2025年第49周房地产行业周报：证监会推动商业不动产REITs试点，商业地产望重估

1.板块行情

本周上证指数上升 1.4%、深证成指上升 3.6%、创业板指上升4.5%、沪深300上升1.6%、房地产（申万）上升 0.7%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)，涨跌幅后五的分别为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科 A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)。

2.数据跟踪

2.1.新房成交

当周新房市场表现： 本周（11.22-11.28），42 个重点城市新房合计成交 206 万平米，环比上周上升9.8%，同比去年同期下降 51.1%。 分能级来看，4 个一线城市新房合计成交 55.2 万平米，环比上周上升27.5%；15个二线城市新房合计成交 120.5 万平米，环比上周上升 5.4%；23 个三四线城市新房合计成交30.2万平米，环比上周上升 1.0%。

当月新房市场表现： 11 月截至本周（11.1-11.28），42 个重点城市新房合计成交724 万平米，环比上月同期上升 0.8%，同比去年同期下降 43.1%，年初至今累计成交同比去年同期下降13.9%。分能级来看，4 个一线城市新房合计成交 180 万平米，环比上月同期上升5.1%，同比去年同期下降 42.0%，年初至今累计成交同比下降 9.1%；15 个二线城市新房合计成交422万平米，环比上月同期上升 0.2%，同比去年同期下降 42.1%，年初至今累计成交同比下降13.5%；23 个三四线城市新房合计成交 122 万平米，环比上月同期下降3.2%，同比去年同期下降47.8%，年初至今累计成交同比下降 20.5%。

2.2.二手房成交

当周二手房市场表现： 本周（11.22-11.28），21 个重点城市二手房合计成交 202 万平米，环比上周下降0.6%，同比去年同期下降 18.5%。 分能级来看，3 个一线城市二手房合计成交 88.2 万平米，环比上周上升6.1%；9个二线城市二手房合计成交 97.8 万平米，环比上周下降 6.7%；9 个三四线城市二手房合计成交16.1万平米，环比上周上升 5.2%。

当月二手房市场表现： 11 月截至本周（11.1-11.28），21 个重点城市二手房合计成交800 万平米，环比上月同期上升 27.5%，同比去年同期下降 19.2%，年初至今累计成交同比去年同期上升8.0%。分能级来看，3 个一线城市二手房合计成交 336 万平米，环比上月同期上升31.8%，同比去年同期下降 19.7%，年初至今累计成交同比上升 8.8%；9 个二线城市二手房合计成交404万平米，环比上月同期上升 22.6%，同比去年同期下降 20.9%，年初至今累计成交同比上升8.2%；9 个三四线城市二手房合计成交 60 万平米，环比上月同期上升40.1%，同比去年同期下降 1.6%，年初至今累计成交同比上升 1.9%。

3.行业新闻

行业层面，为推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，中国证监会推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见。因城施策方面，北京“十五五”规划持续推进住有所居，加快构建房地产发展新模式；上海国资委将进一步加强存量盘活制度供给，降低存量盘活成本；天津“十五五”规划建议深度融入以首都为核心的世界级城市群建设；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50 万。公积金方面，徐州购买改善型住宅个人住房公积金贷款最高额度上浮30%。

4.公司公告

融资方面，浦发银行拟召开万科 2022 年度第四期中期票据2025 年第一次持有人会议，审议债券展期相关事项；招商蛇口发行第三期公司债券不超50.4 亿元/3 年期固定利率债券/票面利率 1.77%；张江高科发行 2025 年度第二期超短期融资券6 亿元/期限268日/发行利率1.60%；保利发展发行第四期中期票据，其中品种一发行规模1 亿元/期限3 年/发行利率1.85%，品种二发行规模为 29 亿元/期限 5 年/发行利率 2.17%；新城控股发行设立“吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模 6.16 亿元。人事变动方面，大悦城董事张鸿飞因工作调整原因辞去董事职务，董事会提名董保芸、王国新为公司董事候选人。