2026年房地产行业展望：核心销售趋于均衡，投资开发仍需助力

2025 年行业回顾：销售下行处于下限，投资下行超出 预期

2025 年，行业基本面仍处于深度调整区间。虽然 2025 年一季度延续 926 政 策的积极效应实现开年小阳春，但之后市场进入低迷期。此外 2025 年行业 基数前低后高，造成年内多项数据呈现下半年降幅扩大趋势。销售方面，一 季度小阳春成色显著，四季度受高基数扰动表现承压。本轮下行后，我们预 计市场基本面已接近长期均衡水平，当前宏观及地产政策均相对宽松，将有 助于推动市场逐步调整至新均衡状态。 2025 年 1 月 15 日发布的报告《房地产行业 2025 年展望——销售逐步触底， 投资仍需支持》中对 2025 年数据进行预测。2025 年行业销售面积真实数据 略低于当时预测下限，主要原因在于对三四线城市销售情况过于乐观。投资 数据方面，竣工处于预测区间，新开工、建筑工程、房地产开发投资出现偏 差。我们对 2025 年投资数据的预测，认为在销售面积出现下行情况下企业 投资意愿相对减弱，以上基本面会导致投资数据出现一定程度下行趋势。但 2025 年下半年价格端下行，企业对市场环境判断比我们更为谨慎，使得新 开工面积快速下行。房地产新开工面积增速、竣工面积增速截至 2025 年分 别是-20.4%和-18.1%。 展望十五五开端的 2026 年，我们认为，缩量提质或将成为后续市场阶段旋 律。二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，奠定未来行业的基调。 同时 2025 年 12 月，中央经济工作会议中更是明确表达： “着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量 商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房 子”建设。加快构建房地产发展新模式。” 以上高层会议发言使得我们认为 2026 年中央对房地产重视程度将对应提升， 新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策也会进一步解 除；供给侧或将继续以政府收储为枢纽，严控新增开发用地，以城中村、危 旧房改造促进有效投资。基于以上判断，未来一段时间的主要压力可能来自 房地产投资修复力度不足，或将阶段滞后于销售表现。 进入 2026 年后，供给缩量与去库并行。当前部分区域房价充分调整，需求 将逐步回温，供需力量逐步平衡，市场总量进入底部区域。

1.1. 2025 年行业需求情况：小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾

行业销售一季度快速回落，后续降幅收窄。2025 年一季度，一线城市带动 整体市场交易量复苏，小阳春行情演绎火热。随着年内时间逐步推移，基数 逐渐走高，行业销售降幅逐渐扩大。我们认为，当前市场风险已逐步释放。 政策导向转向提质发展。行业销售已进入底部区间。行业供给端主动收缩、 聚焦优质地块开发。库存去化持续推进。基于上述判断，我们认为 2026 年 起行业供需格局有望逐步趋于平衡。

从累计数据来看，2025 年整体房地产销售下探趋势较为明显。全年数据呈 现降幅扩大的状态。销售面积和销售金额累计降幅扩大趋势自二季度开始 显现。

我们以全国商品房销售金额（年内累计数据）除以全国商品房面积（年内累 计数据）估算得到商品房均价，并计算其同比增速。从价格上看，2025 年 累计数据计算得到商品房价格整体呈现同比下探走势，但一季度价格同比 走高，且全年降幅较 2024 年收窄。

分线城市1看，各线城市销售呈现全年降幅扩大趋势，其中一线、二线城市 降幅扩大较快、三线城市降幅匀速扩大。一线城市销售额占比持平，三线城 市销售额占比提升。二线城市销售额下行速度最快，同时二线城市销售占 比下滑。 2025 年，各线城市都呈现销售下滑且降幅扩大情形，但各自表现趋势有所 不同。一线城市上半年销售额呈现上涨趋势，主要得益于 2024 年末政策效 应的持续释放；但后续销售动能减弱，全年销售金额和面积转为下行态势。 二线城市销售面积与销售金额下行幅度超过一线城市与三线城市。以上因 素造成，二线城市销售金额和销售面积占比压缩。三线城市由于前期销售调 整程度较深，相较而言 2025 年整体下滑幅度较为平缓。

销售单价方面，我们以销售金额除以销售面积粗略计算销售均价。 2025 年商品房销售均价同比下降 4.1%，住宅销售均价同比下降 4.0%。2025 年，一线城市销售面积、销售金额同比下行，整体均价同比微跌，但相比而 言仍具备较高的抗风险性；二线城市销售面积、销售金额下行幅度最深，整 体均价同比微跌；三线城市销售下滑幅度在可控范围，但整体均价同比下行 幅度最深。

1.2. 2025 年行业投资情况：投资增速下行，结构分化加剧

房地产开发投资增速快速下行。2025 年房地产开发投资完成额约为 8.28 万 亿元，同比下降 17.2%，较 1-11 月累计同比增速下滑 1.3 个百分点。 分项投资来看，住宅开发投资完成额为 6.35 万亿元，占比 77%，全年累计 同比下降 17.2%；商业营业开发投资完成额 5947 亿元，占比 7%，全年累计 同比下降 14.0%；办公开发投资完成额 3203 亿元，占比 4%，全年累计同比 下降 22.8%；其他 1.01 万亿元，占比 12%，全年累计同比下降 22.7%。总体 上，2025 年以来住宅开发投资增速仍是房地产开发投资增速的主要决定力 量。

土地购置费同比增速震荡下行。2025 年企业拿地持续下行，2025 年 1-12 月 土地购置费累计 3.08 万亿元，同比下降 13.9%。 按照统计规则，土地成交价款记录的是交易金额，而土地购置费则是分期支 付的土地成交款，因此土地购置费数据上会滞后于土地成交价款。当前行业 供给端持续收缩，市场信心尚未完全修复，企业土地购置意愿仍显谨慎。从 拿地主体结构看，2025年国央企仍是土地市场的核心参与者，我们判断2026 年土地市场结构性分化或将进一步加剧。以上因素或造成 2026 年土地购置 费数据持续走低可能。

新开工增速快速下行，施工增速平稳下行，竣工增速快速下行。我们认为， 土地作为房企重要生产资料，土地储备的补充决定未来新开工和可售商品 房供应。受新增土储不足、需求疲软、资金承压等因素影响，新开工面积同比增速持续回落。我们判断后续土地购置仍难起色，但随着土拍市场优质地 块陆续推出，降幅有望逐步收窄。新开工与企业对市场盈利预期判断有关， 在未见行业出现普遍交易放大背景下，企业将历史土地库存转为新开工能 力和意愿均较弱。以上因素会继续困扰 2026 年新开工增长。 新开工面积和竣工面积方面，2023 年开始的“保交楼”政策效果显著，竣 工同比涨幅明显。2024 年，“保交楼”政策进入后半段，房企到位资金制约 投资使得竣工同比下滑明显，以上两者负值剪刀差缩小并在年末转为正值。 2025 年，房企分化加剧，行业新开工意愿能力受限，以上两者负值剪刀差 转为负值；但随着年内优质地块陆续入市，土拍市场逐步回暖，这一负向剪 刀差逐步收窄。 我们认为，新开工后续增速有望回升，竣工增速趋于放缓，优质地块持续供 给有望带动 2026 年新开工节奏回升。考虑施工节奏，2026 年竣工增长动能 或将减弱。基于该判断，我们认为 2025 年新开工增速与竣工增速之间的负 值剪刀差有望收窄，存在由负转正的可能。

其他资金中定金和预收款同比降幅收敛，开发资金增速呈负增长。 2025 年 1-12 月房地产开发资金总额 9.31 万亿元，同比下滑 13.4%。从分项 资金来源来看，国内贷款 1.41 万亿元，占比 15.1%；外资 25.00 亿元，占比 0.03%；自筹资金 3.31 万亿元，占比 35.6%；其他资金 4.58 万亿元，占比 49.2%。 房地产开发资金主要增长动力来自于其他资金、自筹资金和国内贷款。其他 资金2025年全年累计同比增速-16.13%，高于2024年全年同比增速-21.71%。 其他资金中，定金及预收款同比增速为-16.2%，个人按揭贷款同比增速为17.8%，是拖累其他资金增速的主要因素。自筹资金 2025 年全年累计同比 增速-12.2%，低于 2024 年全年同比增速-11.6%。国内贷款 2025 年全年累计 同比增速-7.3%，低于 2024 年全年同比增速-6.1%。 从分项资金来源增速上来看，由于其他资金、自筹资金、国内贷款是房地产 开发投资资金的主要来源，而其他资金中的定金和预收款、个人按揭贷款 同比增速下降较多，这说明销售端不畅是房企资金来源紧张的主要原因。

2026 年行业展望：提质发展，重塑信心

2.1. 面积总量企稳，金额逻辑集中

虽然中国住房需求告别激进增长，但在十四五总量收缩后，当前位置中期看 总量存在支撑。在改善需求、城市更新、城镇化等动力驱动下，推动十五五 期间行业整体交易规模趋于稳定是后续目标。基于全球成熟国家历史经验， 中国自身人口和国情，我们认为十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在 7-8 亿平方米区间。 1）根据已外发报告《数智焕新房产交易，多元启航破界创赢 ——贝壳-W 首 次覆盖》测算，未来住房总需求潜在总量的四个方向，包括改善性住房需求、 棚改拆迁改造释放的住宅需求、人口红利产生的住房需求、人口城镇迁移带 来的住房需求，则市场总量在 7.12-7.84 亿平。2）2023 年中国城镇住宅存量约为 335.5 亿平，按照国际经验 2-3%更新率， 则市场总量在 6.71-10.07 亿平。 3）根据已外发报告《“向回看”系列研究 5：从美日对比，看好中国地产信 用修复能力》，按照全球下行经验数据，市场从高点下跌 50-70%左右后止 跌，我国销售面积 2021 年达到最高点 17.94 亿平，则市场总量在 5.38-8.97 亿平。

在市场总体保持稳定的背景下，我们认为行业分化趋势仍将持续，一二线城 市金额贡献逻辑更加突出，重点城市销售 2025 年大幅调整后 2026 年有望 进入止跌回稳阶段。我们以 22 个重点一二线城市作为研究范本。2020-2024 年，22 城销售面积占全国比重范围为 18%-21%，2025 年为 17.3%；但销售 金额占全国比重范围为 32%-40%，2025 年为 35.6%。

我们认为，重点城市因前期销售涨幅较大，近年处于高位补跌阶段。弱线城 市由于缺乏人口吸引力，长期发展动能不足；相比之下，重点城市兼具产业 优势与人口资源，内生增长动力更强。基于此，我们判断十五五期间重点城 市补跌压力逐步释放，叠加产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道； 而三四线城市将面临结构性调整，人口外流与需求饱和问题凸显，部分城市 或将进入长期调整期。

2.2. 高质量发展引领，新模式迭代升级

中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议，于 2025 年 10 月 20 日至 23 日在北京举行。相较于十九届五中全会并未直接提及房地产相关内容， 此次全会明确提出“推动房地产高质量发展”的目标。 我们认为，未来开发板块政策将聚焦在防风险、提品质、促转型三大主线。 短期延续需求端不适应供需关系的限制政策继续松绑，与此同时叠加信贷 支持。长期落实以需求定供给的大方针。土地供给以人定房，保障性住房确 保民生兜底，租赁市场推动机构化转型升级。房屋品质升级为核心任务，新 建设立好房标准，改造推进四好建设，同步构建房屋全生命周期安全体系。 企业端推行项目公司制与主办银行制，严控资金挪用风险，扩大现房销售比 例，引导企业向代建、运营等轻资产模式转型。

考虑以上政策要求，未来五年房地产供给模式与居民行为模式将发生转变。 新房市场将逐步向悦己型消费路径演进。中心城区“好房好价”定向激活高 端购买力，以质提价、稳定预期并稳固财政；郊远环线缩量控供、价差挤出， 引导刚需流入合理消费，渐进去库存。

2.3. 缩量控供，库存去化

2025 年土地市场呈现缩量涨价特征。土地成交建面同比下降 12.5%，土地 成交金额同比下降 11.4%，仅成交楼面均价上涨 3.4%。土地规划方面，多 地取消“70/90 政策”限制，远郊城区容积率限制打破，别墅类产品放开。 我们认为，政府提供更多位置好、规划佳的优质地块，新房供应趋向大户型、 高总价，推动新房基础价格上行。

历史库存呈现逐渐去化的特点，但近期由于销售承压库存有走高迹象。截至 2025 年 12 月，35 城月度可售面积为 3.15 亿平，较前期 2022 年 1 月高点减 少 0.51 亿平，库存出清周期为 25.5 月，较前期 2024 年 9 月高点扩大 1.8 个 月。分线城市来看，截至 2025 年 12 月，一线城市库存出清周期、二线代表 城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为 20.0 月、26.7 个 月、30.1 个月。

编辑：火腿肠