2026年Q1房地产REITs市场策略：商业不动产扩容与板块分化

商业不动产REITs试点启动，地方加速存量资产盘活

2025年12月末，证监会正式宣布启动商业不动产REITs试点，将商业综合体、写字楼、酒店等纳入投资标的，沪深交易所同步完善配套审核制度。2026年开年，证监会将该试点落地列为年度核心工作。同期，多部委发文鼓励绿色消费基建项目依托REITs融资。上海、重庆、南京、浙江等地陆续出台地方政策，支持商业消费设施、产业园区、城市更新、交通基建等领域盘活存量资产，借助REITs、债券等金融工具拓宽融资路径，助力地方项目建设，推动资产盘活与基建投资形成良性循环。

中证REITs指数承压，流动性处于历史低位

中证REITs指数在2025年下半年承受较大下行压力，2026年一季度延续下降趋势。截至2026年3月31日，中证REITs（收盘）指数换手率为0.28%，处于历史低位。换手率回调主要受股票市场上涨、观望情绪加浓、二级市场交易趋稳及部分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响。从收益表现来看，中证REITs指数近一年总回报跑输股票市场和债券市场，体现其“中等波动、收益偏低”的风险特性。

各板块REITs业绩分化，结构性特征显著

2026年一季度，不同资产类型的REITs表现呈现明显分化。产业园类REITs整体运行呈现“收入分化”的结构性特征，一线城市部分项目出租率回升，但二线城市项目普遍下滑。保障性租赁住房REITs延续稳健运行态势，多数项目出租率稳定在90%以上。高速公路类REITs营收和可供分配资金呈现“季节性回落”特征，但车流量和总通行费同环比大多上升。能源类REITs可比项目营收和可供分配资金同比大幅上升，主要系发电量提升所致。环保类REITs中，富国首创水务REIT可供分配资金同环比实现增长，而银华绍兴原水水利REIT因水文条件偏枯导致供应量大幅下降。仓储物流类REITs可租赁面积保持稳定，但出租率环比出现分化。消费类REITs整体营收和可供分配资金均实现同环比正增，出租率维持在90%以上，现金流质量优异。新型基础设施REITs持有资产运行稳定，上架率保持高位。

分红表现亮眼，高速公路及新能源类占主导

截至2025年末，公募REITs市场分红覆盖率较高，高速公路类与能源类资产在分红金额上占据主导地位。部分产品呈现“多次分配、均衡派发”的特征，有助于提升投资者现金流的稳定性与持有体验。