2026年房地产行业年度策略

政策回顾

政策回顾及展望

2025年，房地产市场先扬后抑，延续波动调整态势，政策仍然保持宽松。在“止跌回稳”的基调下，城市更新、商品房收储及专项债收地等支持政策稳步推进。需求端方面，限购放宽、公积金利率下调、购房优惠力度加大以及新规“好房”等各项措施接踵而至，刺激销售回稳；供给端方面，信贷仍保持宽松，主流房企资金来源畅通，房企积极拿地，土地市场的下行趋势有所扭转。整体来看，2025年市场仍在波动中寻求平衡。 展望2026年，从中央层面来看，一是“十五五”规划提出构建房地产新模式，优化保障房供给，建设绿色智慧“好房子” ，推动行业高质量发展；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企的债务风险，满足及支持房企的合理融资需求。地方层面来看，支持购房的政策将持续推进，一线部分城市尚有松绑空间，包括：放松限购、提升得房率等，此外，多数二三线城市或将继续加码需求端的刺激。

板块财务分析

我们选取申万房地产板块的100家公司，以2025年三季报数据作为板块数据的样本，另选取5家A股上市公司中销售排名靠前的大中型房企，作为5家大中型房企进行着重分析，这5家包括：万科A、招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份。2025年前三季度，板块整体营业收入同比下降10.9%，5家大中型房企营业收入同比下降2.0%。从营收角度来看，2025年前三季度营收有所放缓，主要系结算节奏影响。

2025年前三季度，板块整体归属母公司股东净利润亏损同比扩大202.4%；5家大中型房企归属母公司股东净利润亏损同比扩大362.0%。2025年前三季度归母净利润增速负增长，主要原因系：1）结算项目毛利率下滑；2）净利润率为负；3）合作开发导致少数股东损益占比提高。综合来看，行业波动调整的背景下，大中型房企收入优于板块，但业绩表现承压。

2025年前三季度，板块销售商品、提供劳务收到的现金为8481.3亿元，同比下降16.3%；5家大中型房企销售商品、提供劳务收到的现金为4249.1亿元，同比下降16.0%，其中滨江集团和华发股份逆市实现了正增长。整体来看，大中型房企销售现金回流情况略优于整体板块，增速为负，主要因素是行业销售端调整波动所致。当前，随着“止跌回稳”的政策持续落地，销售有望得到修复。

2025年前三季度，板块整体销售毛利率为14.22%，较24年同期降低0.60个百分点，板块整体盈利能力有所下滑；5家大中型房企销售毛利率为12.48%，较24年同期上升0.37个百分点；板块整体销售净利润率为-5.57%，较24年同期下降4.38个百分点；5家大中型房企销售净利润率为-2.39%，较24年同期下降2.90个百分点，大中型房企净利率水平主要受万科A拖累；总体来看，5家大中型房企除万科以外，盈利能力及运营能力显著优于板块，在行业政策持续放松的背景下，未来有望率先受益于行业的复苏。

2025年前三季度，板块期间费用率为11.41%，较24年同期上升0.71个百分点；5家大中型房企期间费用率为6.25%，较24年上升0.01个百分点，低于整体板块5.16个百分点。2025年前三季度，板块期间费用率的上升主要系收入规模下降的同时，房企的部分期间费用支出如利息支出并不会对应减少，导致期间费用率有所抬升，但大中型房企费用控制相对良好。

2025年前三季度，板块少数股东损益为62.2亿元，同比下降16.1%，少数股东损益占比为0.28%，较24年同期下降0.01个百分点；5家大中型房企的少数股东损益为81.3亿元，同比上升10.3%，少数股东损益占比为0.74%，较24年同期上升0.12个百分点。5家大中型房企的少数股东损益占比较多。

2025年前三季度，板块整体的现金短债比为0.74，较24年同期下降0.08；5家大中型房企的现金短债比为1.09，较24年同期下降0.31。总体来看，在行业调整期，2025年前三季度销售增速回落，货币资金同步下滑，并使得短期偿债风险提升，而大中型房企货币资金能充分覆盖短期债务，总体风险可控，短期还款能力显著强于板块。

行业基本面数据及房企销售情况

行业基本面-销售

2025年1-10月销售面积同比-6.8%，较1-9月的增速下降1.3pct，销售金额同比-9.6%，较1-9月的增速下降1.7pct。当前行业销售增速仍处波动下滑阶段，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。随着中央明确“房地产新模式”的方向，以及止跌回稳基调延续，行业的各类刺激政策有望加速出台，并推动销售逐步回稳。展望2026年，我们预计，行业销售面积同比-5%，销售金额同比-8%。

分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-9.2%、-4.1%、-5.0%和-7.3%，中部区域表现最强，西部次之，各区域销售增速均表现不佳，中部和西部地区相对优于其他区域。 从销售均价来看，2025年1-10月商品房累计销售均价为9588元/平方米，较1-9月上升约13元/平方米。

行业基本面-投资

2025年，1-10月房地产投资同比-14.7%，较1-9月增速下降0.8pct。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步企稳，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。展望2026年，我们预计，房地产开发投资额同比-9%。

行业基本面-开竣工

2025年1-10月新开工面积增速同比-19.8%，较1-9月的增速下降0.9pct；1-10月竣工面积同比下降16.9%，较1-9月的增速下降1.6pct。我们认为，在房企拿地强度下滑以及销售疲软的背景下，我们认为新开工及竣工面积增速未来仍难走强。展望2026年，我们预计，新开工面积同比-12%，竣工面积同比-13%。

行业基本面-到位资金

1-10月房地产开发企业到位资金同比-9.7%，较1-9月的增速下降1.3pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-1.8%、-10.0%、-12.0%及-12.8%。各项数据均同比负增长，个人按揭贷款下滑幅度最大。

土地市场

推出建面与土地出让金

土地推出建面方面，2025年Q3全国供给土地规划建面7.60亿方，同比增速为-9.42%。土地出让金方面，2025年Q3全国实现土地出让金0.68万亿，同比增速为-9.74%。 从Q3单月表现来看，2025年7-9月全国全口径推出建面分别为2.15亿平、2.35亿平、3.10亿平，同比-10.59%、-12.30%、-6.22%。各月全口径成交用地建面分别为1.25亿平、1.17亿平、1.51亿平，同比-8.96%、-9.17%、-0.27%。全口径出让金分别为2180.76亿元、1680.11亿元、2920.84亿元，同比5.50%、-26.07%、-7.97%。

从Q3单月表现来看，2025年7-9月全国全口径推出建面分别为2.15亿平、2.35亿平、3.10亿平，同比-10.59%、-12.30%、-6.22%。各月全口径成交用地建面分别为1.25亿平、1.17亿平、1.51亿平，同比-8.96%、-9.17%、-0.27%。全口径出让金分别为2180.76亿元、1680.11亿元、2920.84亿元，同比5.50%、-26.07%、-7.97%。

从城市能级来看，2025年Q3一线城市的土地出让金为782.83亿元，同比-26.63%，占全国比重11.54%，二线城市的土地出让金为2353.13亿元，同比-8.88%，占全国比重34.70%，三四线城市的土地出让金为3645.75亿元，同比-5.65%，占全国比重的53.76%。总体来看，2025年Q3三四线城市土地出让同比下降幅度较小，三四线城市的土地出让占全国比重较大。重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2025年Q3全口径累计土地出让金分别为120.88亿元、421.96亿元、47.88亿元、192.12亿元，同比分别为-61.25%、9.38%、-85.55%、407.05%。

溢价率

从溢价率数据来看，2025年Q3土地出让平均溢价率4.56%，相比2024年Q3上升0.81个百分点。从城市能级来看，2025年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为18.18%、2.60%、3.02%。从单月数据来看，2025年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为3.13%、11.86%、1.50%、3.05%。分区域来看，2025年Q3珠三角的溢价率显著高于其他区域，从单月数据来看，2025年9月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为0.99%、1.69%、3.16%、3.17%、4.23%。

高总价及高溢价率地块的城市分析

从高溢价率城市数量来看，2025年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为13城（8月、9月分别为19、12城）；溢价率超过30%的城市数目为7城（8月、9月分别为10、7城）。 住宅口径土地溢价率方面，2025年7月，土地溢价率超过20%的城市数目为11城（8月、9月分别为17、15城）；溢价率超过30%的城市数目为6城（8月、9月分别为13、12城）。

现房销售制度分析

现房销售政策的历史沿革

现房销售制度并非近期突然提出，而是早有试点，追溯起来，中国商品房销售政策的演变大致可分为早期阶段、现房销售试点阶段、风险倒逼阶段、系统改革阶段。

现房销售政策可能的推行节奏

政策目的由平抑土拍过热，转变为构建房地产发展新模式。土地市场疲软、库存压力大的地区更易于推行现房销售。我们预计，土拍市场表现欠佳、现房库存压力较大的地区有望优先试点推行现房销售政策。期房销售占比较大、土地财政依赖度较高的热点城市在短期内全面推行现房销售的难度较大。 以信阳为例，信阳存在土地出让市场持续低迷、现房库存压力显著等问题，率先试点现房销售。现房销售有助于化解房地产市场风险、加速库存去化、改善供需结构，在推动当地房地产市场健康平稳发展的同时，为全国其他城市提供宝贵经验。

从海南现房销售试点看政策对行业和企业的影响

海南于2020年3月率先推行现房销售制度。政策初期市场经历波动。3-5年调整期后，市场逐步企稳并显现结构性优化。政府通过地价让利、审批提速等方式缓冲房企压力，头部房企逐步寻求技术破局。纵观政策全程，短期波动并未演变为系统性风险，反促进市场健康转型。

现房销售政策的影响及应对措施

现房销售时，开发商无法依赖预售资金回笼来偿还前期债务，资金压力增大，因而部分企业面临现金流断裂风险，不得不降低杠杆率以适应新的资金状况。2024年百强房企平均资产负债率为70.7%，相较2023年的70.8%有所下降。现房销售模式下，开发商需自行承担更多项目建设期间的资金投入，使得整体财务费用上升，压缩利润空间。此外，现房销售使得资金回笼滞后，资金使用效率下降，进一步影响了企业的盈利能力。2024年，上市房企营业利润均值10.4亿元，同比下降52.7%，降幅有所扩大；净利润均值-1.4亿元，同比下降114.4%，净利润均值首次转负。2024年百强房企平均净利润率为6.4%，相较2023年的5.1%显著降低。

房地产危机成因与全球房价运行周期

房价长期跑赢通胀

房价大多数时期涨幅跑赢通胀：主要经济体，长期下房价的复合增速能够高于CPI增速，房地产作为大类资产配置之一，其抗通胀属性得到验证。房价作为其价值的锚，在长周期上能够持续跑赢通胀，是一种抗通胀且一定程度上能够实现资产保值增值的投资品。

房价高估的三个因素：外部冲击、脆弱基本面、内生变化

房价的上涨：通常来说，房价的上涨主要由基本面因素（利率、收入、信贷标准）变化引发，这些动态效应与供应条件相互作用，在人们理性预期下放大对房价期望。 房产的高估：资产价格的过度估值可能源自外生的宏观经济冲击、脆弱金融部门和财政基本面的变化，以及内生的动态过程。

报告节选：

编辑：火腿肠