目的结算影响。然而，销售端已现积极信号。披露数据的7家房企2025年合约销售额合计1397亿港元，同比增长14.6%，其中香港合约销售855亿港元，大幅增长24.4%，主要受恒基地产、新世界发展等销售翻倍带动；内地合约销售542亿港元，微增2.0%，主要由嘉里建设大幅增长驱动。

土储方面，头部房企优势明显。新鸿基地产、恒基地产的香港开发土储规模领先，而瑞安房地产、长实集团、新鸿基地产的内地开发土储规模居前。随着2025年5月底以来香港楼市量价上涨势头增强，土储丰沛的头部房企项目销售明显受益，销售回暖将持续向业绩端传导，经营与业绩提升势头明确。

投资物业：奠定业绩稳固基本盘，出租率保持高位

投资物业是港房业绩的压舱石。2025年，15家港房投资物业营收合计1031亿港元，同比下降2.2%；营业利润合计734亿港元，同比下降4.1%，但占整体核心归母净利润的比重高达84.5%，奠定业绩稳固基本盘。尽管租金坪效普遍有所下行，但出租率表现稳健。香港零售物业出租率保持较高水平，太古地产、领展房产基金等接近满租；写字楼出租率有所修复，如太古地产、嘉里建设出租率分别提升至87%、81%。内地物业方面，零售与写字楼出租率也呈现稳中有升态势。

投资建议：看好头部房企与优质资管企业

鉴于香港房地产市场持续回暖，销售量价改善正从销售端向业绩端传导，土储丰沛的头部房企受益明显。同时，运营与资管能力突出的房企展现出较强的经营韧性。建议关注香港房企龙头新鸿基地产，以及香港REITs龙头领展房产基金，看好其经营与业绩的持续提升。