2026年Q1公募REITs季报：业绩稳中有增，指数基金有望驱动新一轮行情

整体业绩表现稳健，板块分化特征明显

2026年第一季度，公募REITs市场整体呈现稳中有增的态势。从收入端来看，全市场REITs收入同比增长5%，这一增速与2025年第四季度持平。若剔除扩募带来的扰动因素，收入同比增速为-3%，表明市场整体仍处于磨底阶段。在营业收入完成度方面，全市场达到102%，多数板块的完成度较前期有所提升，显示出整体业绩的稳健性。然而，可供分配金额的完成度为96%，板块间存在较大分化。其中，产业园和仓储物流板块的走弱较为明显，同比增速均下滑3个百分点；而保障房和能源板块因扩募贡献，同比增速大幅提升，剔除扩募扰动后改善幅度分别为2个百分点和3个百分点。

从各板块的具体表现来看，产业园板块面临续约重定价和收缴率季节性回落的双重压力，租金和出租率环比平均分别下降2%和2个百分点，收入完成度和可供分配金额完成度分别为93%和84%。仓储物流板块虽然租金和出租率环比略有下滑，但表现略好于产业园，收入完成度和可供分配金额完成度分别达到104%和100%。保障房板块保持稳健，收入完成度和可供分配金额完成度分别为104%和112%，但个别个券出租率有小幅下滑。消费板块延续高景气，除个别项目外，收入同比均上涨，完成度在各板块中居于高位。

行业细分领域运行状况各异

交通基础设施板块收入延续2025年第四季度以来的同比正增长，完成度较高，其中部分项目收入同比增长幅度超过10%。能源板块整体运行平稳但缺乏亮点，收入完成度为98%，可供分配金额完成度仅为71%，这可能与国补集中下半年回款有关。新型基础设施和生态环保板块运行平稳，但南方万国REIT和中航首钢生物可供分配金额完成度暂时偏低。市政设施方面，银华绍兴原水REIT受应急保障影响，供应原水量大幅下降，导致业绩大幅下滑，其余项目运行平稳。

在产业园领域，竞争压力较大，部分资产面临租金收缴率下降的问题，这与季节性因素、续约谈判压力加剧以及租户现金流紧张有关。仓储物流领域，租金承压趋势仍在延续，珠三角区域租金承压明显，长三角和成渝地区供需关系渐趋均衡。消费基础设施中，嘉实物美REIT和华夏首创奥莱REIT环比增幅明显，显示出较强的经营韧性。交通基础设施中，路网变动对部分项目产生正向或负向影响，如改扩建工程通车可能带来引流或分流效应。

指数基金利好落地，市场情绪有望修复

尽管2026年第一季度季报数据整体不弱，但季报发布后REITs板块及个券普遍下跌。截至5月18日，中证REITs全收益指数下跌3.80%。这一走势主要受估值和供需因素压制：一方面，无风险收益率止跌，风险偏好提升导致红利类资产估值下行；另一方面，首批4单商业不动产REITs宣布询价，发售进度较快，造成了一定的供给压力。

然而，5月18日4家基金公司集中上报中证REITs全收益指数产品，这一利好落地有望为市场带来新一轮上涨。指数基金的推出不仅为投资者提供了新型投资工具，还为REITs市场引入了增量资金，同时提升了个券的流动性，从而提升REITs这一品种的整体配置价值。参考2023年REITs纳入FOF基金和社保基金投资范围的经验，此类利好可能带来时长约两周、幅度约5%-11%的指数上涨行情。

投资策略建议

在指数基金利好行情之后，投资者需密切关注供给压力和无风险收益率的波动。在择券方面，产业园和仓储物流板块面临逆风，暂不建议参与；消费、新型基础设施和保障房板块可能相对稳健，但需警惕商业不动产对消费板块可能产生的虹吸作用。总体而言，市场在经历短期调整后，随着增量资金的引入和流动性的改善，REITs市场的配置价值有望得到提升。