2025年第49周房地产及建材行业双周报（20251128_20251211）：中央经济工作会议提出着力稳定房地产市场，新一轮政策出台预期提升

一、房地产板块行情回顾及估值

截至 2025 年 12 月 11 日，申万房地产板块近两周下跌 4.55%，跑输沪深300 指数5.31个百分点，在申万 31 个行业中排名倒数第 2 位；近一月下跌7.77%；年初至今累计上涨1.47%。SW 二级房地产板块方面，近两周 SW 房地产开发下跌4.79%，SW 房地产服务上涨0.02%。

个股方面，申万一级行业房地产个股中，南都物业、中国武夷、世联行、财信发展、华联控股近两周涨幅居前；ST 中珠、世联行、中国武夷、南都物业、财信发展近一个月涨幅居前；*ST 中迪、*ST 中润、亚太实业、ST 中珠、首开股份近一年涨幅居前。

跌幅方面，*ST 中迪、海泰发展、新华联、荣丰控股、万科A 近两周跌幅居前；海泰发展、大名城、渝开发、新华联、金地集团近一月跌幅居前；*ST 卓朗、中交地产、万科A、金地集团、保利发展近一年跌幅居前。

二、房地产行业及公司新闻

1. 中房报：从房地产行业转型角度看，当前房地产从“增量开发”转向“存量运营”已成为必然趋势，这种转型需要与之匹配的金融工具支持。REITs 恰恰提供了“投融管退”的良性循环机制，为房企从开发商转变为运营商提供了完整的商业模式闭环。

2. 仲量联行：市场观望情绪依然较为浓厚，但具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，将持续获得高净值客群青睐，预计短期内高端一手住宅均价将保持温和上行。

3. 中指院：11 月，百城新建住宅均价为 17036 元/平，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。其中，一线城市新建住宅价格环比上涨 0.75%，同比上涨6.66%；二线城市环比上涨 0.36%，同比上涨 1.89%；三四线代表城市环比下跌0.18%，同比下跌1.55%。

4. 21 世纪经济报道：今年以来，多所高校下场购买存量房“爆改”学生宿舍，尝试解决宿舍短缺问题的同时，盘活周边存量房。2 月，湖北大学拟花费近两亿元，收购武汉城建·水岸 352 套存量商品房用作学生宿舍，成为全国首个高校收购存量商品房的案例。

5. 人行行长潘功胜在人民日报发表署名文章《构建科学稳健的货币政策体系和覆盖全面的宏观审慎管理体系(学习贯彻党的二十届四中全会精神)》指出，对房地产市场，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展，助力构建房地产发展新模式。

6. 澎湃新闻：据悉，碧桂园旗下债券“H16 腾越 2”的重组方案获债权人会议通过。至此，碧桂园境内债务重组所涉的 9 只债券，其重组方案均已获得债权人会议通过，9 只债券余额为 138.58 亿元。

7. 易居研究院：11 月，一线城市二手住宅成交套数达 49033 套，创下7 个月新高，环比大幅增长 20%，甚至超过传统旺季 9 月的成交水平。前11 个月，一线城市二手住宅累计成交 519021 套，同比增长约 5%，为近四年来首次突破51 万套大关。

8. 深圳住房公积金管理委员会：购买首套住房，可提取额不超过住房公积金账户余额，且不超过购房总价款；第二套及以上住房，可提取额不超过住房公积金账户余额的百分之六十；2010 年 9 月 30 日以后，购买第三套及以上住房的，不予提取。

9. 克而瑞：12 月新房供应量低位持稳，28 城单月供应环比下降12%，同比下跌49%，全年累计同比下降 19%，供给约束依旧显著。一线城市环比持稳，仅北京显著放量。二线同比降幅超 5 成，跌多涨少。三四线城市供应降无可降，低基数下环比大增。

10. 中指院：11 月 3 日-11 月 30 日，中西部重点城市武汉、成都、重庆累计开盘37次，推出房源 4285 套，开盘量降低。其中武汉 1201 套，成都2324 套，重庆760套。本月纯新盘项目共 10 个，老盘加推项目较多。

11. 安居客：在全国房价总体下调的背景下，鹤岗的房价却在缓慢上涨。鹤岗2025年房价均价为 2041 元/平，高于 2024 年的 1980 元和 2023 年的1695 元，整体呈上涨趋势，相较于 2023 年，2025 年的房价上涨了 20.4%。

12. 上海市房管局：近期组织召开两场保障性租赁住房项目企业座谈会。企业代表结合项目实际，集中反映了当前推动保租房项目运营高质量发展中税收、土地出让年限、商务楼宇改建等方面还存在一定的问题。部门逐一回应并明确政府部门将全力推动问题化解。

三、房地产周观点

根据易居研究院：11 月，一线城市二手住宅成交套数达 49033 套，创下7 个月新高，环比大幅增长 20%，甚至超过传统旺季 9 月的成交水平。前11 个月，一线城市二手住宅累计成交 519021 套，同比增长约 5%，为近四年来首次突破51 万套大关。但市场分化仍持续，低线城市成交仍相对低迷。中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。高质量实施城市更新。来年进一步稳楼市政策出台预期增强。整体来看，行业基本面仍处于“磨底”阶段。我们认为，未来一段时间，加码政策出台及行业基本面站稳回升的进程，将主导板块行情走势。中长期来看，行业发展将从“高杠杆、高周转”转向“品质、服务、可持续”，并以城市更新释放存量潜力。

四、建材板块行情回顾及估值

截至 2025 年 12 月 11 日，申万建筑材料板块近两周涨 0.89%，跑赢沪深300 指数0.13个百分点，在申万 31 个行业中排名第 10 位；近一月下跌 2.81%；年初至今累计涨18.49%。SW 二级板块方面，近两周 SW 玻璃玻纤涨 4.26%，SW 水泥跌0.19%，SW 装修建材跌0.58%。

个股方面，申万一级行业建筑材料个股中，四川金顶、国际复材、海南发展、瑞泰科技、塔牌集团近两周涨幅居前；海南瑞泽、四川金顶、国际复材、四川双马、垒知集团近一个月涨幅居前；森鹰窗业、中旗新材、法狮龙、友邦吊顶、四川金顶年初至今涨幅居前。

跌幅方面，中铁装配、顾地科技、帝欧家居、亚泰集团、垒知集团近两周跌幅居前；华立股份、福莱特、万邦德、法狮龙、凯伦股份近一月跌幅居前；*ST 嘉寓、华达新材、福莱特、北新建材、宁夏建材近一年跌幅居前。

五、建材行业重要数据

水泥： 本周（2025.12.5-2025.12.11）全国水泥市场出货平平，水泥价格稳定为主。截止到本周四，水泥市场均价为 319 元/吨，较上周同期市场均价持稳。原料面：水泥熟料市场均价近期变动不大。进入 12 月份，各厂家继续严格停窑限产缓解库位压力，带动水泥熟料市场均价提升，但是难以带动水泥价格。国内动力煤价格走势下行，预计后续下游需求释放力度有限，买货氛围平淡，站台及贸易商操作谨慎，煤矿拉运车辆不多，叠加大集团外购价格及港口价格下滑，市场观望情绪浓厚，对水泥价格支撑力度较弱。供需方面：预计后续水泥市场需求表现继续低迷，北方地区在迎来大面积降温，室外施工量继续低迷，市场供需双双走弱，南方地区市场竞争持续，尽管市场仍存在复价情绪，但价格推涨压力较大，预计后续水泥市场价格仍旧趋弱。

平板玻璃： 本周（2025.12.5-2025.12.11）平板玻璃市场小幅向下运行。本周整体市场情绪表现一般，暂无利好消息提振，下游拿货态度多为谨慎，成交表现多为刚需为主，局部地区存有一定补货，下游深加工企业原料库存不多，适度逢低补货，带动市场略向上运行。周内安徽一条产线复产，共涉及产能 500 吨/日，总体市场供应略有升高，但复产为电子玻璃，对白玻市场影响有限。 综上所述，近期随着产线冷修预期，局部地区供应端或有减少。但市场仍呈现局部收缩，整体宽松特征，整体供应过剩格局仍未得到实质性改变。随着产线冷修，或对个别地区价格提供底部支撑，但随着季节性下行压力，终端需求不足，加工订单延续低迷态势，价格支撑可持续性仍有待考量。

光伏玻璃： 本周（2025.12.05-2025.12.11）光伏玻璃价格继续承压下调，截止到2025 年12月11日，2.0mm 厚度的光伏玻璃均价为 11.5 元/平方米，较上周价格下跌0.5 元/平方米。3.2mm 厚度的光伏玻璃均价为 19 元/平方米，较上周价格下跌0.5 元/平方米。本周国内光伏玻璃市场供需矛盾进一步加剧，库存高压难释。12 月光伏终端需求不佳，下游组件厂排产大幅缩减，行业供需格局持续扩大。

六、建材行业及公司新闻

1. 受房地产投资下滑影响，2024 年中国建筑涂料市场规模降至1065 亿元，工程渠道收入普遍下滑超 40%；但零售端与功能性产品（如艺术漆、仿石漆、环保外墙漆）逆势增长，部分企业相关业务收入增幅超 100%，行业正从工程依赖转向存量翻新与消费升级。 2. “十四五”期间，我国建材工业增加值年均增长 0.5%，规模以上企业数量增长36.9%，资产总额增长 54.2%；二氧化碳排放量连续四年下降，累计降幅达20.4%，预计2025年将较“十四五”前下降 24.9%，万元增加值能耗与碳排放分别下降17.4%和25.3%。绿色建材、光伏玻璃、玻纤复合材料成为高质量发展新引擎，绿色建材产品营收突破 2500 亿元，年均增长 20%。 3. 应急管理部批准并公布《耐火材料生产安全规范》《墙体材料生产安全规范》《保温材料生产安全规范》等 16 项建材行业安全生产标准，全面规范建材生产环节安全技术要求。 4. 截至 12 月 9 日，18 省份公布“十五五”规划建议，均明确构建现代化基础设施体系，广东推进跨区域高铁通道、重庆建设现代水网、浙江布局低空新基建，有望带动水泥、钢材等建材中长期需求。 5. 11 月玻纤行业整体承压，高端粗纱需求小幅回落，但主流电子纱因AI 算力需求支撑持续紧缺，价格稳中有涨，短期新增产能有限，提涨预期增强。6. 伴随城镇排水系统改造与海绵城市建设推进，双层污水井盖需求稳步增长，2025-2030 年市场规模有望持续扩容；行业集中度低，技术门槛中等，具备材料创新与渠道整合能力的企业将抢占区域市场。 7. 2025 年 1—10 月全国砂石需求同比下降 6.75%，供需失衡加剧，价格持续走低；国家发改委联合市场监管总局推进成本认定标准制定，整治价格无序竞争，浙江等地通过智能化绿色矿山“164”体系实现降本增效，行业加速向内涵式发展转型。8. 中国建筑装饰协会联合实战企业管理研究院启动《2026 中国建材家居装饰行业实战白皮书》，聚焦 AI 赋能、数字化转型、出海合规与渠道融合，汇聚联想、字节、圣象等头部企业经验，为行业提供实战策略指引。 9. 广西公示三组熟料线产能置换方案，合计关停超 8500t/d 老旧产能，推动行业结构性优化；政策端严控新增产能，叠加地产需求疲软，行业进入存量竞争阶段，龙头凭借区域布局优势提升市占率。

七、建材周观点

《建材行业稳增长工作方案（2025—2026 年）》首次将“盈利水平有效提升”设为核心目标，绿色建材营收目标 2026 年超 3000 亿元，其中碳配额交易与低息贷款成为技改重要支撑。水泥：2025 年，工信部《水泥玻璃行业产能置换实施办法（2024 年本）》严格执行，要求新建项目产能置换比例达 1.5:1 至 2:1，严禁新增熟料产能。2025年12月上旬，多地公示产能置换方案，显示行业正通过“以新换旧”实现产能结构升级。根据统计，截至 2025 年 11 月，全国累计退出熟料产能超 8359 万吨。而超产治理窗口期接近尾声，预计来年行业无序竞争将减少，价格中枢将系统性抬升。当前房地产销售及新开工仍承压，但城中村改造、保障性住房建设加速推进，专项债发行提速，水利、交通等项目开工率回升，对水泥形成稳定支撑。另一方面，2025 年前三季度，水泥行业整体盈利能力显著修复，龙头企业表现突出，现金流持续改善，预计全年业绩表现也将理想。当前板块估值处于历史低位，部分个股股息率具备显著吸引力，具备防御配置性与长期投资性。

浮法玻璃：2025 年 10 月全国平板玻璃累计产量达 80,542.70 万重量箱，供应维持高位；需求端受房地产调控影响，传统建筑玻璃占比持续下滑，11 月全国5mm 平板玻璃均价环比下跌 84 元/吨至 1099 元/吨，库存压力增加。2025 年 9 月工信部印发《建材行业稳增长工作方案（2025-2026 年）》，严禁新增平板玻璃产能，推动落后产能退出，“反内卷”政策逐步落地，部分区域（如沙河）产线冷修带动短期供应收缩。整体看，平板玻璃短期需求及价格承压，政策与技术预计将驱动长期改善。光伏玻璃：短期来看，行业供需矛盾仍存，价格或继续承压，行业需等待需求复苏与库存去化。中期看，技术迭代（薄型化、功能化）与政策引导（产能控制、“反内卷”）将推动行业格局优化，头部企业凭借成本与技术优势有望率先实现盈利修复。而在“双碳”目标下，光伏行业长期增长明确，双玻组件渗透率提升与 BIPV、海上光伏等新兴场景将持续拉动光伏玻璃需求。玻纤：2025 年以来，中国玻璃纤维工业协会推动的“反内卷”机制逐步落地，头部企业通过集体复价、产能自律与结构优化，有效遏制了价格无序竞争。价格方面，2025年1–10 月无碱粗纱价格稳步回升，其中 2400tex 缠绕直接纱均价同比上涨超20%，电子纱价格亦显著修复。10 月起，中国巨石、国际复材、中材科技等龙头企业陆续发布复价函，高端产品调价幅度达 10%-20%，价格传导机制趋于顺畅。玻纤需求正从传统建材向高增长新兴领域迁移，其中新能源（风电+新能源汽车）与高端电子纱两大赛道贡献大部分增量。

消费建材：绿色建材被纳入《关于增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》重点支持领域，2027 年目标培育 3 个万亿级消费领域，智能家居、旧房翻新等场景获政策倾斜。与此同时，二手房成交有所回暖，存量房翻新需求增长，均利好消费建材需求提升。2025 年以来，随着“反内卷”政策的逐步落地，部分消费建材企业发布提价函，价格触底信号明确。防水、涂料等细分领域供给退出较多，龙头份额提升显著。Q3行业盈利整体修复，龙头公司收入利润率先改善。预计龙头企业将继续通过优化渠道结构、产品结构升级、拓展 C 端及零售业务，积极出海等，提升经营质量与市场份额，实现业绩进一步修复。

编辑：火腿肠