2026年房地产行业深度分析报告：2025房企销售复盘，行业出清中，关注α机会

销售额：规模延续收缩，行业格局进一步巩固

1.1 全口径销售额连续五年下行

根据克而瑞，2025 年百强房企全口径销售额 33572 亿元，同比-19.8%，跌幅 较 2024 年同比-30.3%已有所收窄，销售额已经连续五年呈现下降态势。 2025 年百强房企全口径销售额较 2020 年的最高点 130462 亿元已回撤 74.3%， 本轮调整幅度较深。

从月度销售额来看，2024 年 9 月末中央首次定调促进地产“止跌回稳”，配合各 类政策集中出台，进入 2024 年四季度后房企销售数据出现明显反弹，其中 2024 年 10 月实现年内同比增速首次转正。2025 年随着前期政策效果的逐渐退坡及无 大规模增量政策落地，销售额重回下行通道，月度销售额同比均下降。

1.2 权益销售额同步下滑，权益比例有所提升

根据克而瑞，2025 年百强房企权益销售额为 24645 亿元，同比-20.1%，跌幅 较 2024 年同比-27.4%已有所收窄，权益销售额同样连续五年呈现下降态势。 2025 年百强房企权益销售额较 2020 年的最高点 94462 亿元已回撤 73.9%，本 轮调整幅度较深。

2024-2025 年百强房企销售的权益比例逐步回升至 73.6%、73.4%的水平，我 们认为一是土拍摇号逐步退出，重回价高者得的规则，房企无需再通过加大合作 来增加摇中土地的概率；二是在行业持续承压的背景下，通过股权合作进而扩大 销售规模、提升销售排名的路径可能并不可靠，对于销售更有确定性、利润更有 保障的优质项目，或在土地获取阶段存在壁垒（需要勾地、城市更新等）的项目， 部分开发商可以减少与少数股东合作，更能保住企业利润。

1.3 2025 年房企销售额排名：央国企继续主导市场

在 2021-2025 房企销售连续五年回落的背景下，国内开发商面临的竞争格局进 一步明确和巩固，即国央企凭借较为雄厚的资金实力和较为稳健的经营策略，在 本轮地产周期中脱颖而出，实现“剩者为王”。 在 2025 年全口径销售额 TOP30 房企中，四大央企保利发展、中海地产、华润 置地、招商蛇口等持续占据头部地位，确立并巩固了行业 TOP4 的地位，第 5 名 绿城亦有央企中交的信用背书。TOP10 房企中仅滨江集团一家民企。 第一梯队保利、中海、华润、招商从 2020 年左右开始排名稳步提升，第二梯队 建发、越秀、华发、绿城、滨江从 2021 年开始排名快速提升，自身α的强势带 动股价出现阶段性明显的超额收益。金茂从 2024 年下半年开始，经营表现逐步 改善，并兑现成较为突出的销售表现，销售排名重回增长，自身α带来近一年股 价明显的上涨。 值得关注的是，在本轮地产周期中，建筑背景的开发商开始涌现，并逐步登上销 售额 TOP30 的榜单，2021 年仅中国铁建 1 家上榜，到 2025 年已有 8 家上榜， 其中 3 家是中建工程局背景，叠加中海地产，体现出中国建筑集团在地产领域的 强势布局。

从权益销售视角来看，四大央企保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口依旧 占据头部地位，表明行业 TOP4 地位稳固。但房企排名出现些许差异，其中中海 地产的排名升至第 1，较全口径排名提升 1 位；建发房产排名第 6，较全口径排 名提升 1 位；中国铁建排名第 11，较全口径排名提升 1 位。对于利润较好的项 目，更高的权益比例可能在后续利润结转兑现时，更能保障母公司所有者的利润。

1.4 2025 年重点房企销售额：跌幅普遍收敛，金茂实现逆势增长

在本文中，我们选取销售排名靠前且市场关注度较高的 11 家开发商作为重点房 企进行研究。从销售规模来看，我们将研究对象分为一梯队头部开发商（5 家） 及二梯队开发商（6 家）。从股东背景来看，涉及央企（5 家）、国企(3 家)、混合 所有制(2 家)、民企（1 家）。 对于一梯队头部开发商： 从销售规模看，2025 年保利发展、中海地产、华润置地的全口径销售额均降至 3000 亿元以下，招商蛇口、万科的全口径销售额均降至 2000 亿元以下。 从同比变动看，2025 年保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科分别同 比-22%、-19%、-11%、-11%、-45%，其中保利发展、华润置地、招商蛇口 2025 年同比降幅较 2024 年同比降幅收窄 2pct、4pct、15pct，而中海地产、 万科 2025 年同比降幅较 2024 年同比降幅扩大 19pct、10pct。 从高位回撤看，2025 年华润置地、中海地产、招商蛇口、保利发展、万科距自己 销售最高点分别回撤-26%、-32%、-40%、-53%、-81%，短期内销售额的 大幅回撤或是流动性压力的最大来源。

对于二梯队开发商： 从销售规模看，2025 年华发股份的全口径销售额均降至 786 亿元，跌落千亿门 槛；而中国金茂强势逆袭，全口径销售额重回千亿升至 1135 亿元。建发房产、 越秀地产、滨江集团的全口径销售额仍保持 1000-1500 亿元区间，绿城中国仍 保持 1500-2000 亿元区间。 从同比变动看，2025 年中国金茂、越秀地产、建发房产、华发股份、绿城中国、 滨江集团分别同比+16%、-6%、-9%、-25%、-11%、-9%。除华发股份，其余开发商 2025 年同比降幅均较 2024 年同比降幅收窄，中国金茂销售额 2024 年同比-30%，2025 年同比+16%，成为唯一恢复增长的重点房企 。 从高位回撤看，2025 年中国金茂、越秀地产、建发房产、华发股份、绿城中国、 滨江集团距自己销售最高点分别回撤-52%、-24%、-35%、-38%、-42%、 -40%。

销售均价：价格上涨趋势不变，部分房企表现亮眼

2.1 销售均价延续上涨趋势，且涨幅走扩

响应国家对于建设“好房子”的号召，当前销售的新房产品区位及配套更好、更 聚集核心一二线城市、主打品质较高的改善型项目（如第四代住宅、低密度住宅 等），百强房企全口径销售均价呈持续上升趋势，2025 年达 2.01 万元/平（明显超过全国约 1 万元/平的平均水平），同比+8.9%，较 2024 年同比+3.1%的增速 有所提升。

2.2 2025 年重点房企销售均价排名：滨江稳定榜首，金茂开始回归

在 2016-2025 年重点房企的销售均价排名中，滨江集团始终维持第一，2025 年 销售均价为 4.3 万元/平，明显高于其他房企。此外，越秀地产、绿城中国的销售 均价超过 3 万元/平。

近十年滨江集团的销售均价在重点房企中独占鳌头、稳居第一，主要受益于滨江 集团的产品和区域因素。深耕广州的越秀地产同理。 在产品方面，滨江集团明确自身优势，致力于高品质改善型住宅的开发，即中高 端住宅占比高，刚需住宅及商业占比小。 在区域方面，在大本营杭州，滨江集团已连续 8 年荣获杭州市场销售冠军， 2025 年公司在杭州销售 811.8 亿元，占企业总销售额的 80%，即杭州一城占比很高， 其他城市占比很小。

我们认为房地产发展到当前阶段，质量重于规模，此前全国性扩张、模板化建造 的打法可能难以适用，企业聚焦供需关系更好的城市或区域、切入市场需求尚未 饱和的细分赛道，最终可能兑现出更好的业绩。例如杭州地区经济及科技持续发 展，吸引产业、资金、人口流入，最终城市边界扩张、城市内部更新、高净值人 群共同创造了旺盛的购房需求，同时核心区域的供应量及库存压力相对不大，因 此杭州的新房市场表现在全国范围内较为亮眼，能够为房企的销售量价提供支撑。

2.3 2025 年重点房企销售均价：表现有所分化，金茂均价涨幅最高

对于一梯队头部开发商： 从销售均价看，2025 年保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科的销售 均价分别为 2.1、2.3、2.7、2.8、1.3 万元/平，均超过全国约 1 万元/平的平均水 平。

从销售均价同比变动看，2025 年保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、万 科的销售均价分别同比+15%、-15%、+18%、+19%、-3%，体现出头部开发 商进一步聚焦核心城市、打造改善型产品，使得销售均价进一步上升。而 2025 年 中海地产的销售均价明显下降，主因 2024 年部分豪宅产品入市明显拉高均价导 致基数较高。

对于二梯队开发商： 从销售均价看，2025 年中国金茂、越秀地产、建发房产、华发股份、绿城中国、 滨江集团的销售均价分别为 2.5、3.9、2.5、2.6、3.3、4.3 万元/平。由于二梯 队开发商较头部开发商规模更小、历史项目更少，布局城市范围通常更集中，销 售均价普遍更高。 从销售均价同比变动看，2025 年中国金茂、越秀地产、建发房产、华发股份、绿 城中国、滨江集团的销售均价分别同比+50%、+32%、+12%、-8%、+13%、 -10%，二梯队开发商亦进一步聚焦核心城市、打造改善型产品，使得销售均价进 一步上升。中国金茂重回一二线城市核心区域，“金玉满堂”全新产品序列持续热 销、屡创佳绩，销售均价同比+50%提升明显。

编辑：火腿肠