2026年房地产行业总量预测框架及趋势展望：周期调整的下半场

周期调整的下半场

历经 4 年多的快速调整，中国房地产行业主要总量指标较高点均有明显下降，参考国际 经验和需求中枢，当前大概率已进入调整周期的下半场。站在新一年的起点，也是“十 五五”的开篇之年，2026 年房地产行业趋势是市场不可忽视的关键话题，长江地产团 队基于房企经营逻辑和房地产统计数据勾稽关系，构建出“销售→开工→竣工→投资”的 预测框架，对全年总量指标表现展开讨论。

销售：随着“控增量、去库存、优供给”的逐步推进，2026 年初存量供给下降压力加 大，而得益于土地市场降幅逐步收窄，新增供给降幅将进一步收窄，但只要需求景气度 和推盘意愿不发生重大逆转，全年潜在可售面积仍将面临双位数下降压力，而综合去化 率受库存结构优化影响，大概率继续提升，只是幅度可能相对有限。中性情境下，假设 2026 年新推住宅去化率提升至 45%、住宅面积占比下降 1pct，对应全国商品房销售面 积同比下降6.9%至 8.2亿平，而当前房价仍面临一定压力，假设销售均价同比下降1%， 则全国商品房销售金额同比下降 7.8%至 7.7 万亿元。

开工：开工本质上是补库存，主要受补库能力和意愿的影响，能力主观层面取决于资金 （销售），客观层面取决于可投资范围（库存周期和景气结构），意愿主要取决于销售， 归根结底是三个因子，销售展望、库存周期和景气结构。在销售收缩、库存去化周期仍 较高、景气结构约束的背景下，补库存强度仍将面临下行压力，但考虑到开工累计跌幅 已经较大，且逐步接近底线水平，预计补库存强度下行斜率将放缓。销售中性情境下， 假设 2026 年补库存强度进一步降至 62%（2022-2025 年补库存强度依次为 99%/87%/77%/67%），则对应房屋新开工面积同比下降 13.5%至 5.1 亿平。

竣工：竣工预测主要依赖于与开工、销售的关系，但近年来开竣工关系波动太大，开工 作为竣工的“锚”可能存在偏差，因此从销售视角来预测竣工可能是相对更合理的方式， 关键指标为已售期房实际竣工率和未售期房竣工面积占比。中性情境下，假设 2026 年 已售期房实际竣工率提升至 34%（2025 年为 30%），未售期房竣工面积占比降至 55%， 则 2026 年房屋竣工面积同比下降 16.4%至 5.0 亿平。竣工作为后端指标，累计下降幅 度相对较小，从近几年销售和开工降幅来推演，自然竣工周期已见顶回落，若无历史缺 口回补，短中期内竣工面积同比双位数下降预计仍将延续。

投资：房地产开发投资完成额主要由建安投资完成额和土地购置费构成，建安投资完成 额可拆分为施工面积×实际施工强度×建安投资价格变化，土地购置费为滞后于合同金额 口径的土地成交指标，当前施工面积处于下行通道，施工强度难有起色，尽管生产资料 PPI（对应建安投资价格）预计有所修复，但建安投资仍面临较大下行压力，而得益于 去年土地市场成交总价降幅收窄，有望在 2026 年土地购置费上逐步体现，从而对投资 表现形成一定支撑，整体来看投资降幅预计有所收窄。中性情境下，预计 2026 年房地 产开发投资完成额同比下降 12.3%至 7.3 万亿元。 综合来看，预计 2026 年仍有挑战，但下半场特征愈发明显，销售、开工等前端指标同 比降幅有望收窄，而竣工等后端指标压力相对更大，若政策力度和效果超预期，则会有 更好表现。

销售预测：中性情境下预计 2026 年销量同比下 降 6.9%至 8.2 亿平

周期角度，当前销售已逐步接近中枢甚至有一定超跌。新房销售本质上是增量逻辑，取 决于两个变量，一是净增量，二是拆迁量；净增量也取决于两个变量，一是居民户数增 量，二是套户比，套户比在中长期有约束，所以主要受居民户数增量的影响；居民户数 一是城镇化，二是内部家庭分裂，包括年轻人独立门户和老年人去世；此外，要考虑扣 除一定非市场化比例。也可以从国际对比视角进行佐证，参考东亚经济体的开发率（详 见长江地产团队外发的《下一个台阶在哪儿？——住房需求中枢海外参照系》系列报告）。 结论均指向短中期内中国 7 亿平左右的新建商品住宅需求仍有支撑，2025 年销量已接 近中枢甚至有一定超跌。

但从边际角度，销售可能仍有调整压力。销售是房地产基本面预测的核心环节，为一段 时间内供需两侧共同作用的结果，从微观经营角度出发，销售可从（存量供给年初滚存 可售+增量供给）*综合去化率来推算。

1）存量供给：即年初滚存可售面积，全国层面滚存可售面积可根据累计开工未售面积 和重点城市取证未售面积库存来模拟。根据重点城市取证未售库存去化周期和全国开工 未售库存去化周期的历史关系，采用全国累计开工未售面积*70%来模拟取证未售口径 的滚存可售面积，2026 年初将面临双位数下降。

2）增量供给：即当年新推可售面积，一方面是需求景气度的结果，另一方面也受近几 年新拿地的约束。房企从拿地到首次开盘约 6 个月，而重点城市当年新推可售面积主要 与过去 3 年拿地面积相关，【当年上半年拿地面积*40%+去年拿地面积*40%+前年拿地 面积*20%】与实际新推面积模拟度较好、回归系数约 0.73，因此用 300 城【当年上半 年拿地面积*40%+去年拿地面积*40%+前年拿地面积*20%】*0.73 来模拟全国层面当年 新推可售面积，假设 2026 年 300 城宅地成交建面同比下降 10%，则预计 2026 年当年 新推可售面积降幅收窄。

3）综合去化率：主要反映市场景气度。全国层面住宅综合去化率情况可根据【当年住 宅销售面积/（年初滚存可售住宅面积+当年新推可售住宅面积）】大致估算，整体趋势与 重点城市开盘去化率趋势基本一致。进一步假设年初滚存去化率相对当年新推去化率的折扣，可倒推历年年初滚存去化率和当年新推去化率情况，重点房企 2025 年当年新推 去化率普遍在 50%-70%区间，全国层面数据预计相对更低，取年初滚存去化率/当年新 推去化率=80%，对应 2025 年当年新推去化率为 43%，可能更接近实际情况。

只要需求景气度和推盘意愿不发生重大逆转，全年潜在可售或将面临双位数下降压力， 综合去化率受库存结构优化影响，大概率继续提升，但难有大幅反弹。当前政策预期相 对平稳，中性情境下，假设 2026 年当年新推住宅去化率提升至 45%，则住宅综合去化 率提升至 39%，对应全国商品住宅销售面积同比下降 8.2%至 6.7 亿平；进一步假设住 宅面积占比下降 1pct（过去 5 年均值）至 82%，则全国商品房销售面积同比下降 6.9% 至 8.2 亿平，而当前房价仍面临一定压力，假设销售均价同比下降 1%（较 2025 年均价 降幅有所收敛，同样反映库存结构的优化），则全国商品房销售金额同比下降 7.8%至 7.7 万亿元。乐观/悲观情境下分别假设新推住宅去化率为 47%/43%，对应 2026 年全国商 品房销售面积同比分别为-2.8%/-11.0%，对应均价假设同比持平/-2.0%，则 2026 年全 国商品房销售额同比分别为-2.8%/-12.8%。 从节奏上看，2026 年上半年销售同比压力相对更大。销售数据具有明显的季节性特征， 每个季度末都会有显著的冲量现象，季度末当月销售面积环比往往有所提升，销售面积 占比也相应较大。可参考历史情况对 2026 年月度销售进行模拟，但需要注意的是 2022 年开始销售节奏有所前置，因此采取 2022-2025 年月度占比均值来推测 2026 年月度销 售，由于 2025 年呈前高后低节奏，因此 2026 年上半年销售同比压力相对更大。

开工预测：中性情境下预计 2026 年同比下降 13.5%至 5.1 亿平

开工主要受补库能力和意愿的影响。开工本质上是补库存，与拿地是相关而非因果关系， 主要受补库能力和意愿的影响，能力主观层面取决于资金（销售），客观层面取决于可投 资范围（库存周期和景气结构），意愿主要取决于销售，归根结底是三个因子，销售展 望、库存周期和景气结构。销售角度，二手房更具优势的比价效应和相对较高的挂牌供 给，导致其对新房的挤压尚未结束，从整体和核心城市拿地去看，新房的优质供应也有 一定下降，同时还面临高地价压力，销售预期仍将收缩；库存周期角度，开工绝对值已 连续几年小于销售，处于持续去库存阶段，但整体去化压力依然比较大，去化周期仍在 2 年以上，这依然会压制开工强度；景气结构角度，企业销售中有相当比例的老货或者 低效库存去化，这部分销售转化为拿地和开工的效率很低，而高效库存转化为开工，也 受市场景气缩圈和土地供给的约束，很难超额补库。此外，土地端仍在补库存，包含城 投的拿地量远大于开工量，这对后续的景气修复构成潜在压制。

开工底部可能在哪？开工跟拿地是强相关的，当前的拿地分为两部分，一是市场化拿地， 二是托底式拿地，前者具备较强的开发逻辑，尤其是在下行周期中，后者的开发逻辑很 弱，主要是基于土地财政和土地金融的考虑。2025 年全国宅地成交面积计容口径约 6.2 亿平，按 75%比例换算成建面口径约 8.3 亿平，其中，城投拿地比例估计 60%左右，即 市场化拿地约 3.3 亿平，即便后续继续下降，预计也有 3 亿平左右，这部分基本可以开 工，而城投拿地开工率即便保守看取 10%左右，也对应 0.5 亿平，所以 3-4 亿平可能是 绝对底部，2025 年住宅新开工面积为 4.3 亿平，预计后续进一步下降空间已相对有限。

在销售预测匡定的情况下，可以通过补库存强度（新开工面积 TTM/销售面积 TTM）走 势来预测房屋新开工面积。综合以上分析，在销售收缩、库存去化周期仍较高、景气结 构约束的背景下，补库存强度仍将面临下行压力，但考虑到开工累计跌幅已经较大，且 逐步接近底线水平，预计补库存强度下行斜率放缓。销售中性情境下，假设 2026 年补 库存强度进一步降至 62%（降幅收窄约 50%，2022-2025 年补库存强度依次为 99%/87%/77%/67%），则对应房屋新开工面积同比下降 13.5%至 5.1 亿平。销售乐观/ 悲观情境下，对补库存强度假设不变，则对应房屋新开工面积分别同比下降 9.6%/17.3%。