2025年房地产行业底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相

1 什么是银行直供房？

银行直供房通常是指银行通过处置不良贷款获得的房产，在完成债权剥离、取得完整产权后，直接 以房东身份对外挂牌销售或出租的房源，而非通过传统的司法拍卖或债权转让方式处置。需要注意 的是，除了直接出售，部分银行还尝试通过租赁方式盘活资产。例如，中国银行佛山分行将于 11 月 10 日拍卖禅城区一套住宅的租赁权，起拍价 861 元/月，租期一年。出租类型的银行直供房相对 较少，根据我们对阿里资产交易平台 2025 年 1-10 月 1.4 万套挂牌的银行直供房的梳理，仅 1%（92 套）的挂牌房源为出租型直供房，99%的房源均为出售型房源。 银行直供房最早于 2015 年就已经出现，主要是银行为了盘活资产回笼资金，属于年底常规资产处 置动作。银行直供房的来源主要有三个：1）企业或个人申请贷款时，抵押给银行的房产，因无力 还款，最终归银行所有；2）个人房贷断供后，被银行依法收回的房子；3）房地产开发商破产或债 务重组时，银行作为债权人被迫承接的未出售房产。根据我们对阿里资产交易平台 2025 年 1-10 月 挂牌的银行直供房的梳理，房源类型为二手房的占比 83%，房源类型为新房的占比 17%。 像交通银行、建设银行、中国银行、邮储银行、农业银行在 2015-2017 年就已经出现了直接挂牌出 售的房产。而银行直供房近期关注度明显提升，我们认为主要原因有三：1）当前房地产市场持续 低迷，房价持续下跌，市场担忧情绪进一步蔓延，因此对这类底线风险问题较为敏感。2）某种程 度上说明银行不良资产风险压力上升。3）临近年底，本就是银行集中处置不良和盘活资产的常规 操作，核心目的仍然是回笼资金。

银行获得这些房源的流程是债务人无法还款后，抵押物先经两轮司法拍卖，若均流拍，再由法院裁 定转至银行名下，形成“抵债资产”。以兰州农商行为例，资产交易平台信息显示，该行在抚顺新 区育才壹品小区共有 200 多套住宅，以上房产均为抵债房，抚顺新区的育才壹品由沈阳智峰地产开 发，智峰地产欠兰州农商行共计 2.94 亿元，2022 年 12 月法院正式裁定执行金额 4.6 亿元（本金加 上违约金及利息），兰州农商行获得育才壹品小区的未售住宅和商铺，凭借法院强制执行文书到不 动产登记中心过户后，再对外出售。

银行直供房与法拍房的区别在于： 1）产权归属：与传统的法拍房相比，银行直供房在产权清晰度上具有明显优势。法拍房在拍卖前 产权仍属原房主，需通过法院强制执行完成产权转移。而银行直供房的产权已转入银行名下，产权 清晰。 2）成交价格：银行直供房成交均价低于法拍房。根据中指院，2025 年 1-10 月全国法拍房（住宅） 成交均价为 8319 元/平，成交折价率（1-成交价/市场评估价）为 22.5%。不过，由于法拍房可能承 担腾退与欠费风险等，实际成本可能高于预期。我们通过查询阿里资产平台的银行直供房源发现， 2025 年 1-10 月银行直供房（住宅）的成交均价为 3754 元/平，平均较挂牌价高出 7%，而挂牌价格 多在低于市场价 10%-30%的区间居多，以此我们推断成交价多在低于市场价 5%-25%的区间。特 殊房源可能会高于周边市场价。 同期银行直供房成交均价低于法拍房，一方面是因为城市能级分布的不同，2025 年 1-10 月成交法 拍房（住宅）中一、二线城市占比 47%，同期成交的银行直供房（住宅）中一、二线城市仅 6%； 另一方面，因为银行直供房是经过两轮拍卖且流拍后银行才获得的，所以房源品质整体低于法拍房。 3）购买途径：银行直供房的主要途径为直接通过银行渠道、参与拍卖平台或委托房产中介，交易 流程更类似于二手房交易，通常可实地看房；而法拍房的购买途径主要为司法拍卖平台、法院官网 及地方人民法院指定渠道。 4）风险可控性：这是法拍房与银行直供房最本质的区别。由于法拍房在拍卖前产权仍属原房主， 可能存在原房主拒不搬离、长期租约等纠纷，购房人需要承担腾退风险、欠费风险。而银行直供房 的产权已转入银行名下，交易对手直接为银行，银行已帮购房者过滤了风险，提前完成债权债务剥 离，有效规避了法拍房可能存在的民间借贷、长期租约等潜在隐患，银行直供房的风险仅集中在房 屋质量或合同条款，银行风控背书使纠纷率较低。 不过需要注意的是，有些平台上挂牌的所谓“银行直供房”并不是真正法律意义的“直供房”，如 存在“债权转让”问题，“债权转让”和“抵债资产”是完全不同的概念，部分银行直供的标的物 是以房屋为抵押物的债权，并非房产本身，后期存在包括但不限于“无法办理权属变更手续”等风 险。因此这一类的房源不属于本报告探讨的问题。

2 近两年银行直供房挂牌数量增加，但主要集中在低能级城市， 且成交率较低

2024、2025 年银行直供房挂牌数量增加，但整体体量远低于法拍房。银行可以通过阿里资产、京 东等第三方平台直接销售房产。从新增供应来看，根据阿里资产平台的数据，2024 年全国金融机 构挂牌直供的住宅数量为 1.6 万套，同比大幅增长 73%；2025 年 1-10 月 1.4 万套，月均挂牌 1377 套，月均挂牌量较 2024 年增长 4%。自有数据统计以来，2019 年-2025 年 10 月累计挂牌直供住宅 数量达 5.2 万套，但是对比同期法拍房，累计供应套数有 98 万套，银行直供房的挂牌数量仍不及法 拍房的十八分之一。

近两年银行直供房的规模有所提升的主要原因在于： 1）此轮地产下行周期中，银行不良贷款压力增加。 2）提升债权回收率，盘活资产。传统处置方式（如司法拍卖）周期长、成本高，直接销售可以更 快变现，提升资金使用效率。 3）法拍市场遇冷。2022 年以来法拍房流拍率（1-成交套数/供应套数）明显走高，2024 年三季度达 到峰值 86.0%，2025 年三季度为 81.3%。

从地区分布来看，近两年金融机构挂牌直供的住宅中，北上广深四个一线城市占比不足 1%，主要 集中在低能级城市。2025 年 1-10 月金融机构挂牌直供的住宅房源中，一线城市占比 0.6%，二线及 省会城市占比 11.7%，三四线城市占比 87.7%。从行政区域划分来看，东北三省占比最高，达 42.4%，西北地区占比 19.2%，华北地区占比 14.9%，华南地区占比 8.6%，西南地区占比 7.7%，华 东地区占比仅 6.3%。具体来看，辽宁占比 22.5%，黑龙江占比 16.5%，内蒙古、甘肃占比均为 13.0%。

在挂牌的直供房当中，毛坯房占比近 6 成，某种意义上可以认为是空置房。从装修程度来看，2025 年 1-10 月挂牌的银行直供房中，毛坯占比 59%，普通装修占比 38%，精装修占比仅 3%。

从建筑面积来看，挂牌房源中，120 平以下的户型超一半，120-200 平的改善型产品占 3 成。2025 年 1-10 月挂牌的银行直供房中，别墅占比 5%，普通住宅占比 95%。从面积段看，小于 90 平的刚 需户型占比 30%；90-120 平的刚改户型占比 23%；120-200 平的改善户型占比 30%；300-500 平占 比 5%，多为别墅户型产品；另有 4%的房源面积在 500 平以上，主要是自建房、整栋单元楼、住宅 +商铺打包或小区内多套住宅打包出售等情况。

近两年总价段较低的银行直供房挂牌数量占比提升。根据阿里资产平台的数据，2025 年 1-10 月全 国金融机构挂牌直供住宅数量中，总价在 100 万以下的占比高达 86%，100-300 万占比 10%，300 万以上占比仅 3%。

从最终的成交情况来看，2025 年 1-10 月银行直供房成交率（成交数量/供应数量）仅 7%，超过六 成为底价成交，多集中在改善户型。从 2025 年 1-10 月已经成交的银行直供房来看，1.4 万套供应 房源中仅 920 套（占比 7%）成交，成交率低于同期法拍房（2025 年 1-10 月法拍房成交率为 20%）。 1）成交房源中底价成交（成交价=起拍价）的房源数量为 610 套，占成交房源的 66%，平均溢价 率（成交价/起始价-1）为 7%。成交房源的成交均价为 3754 元/平，远低于法拍房同期的成交均价 （8319 元/平）。 2）从成交总价来看，平均套均成交价为 69.5 万元，100 万以下的成交房源占比 86%，100-300 万 元的占比 10%，300 万元以上的占比仅 3%。 3）从户型结构来看，多集中在改善户型。成交房源中别墅占比 3%，普通住宅占比 97%，90 平以 下的刚需户型占比 20%，90-120 平的刚改户型占比 21%，120-200 平占比 40%，200 平以上占比 19%。 4）从装修程度来看，毛坯占比 52%，普通装修占比 44%，精装修仅占比 3%。 5）从地区分布来看，甘肃、黑龙江、辽宁、内蒙古成交套数在 100 套及以上，占比均超过 10%， 以上四个省份的成交占比已经达到 55%，其次是贵州、四川，均占比 7%，其余地区成交数量较少， 基本与供应情况吻合。从成交率来看，河南、四川、新疆、青海、西藏成交率较高，均超过 30%， 重庆、湖南成交率分布为 22%、17%，其余省份成交率均在 15%以下。

3 目前挂牌在售的银行“直供房”中 6 大行占比 28%，城商 行占比 40%；中小银行近几年出现较多

从银行角度，截至 2025 年 11 月 12 日，35 家样本银行正挂牌在售/出租的“直供房”共计 2.53 万 套（包含过往挂牌未售的房源），其中 6 大行占比 28%，城商行占比 40%；中小银行近几年出现 较多。根据我们的统计，35 家银行在阿里平台挂牌出售房产。截至 2025 年 11 月 12 日，挂牌在售 的房产数量合计 2.53 万套，其中国有大型商业银行 7146 套，占比 28%，全国性股份制银行 4586 套，占比 18%，城市商业银行 1.01 万套，占比 40%，农村商业银行 3471 套，占比 14%。

中小银行直供房近几年出现较多。具体来看，赣州银行挂牌直供的房产标的物最多，超 3800 个， 锦州银行超 2600 个，农业银行超 3400 个，建设银行超 1500 个，邮储银行、中信银行、天津银 行、福建海峡银行、泸州农村商业银行超 1000 个。我们发现，近两年很多中小银行出现了较多 “直供房”（国有银行、股份银行多在 15-17 年出现），我们认为，这可能是部分业务激进的中 小银行在过去楼市上行期对于房地产对公或对私的贷款风控把握较弱，而随着市场下行，违约情 况就明显增加。

银行直供房实质是抵债资产，银行通过司法程序取得完整产权后再处置。因此我们也可以从样本银 行财报中的“抵债资产”科目进行分析，得到以下结论： 1）截至 2025 年 6 月末，27 家样本银行抵债资产余额 528 亿元，较 2024 年末增长 6.0%。其中， 抵债资产余额规模较大的银行有盛京银行（100 亿元）、甘肃银行（71 亿元）、工商银行（63 亿 元）、平安银行（51 亿元）、民生银行（49 亿元）；重庆银行规模增长较快，2025 年 6 月末抵债 资产余额达 21 亿元，较 2024 年末的 0.4 亿元显著增加。盛京银行、甘肃银行业务均主要集中在房 地产市场调整压力较大的地区。 2）银行大多数的抵债资产为房屋及建筑物，另外的少部分为土地使用权、运输工具、机械设备等， 我们预计纯住宅物业占比可能较少。有 8 家银行（工商银行、交通银行、建设银行、兰州银行、郑 州银行、常熟银行、兴业银行、成都银行）披露了房屋及建筑物抵债资产余额，占整体抵债资产余 额的比重均值约为 94%。重庆银行明确了 21.3 亿元的抵债资产余额中，住宅物业仅 3230 万元，占 比仅 1.5%，20.9 亿元均为商业物业。3）通常银行会通过拍卖、竞价和转让方式对抵债资产进行处置，近两年部分银行处置速度有所加 快。部分银行披露了处置情况（均为资产原值数据）：民生银行、中国银行、平安银行、交通银行 2021 年-2025 年上半年累计处置抵债资产 80.5、33.4、22.6、7.4 亿元。其中，民生银行 2025 年上半 年处置抵债资产 9.4 亿元，同比增长 129.7%；中国银行 2024 年全年处置抵债资产 19.0 亿元，同比 增长 195.3%，2025 年上半年处置抵债资产 2.0 亿元，同比下降 64.3%；交通银行 2025 年上半年处 置抵债资产 0.85 亿元，同比增长 70.0%；平安银行 2025 年上半年处置抵债资产 2.0 亿元，同比增 长 129.4%。

4 银行直供房的增加对房地产市场的影响有多少？

我们认为，银行直供房的增加对整体房地产市场的影响有限，局部地区可能略有冲击。2025 年 1- 10 月银行直供房的成交量不足千套，在全国市场中的占比是较小的，难以影响整体量价走势。且 其中一、二线城市房源占比较小（2025 年 1-10 月挂牌房源占比仅 12%），少量低价房源的成交也 很难影响整体楼市。而三四城市银行直供房房源较多（2025 年 1-10 月挂牌房源占比 88%），购房 者通常对价格的敏感度更高，当大量低于市场价 5%-25%的银行直供房集中入市时，可能会成为该 区域/某小区新的价格参考基准，潜在购房者可能会将这些直供房的折扣房价作为议价基准，导致 周边二手房业主不得不降价吸引买家，从而拉低了该区域/某小区的住宅成交价格。此外，银行批 量出售房产的行为可能会被市场误读为对后市不乐观的信号，短期影响一小波市场情绪，但更主要 的看跌情绪，还是来自宏观和房地产市场本身的情况，与银行直供房的热度无关。