2025年REITs行业三季报专题：REITs三季报综述，运营仍在分化，博弈预期改善

各版块运营基本情况

产业园：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。

核心城市供应增加，多数项目承压，少数依托调整短期改善。多数产业园项目因核心项目退租去化慢、周边竞品分流、市场竞争加剧，致营收、EBITDA等同比/环比下滑，部分还因未来支出预留增加等拉低可供分配金额（以下简称“可供”）。

博时蛇口产业园 REIT，万海大厦整层退租去化慢，光明加速器项目面临新增供应分流。华安张江产业园 REIT，韧性较强出租率修复，收入微增。华夏合肥高新产园 REIT，合肥市场竞争格局加剧，竞品调价分流。中金重庆两江 REIT&华夏金隅智造工场 REIT，使用预留的运营管理费等补贴，抵消了运营端的波动，需关注其可持续性。建信中关村产业园REIT，环比略有修复，以价换量出租率小幅提升。中金湖北科投光谷REIT，受头部租户退租及周边新增竞品（马应龙产业园等）供应冲击影响较大。华夏和达高科REIT，孵化器项目出租率与租金单价下滑成为业绩的主要拖累。易方达广开 REIT，“以价换量”，推出灵活商务条款，新签租约租金低于存量水平。

仓储物流：需求分化，刚需行业支撑出租率，但中小租户需求疲软。

需求分化，刚需行业（医药、电商等）支撑出租率，但中小租户需求疲软。1.需求分化，快递快运、医药、电商等刚需行业租户支撑出租率，整租模式稳定性优于散租。2.区域竞争，核心区域供需较稳定，多数区域新增供应租金承压。3.运营优化，通过长租约锁定、增值服务等方式缓冲波动。4.关联租户占比高的项目出租率更稳定，分散租户结构更能对冲单一行业风险。

中金普洛斯 REIT 出租率同比提升但租金单价承压，增城、空港项目出租率回升，顺德、江门项目受区域供应冲击，租金和出租率双降。嘉实京东REIT，重庆项目续租租金大幅下调，拖累整体租金单价，可供分配金额下降主因上年同期所得税退税形成高基数，及本期支出预留增加。红土盐田港REIT，表现稳健，出租率提升。虽受中美关税影响有租户退租，但项目快速完成招商填补。华夏深国际 REIT，环比数据波动大，出租率因杭州项目大租户换租出现空档期而阶段性下滑。南方顺丰 REIT，合肥项目原租户退租后，顺丰关联方无缝承接租赁面积，武汉项目宿舍出租率提升，抵消部分区域去化压力。

保租房：出租率极高，租金定价稳健，需求刚性，抗风险能力强

出租率均高于 90%，租金波动小，是市场的“压舱石”资产。1.需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位。2.租金定价稳健，政府指导定价较市场化更具优势，租金单价波动幅度较小，抗风险能力强。

中金厦门安居 REIT、红土创新深圳安居 REIT、华夏北京保障房REIT等均表现稳健，出租率微升或维持高位，租金和收入小幅增长。市场化保租房项目，如华夏华润有巢 REIT、国泰海通城投宽庭REIT 等为应对市场变化，平均租金小幅下降。

消费板块：出租率高位稳定，但板块内租金表现有分化

出租率高位稳定，但租金表现分化。出租率稳定性强，消费REITs出租率均在 94%以上，头部项目达 98%以上，核心得益于业态优化（首店引入、低效品牌汰换）、资产改造（动线优化、新增可租面积）及节点营销（暑期档、集团庆）。租金收入分化，购物中心类REIT 因首店引入、资产升级实现租金增长；奥莱、农贸市场类受季节性、业态结构调整影响，收入短期波动。

中金印力消费 REIT、华夏华润商业 REIT、华夏金茂商业REIT、华夏大悦城商业 REIT 等通过引入首店、优化业态实现租金增长。嘉实物美消费REIT，受北京社区商业竞争加剧影响，主力项目（大成）租金和出租率同比双降。华夏首创奥莱 REIT，销售与季节强相关，春、夏两季属于传统销售淡季、货品单价较低，销售收入自然回落。易方达华威农贸REIT，业态拓展带动带动出租率环比提升。华安百联消费 REIT，运营承压但通过成本管控和财务调整项，实现了 EBITDA 和可供分配金额的增长。

高速公路：车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响

受益于暑期出行，车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响。收入增长核心驱动，均受益于 Q3 暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；部分项目叠加路网优化（改扩建分流、新通道通车）的诱增效应，进一步放大收入增长幅度。可供分配金额分化，核心差异在于财务调整项，偿还借款本金、资本性支出、应收应付项目变动是主要影响因素。

平安广河 REIT，区域路网竞争加剧，客车日均流量同比下降，但货车营销活动见效，部分抵消客车下滑影响。华夏中国交建高速REIT，京港澳高速湖北北段改扩建施工引流，货车日均流量同比下降较大。华夏越秀高速REIT，京港澳高速湖北北段改扩建施工持续分流，但货车日均流量同比增长，通行量基本持平。国金铁建渝遂 REIT，渝遂高速复线北碚至铜梁段通车分流核心车流，叠加中秋假期延后至国庆，客运车辆活跃度下降。华泰紫金江苏交控 REIT，苏台高速、G50 沪渝高速改扩建通车带来路网诱增，此外苏超带动跨城观赛出行，车流量同比增长明显。中金安徽交控REIT，宣广高速改扩建完工提升路网通行能力，带来长期车流诱增。中金山东高速REIT，濮新高速韩集至民权段通车分流濮阳至菏泽方向车流，叠加Q3强降雨、高温恶劣天气影响，车流量分别同比下降明显。易方达深高速REIT，益常北线高速通车形成直接分流，车流量同比下降较大。工银河北高速REIT、华夏南京高速 REIT、招商高速 REIT、平安宁波交投REIT 等项目受益于季节性因素均环比增长。

市政公用：核心指标受行业属性影响呈现显著差异

核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异。收入、EBITDA、可供分配金额的同环比变动，主要由季节周期、政策调整、运营效率及财务调整项共同驱动。核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异。1.同环比变动差异较大，主要由季节周期、政策调整、运营效率及财务调整项共同驱动。2.可供受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等。

富国首创水务 REIT，增值税免征政策直接提升单价，处理水量恢复，成本管控得当，收入与 EBITDA 同环比高增。中航首钢生物质REIT，处理量与发电效率提升，收入增长。可供分配金额同比增长明显，核心原因是国补电费和垃圾处理费回款大幅改善。银华绍兴原水水利REIT，因Q2应急供水限制解除，供水量环比翻倍，推动收入和相关指标大幅提升。国泰海通济南能源供热 REIT，供热项目强季节性特征，采暖费收入仅在供暖季（11月-次年 3 月）确认，Q2、Q3 均为非供暖季，无营业收入。

能源板块：业绩依赖资源禀赋和政策，主要国补保理对可供分配金额的影响

能源类：业绩高度依赖资源禀赋和政策，国补保理是影响可供分配金额的关键变量。1.政策层面，国补保理机制（平滑回款）、容量电价调整、税收优惠（陆上风电增值税即征即退政策取消）直接影响现金流与利润。2.市场层面，电力市场化交易占比提升，现货电价波动、偏差考核费用等新增变量，加剧收入不确定性。

中航京能光伏 REIT，受区域风光装机激增与光资源减少影响，营收同比下降，但国补保理融资规模扩大，推动可供分配金额同环比激增。中信建投国家电投新能源 REIT，因风资源减弱、停电及费用调减，营收与EBITDA同环比双降，此外本季度偿还保理款导致可供分配金额为负。嘉实中国电建REIT，Q3 进入汛期，推动发电量环比增长。鹏华深圳能源REIT，Q3用电旺季带动电量与容量电价提升，营收环比增长，但电价政策调整与燃气成本高企致可供分配金额降低。工银蒙能清洁能源REIT，Q3 风资源减弱致发电量与营收环比下滑，但靠国补回款，可供分配金额环比增长明显。华夏特变电工 REIT，光资源改善与国补支撑下，营收同环比双增，国补保理融资与应收款调整驱动可供分配金额同环比激增。中信建投明阳智能REIT，风资源减弱与消纳压力致营收同环比双降，依靠国补回款叠加期初现金等改善可供分配金额。

数据中心：上架率维持高位，板块客户优质、回款稳定。

客户结构以电信运营商等大型企业为主，上架率/计费率维持高位，板块客户优质、回款稳定。本季度为数据中心业态首次披露季报，项目经营整体运营平稳。

编辑：火腿肠