2026年房地产行业2025房企投资复盘：拿地金额及货值转正，十强占比过半

新增建面下降，新增拿地金额及土地货值微涨

1.1 百强房企新增土地建面近五年呈收缩态势

根据克而瑞，2025 年百强房企新增土地建面 10090 万方，同比-4.6%，跌幅较 2024 年同比-20.8%已有所收窄，新增土地建面近五年呈收缩态势。 2025 年百强房企新增土地建面较 2018 年的最高点 90749 万方已回撤 88.9%， 与此对应的是 2021 年后房屋新开工面积同样大幅调整，我们预计中性条件下 2025 年新开工面积较 2019 年回撤 74.4%，本轮新增土地建面及新开工面积的 调整幅度均较深。 当前新增土地建面下降幅度已经有限，若后续新增土地建面逐步触底企稳，则有 望逐步传导至新开工、施工、竣工端。

1.2 百强房企新增拿地金额及新增土地货值同比小幅上升

根据克而瑞，2025 年百强房企新增拿地金额 11027 亿元，同比+2.6%；新增土 地货值 22614 亿元，同比+2.3%，均是 2021 年以来首次恢复正增长。

从投资拿地的节奏来看，在销售持续筑底的背景下，百强房企主要采取量入为出、 以销定投的策略，因此当销售出现同比增长或同比降幅收窄后的 1-3 个月内，房 企的拿地金额往往会有所上升；若销售重回疲态，则房企会快速收紧拿地动作， 因此房企拿地整体遵从顺周期思维。

1.3 新增拿地金额及货值排名：央国企继续主导市场

从新增拿地金额榜单来看，同销售榜单一样，央国企开发商在 2020-2021 年本 轮地产周期后开始异军突起，逐步成为土地投资的主力军。且拿地金额榜单较销 售金额榜单的央国企含量更高，民企出清得更彻底，2025 年拿地金额 TOP10 中 有 8 家央国企，1 家混合所有制，1 家民企；TOP30 中有 25 家央国企，2 家混 合所有制，3 家民企。 从 2022 年开始，拿地金额 TOP10 就仅剩滨江集团一家民企，而 TOP30 包含 三类民企：①龙湖；②实业资本：伟星、长隆；③区域深耕型房企：卓越、建杭 置业、江山万里置业、大华、邦泰。 2022-2025 年新增拿地金额 TOP30 主要是央国企，其中包含五类：①中大体量 的规模开发商；②地方城投城建；③地方安居集团；④地方轨道交通/地铁；⑤建 筑商背景的房企。

从新增土地货值的排名来看，与新增拿地金额的排名出现些许差异，其中招商蛇 口的排名由第 4 升至第 2；绿城中国的排名由第 5 升至第 4；越秀地产的排名由 第 8 升至第 7，表明以上房企新获取地块预估的销售价格更高，可能更集中在高 能级城市的核心地段、或预计打造更高价的产品。

拿地楼面价及预估销售楼面价上升，二梯队房企销 售价格兑现较好

2.1 百强房企新拿地及预估销售楼面价上升

2025 年百强房企新拿地楼面价 10928 元/平，同比+7.6%；新拿地预估的销售楼 面价 22411 元/平，同比+7.2%，均实现了 2022 年以来的首次回升；货地比整 体仍维持在 2.05 的低位。

2.2 TOP10 房企拿地楼面价及预估销售楼面价维持高位

我们发现 2021 年后 TOP10 房企的拿地楼面价及新增土地预估的销售楼面价明 显高于其他梯队：曾经的 TOP10 房企在上一轮棚改周期中依靠广泛布局低能级 城市、披露打造刚需型产品实现规模快速扩张，因此表现出新增地价和楼价低于 平均水平。在本轮下行期，低能级城市的楼市和地市率先并快速下行，聚焦这一 部分市场的房企尤其是民企被持续出清，剩下的头部央国企房企逐步聚焦安全边 际更高的高能级城市、区域优质地块，主打改善型产品，因此新增地价及预估的 售价持续大幅提升。且我们认为头部央国企投资策略趋同，在土地市场上存在竞 争关系，竞拍加价进一步抬高了土地价格。 我们认为在行业尚未完全企稳或房企尚未找到新的投资策略前，头部房企的新增 地价可能维持高位震荡，直到地价触及投资测算的安全边际。对于布局低能级市 场或者深耕区域市场的中小房企而言，供给出清更为彻底，竞争者大幅减少，有 望享受较低的拿地价格甚至优惠的拿地条件。而新增土地预估的销售楼面价已经 升至高位，受到竞争加剧及大市影响，部分高地价产品所定出的销售价格高出市 场接受的范围，销售表现不佳。 2025 年 TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企的拿地楼面价 分别为 19841、9593、6610、5470 元/平，同比分别-3.4%、+15.1%、-1.6%、 -2.7%。

2025 年 TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企新拿地预估的 销售楼面价分别为 40770、19518、13597、11232 元/平（明显超过全国平均 约 1 万元/平），同比分别+4.7%、+7.3%、-6.3%、-12.4%。

2025 年 TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企的货地比分别 为 2.05、2.03、2.06、2.05；而 2024 年分别为 1.90、2.18、2.16、2.28。在 货地比趋同的情况下，对于房企而言，去化速度及成本费用管控能力将决定最终 的利润率表现。

2.3 2025 年越秀新拿地楼面价最高，金茂新拿地楼面价上升最快

2025 年一梯队保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口的新拿地楼面价分别为 17254、19399、27858、23095 元/平，同比分别-17.7%、-20.0%、+22.9%、 +4.6%。

2025 年二梯队中国金茂、越秀地产、建发房产、绿城中国、滨江集团的新拿地楼 面价分别为 27777、33841、20497、22372、27784 元/平，同比分别+82.3%、 +27.1%、-10.6%、+0.5%、+10.6%。

2.4 新拿地预估销售楼面价分化，二梯队房企销售价格兑现较好

2025 年一梯队保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口新增土地预估的销售楼 面价分别为 35227、47366、43805、53278 元/平，同比分别-12.7%、+2.7%、 -9.0%、+15.4%。

我们将公司新增土地预估的销售楼面价与公司销售均价放在一起对比（尽管新增 土地预估的销售楼面价由于可售建面口径调整、销售节奏与结构等问题，短期内 与公司实际完成的销售价格存在差距，但中长期趋势应是一致的）。若两者趋势趋 同且稳健向上，一方面可以反应房企在拿地可研阶段的研判较准确、销售价格兑 现度高，另一方面可以反应房企周转快、营销打折的折损较少、老库存销售占比 即拖累较少。一梯队房企中华润、招商的销售价格兑现相对更好。

编辑：火腿肠