2026年5月房地产行业中期策略：筑底向上与核心城市复苏

行业周期定位：从“因”到“果”的底部临近

中国房地产行业正经历从“经济驱动力”向“经济后周期行业”的角色转变。尽管未来五年需求中枢受前期“超买”修正影响仍有回落空间，但新开工面积已出现显著“超调”，行业底部渐行渐近。国际对比显示，中国新房销售自高点回落幅度虽大，但新开工面积的调整更为剧烈，且长期来看，城镇化率的提升与家庭小型化趋势将持续对冲人口下行压力，为市场提供增量空间。预计未来五年新房住宅销售中枢将稳定在年均556万套左右，对应新建商品房销售面积中枢约7.8亿㎡。

供需边际改善：供给侧流动性缓解与需求侧价值回归

供给侧方面，房地产行业从地产投资拉动GDP转变为GDP支撑地产投资，地产投资占GDP比重显著超跌。现房销售占比创新高改善了开发商现金回收，施工强度下降缓解了工程款支出压力，非国有房企信用债到期压力大幅下降，项目公司资金占用规模稳中有降，行业整体流动性与缩表压力迎来实质好转。需求侧方面，通胀回升驱动实际利率下行，促使核心城市房价和租金出现企稳回升迹象。核心城市房价收入比纵向回落至合理区间，横向低于全球主要城市平均水平，住房的投资与收租属性开始回归。

核心城市复苏：价格倒挂修正与产品高端化

随着限价政策陆续取消，一二手房价格倒挂现象被市场修正，市场进入自然恢复期。一线城市新房供应冲击减弱，次新房挂牌量逐渐减少。核心区域老小区去库存趋势明确，率先进入存量出清阶段。同时，一线城市新房逐渐呈现“豪宅化”与“高端化”趋势，套均总价与面积大幅跃升。对房企而言，在销售速度与利润率再平衡下，对高端住宅的定价能力将成为核心竞争力。

企业分化：头部房企率先复苏与ROE修复逻辑

行业步入“低杠杆、低周转”时代，企业竞争从规模转向能力驱动。ROE的修复依赖于利润率改善和存货出清。持续在核心城市拿地、且具备高端住宅操盘与高溢价定价能力的头部房企将率先复苏。销售数据显示，前十房企单月销售出现领先复苏，拿地强度与销售增速保持较强相关性。建议关注拿地强度排名靠前、具备高端住宅高溢价定价能力的典型头部房企，通过获取核心城市优质增量项目对冲存量减值压力，驱动ROE和估值企稳回升。