2025年厦门写字楼与零售市场分析：空置率与租金变化背后的市场动态

2025年的厦门，作为中国东南沿海的重要城市，其写字楼与零售市场在经济形势、政策调整以及市场需求等多因素的交织影响下，呈现出独特的发展态势。写字楼市场新增供应的增加对空置率和租金产生了显著影响，而零售市场则在存量稳定的情况下，通过调整租金和租赁策略来应对市场挑战。了解这两个市场的现状、发展趋势以及面临的问题，对于投资者、开发商以及相关从业者具有重要的参考价值。

厦门写字楼市场现状、供应与空置率租金变化

市场现状与新增供应影响

2025年第三季度，厦门写字楼市场迎来了重大变化。福建省第一高楼，也是厦门目前最大的单体甲级办公楼宇——建筑高度339.88米的厦门绿发国际中心正式投运。这一标志性事件使得本地甲级写字楼市场增加了10.4万平方米的优质办公面积，推动市场存量增加至179.0万平方米。如此大规模的新增供应，对整个写字楼市场产生了深远的影响。

从区域分布来看，新增供应主要集中在鹭江道商务区。鹭江道作为厦门的核心商务区之一，原本就承载着大量的商务活动。然而，此次新增供应使得该商务区的空置率环比增加22.8个百分点至49.3%，并带动全市空置率环比增加4.2个百分点至36.5%。这一数据表明，新增供应的集中释放，使得市场上可租赁的办公空间大幅增加，而需求未能同步跟上，从而导致空置率显著上升。

从全市范围来看，五大核心区域的空置率也呈现出不同程度的变化。鹭江道商务区空置率高达49.3%，是五个区域中最高的。滨南滨北商务区空置率为35.2%，两岸贸易中心商务区空置率为18.5%，两岸金融中心商务区空置率为34.5%，岛外商务区空置率为41.4%。这些数据反映了不同区域的市场供需状况和发展特点。例如，两岸贸易中心商务区由于可能具有特定的产业定位和政策支持，吸引了相对较多的企业入驻，因此空置率相对较低。

租金变化与市场反应

新增供应不仅影响了空置率，也对租金产生了显著影响。受新增供应租金低于市场预期影响，鹭江道商务区租金环比下降6.0%至86.1元每月每平方米，全市平均租金环比下降2.0%至86.8元每月每平方米，且鹭江道商务区租金首次低于全市平均租金。

租金的下降是市场供需关系变化的直接体现。新增的大量办公空间进入市场，为了吸引租户，业主不得不降低租金。这种价格竞争在一定程度上反映了市场竞争的激烈程度。对于租户来说，租金的下降无疑是一个利好消息，他们可以在市场上找到更具性价比的办公空间。然而，对于业主来说，租金的下降意味着收益的减少，这可能会影响他们的投资回报和市场信心。

从市场反应来看，TMT及贸易企业主导本季度成交，按成交面积看占比分别为29.5%及18.7%。这些企业通常对办公空间的需求较大，且对租金的敏感度相对较高。他们选择在这个时期入驻，可能是看中了租金下降的机会，以降低运营成本。同时，传统物流行业在成本管控及业务整合的驱动下，加速从西部商务区的老项目搬迁至滨南滨北商务区的新项目。这一现象反映了企业为了适应市场变化和自身发展需求，对办公地点进行调整的策略。

未来供应与市场展望

结合工程进度来看，年内仍有24.7万平方米的新增供应计划入市。全年累计新增供应量达46.4万平方米，或将刷新2019年42.9万平方米的新增供应量最高值。如此大规模的供应持续放量，给市场带来了巨大的压力。

在需求方面，前三季度累计吸纳量1.7万平方米，仅为2019年同期吸纳量的18.5%。这表明市场对新增办公空间的需求相对谨慎。一方面，宏观经济形势的不确定性可能使得企业对扩张持谨慎态度；另一方面，市场上现有的大量空置办公空间也使得企业在选择办公地点时有更多的选择余地。

面对供应持续放大和需求审慎的情况，短期内厦门甲级写字楼平均租金将承压下行。空置率也将维持增长。为了应对这一挑战，市场参与者需要采取积极的措施。业主可能需要进一步调整租金策略，提供更加灵活的租赁方案，以吸引租户。同时，政府也可以通过出台相关政策，促进写字楼市场的健康发展，如鼓励企业入驻、优化营商环境等。

厦门写字楼市场区域差异与租赁成交情况

各区域租金与空置率差异

厦门写字楼市场的五大核心区域在租金和空置率方面存在着明显的差异。鹭江道商务区作为厦门的核心商务区，平均租金为86.1元/平方米/月，但空置率却高达49.3%。这一高空置率主要是由于新增供应的集中释放，使得市场上的可租赁办公空间大幅增加，而需求未能及时跟上。同时，鹭江道商务区作为高端商务区，租金水平相对较高，也使得一些企业望而却步。

滨南滨北商务区平均租金为92.6元/平方米/月，空置率为35.2%。该商务区地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，吸引了众多企业的关注。然而，随着市场竞争的加剧，空置率也处于一定的水平。两岸贸易中心商务区平均租金为76.8元/平方米/月，空置率为18.5%，是五个区域中空置率最低的。这可能得益于该区域特定的产业定位和政策支持，吸引了大量从事贸易相关业务的企业入驻。

两岸金融中心商务区平均租金为89.7元/平方米/月，空置率为34.5%。该区域作为金融中心，吸引了众多金融机构和相关企业的入驻。但由于金融行业的特殊性，对办公空间的需求相对稳定，且对租金的敏感度相对较低。岛外商务区平均租金为72.7元/平方米/月，空置率为41.4%。岛外商务区由于地理位置相对较偏，配套设施相对不够完善，因此租金水平相对较低，但空置率也相对较高。

租赁成交情况分析

本季度的主要租赁交易集中在滨南滨北商务区。华润大厦A座、夏商大厦、SM国际中心和岳鹭广场等项目均有新的租户入驻。这些租户主要包括教育科技公司、船务公司、货运代理公司和保险公司等。这些企业的入驻反映了滨南滨北商务区的商业活力和吸引力。

以华润大厦A座为例，英里（厦门）教育科技有限公司租用了980平方米的办公空间。教育科技行业作为新兴的行业，具有较大的发展潜力。选择在滨南滨北商务区入驻，可能是看中了该区域的商业氛围和人才资源。长荣国际船务（深圳）有限责任公司厦门分公司租用了夏商大厦960平方米的办公空间。船务行业与国际贸易密切相关，滨南滨北商务区的地理位置和交通优势，为其开展业务提供了便利。

这些租赁成交情况反映了不同行业对办公空间的需求和选择。企业在进行办公地点选择时，通常会考虑多个因素，如租金水平、地理位置、周边配套设施、商业氛围等。同时，租赁成交情况也反映了市场的供需关系和竞争态势。在市场竞争激烈的情况下，业主需要通过提供优质的办公空间和良好的服务，来吸引租户。

区域发展前景与挑战

不同区域在未来的发展中既面临着机遇，也面临着挑战。鹭江道商务区作为厦门的核心商务区，具有较高的知名度和影响力。然而，高空置率是其面临的主要挑战之一。为了提高空置率，该区域需要进一步优化营商环境，吸引更多的优质企业入驻。同时，业主也需要通过调整租金策略和提供更加灵活的租赁方案，来提高办公空间的吸引力。

滨南滨北商务区具有良好的发展基础和商业氛围。随着更多企业的入驻，该区域的商业活力将进一步提升。然而，随着市场竞争的加剧，该区域也需要不断提升自身的竞争力，如加强基础设施建设、优化周边配套服务等。

两岸贸易中心商务区由于空置率较低，具有较好的发展前景。该区域可以进一步发挥其产业优势，吸引更多从事贸易相关业务的企业入驻。同时，政府也可以通过出台相关政策，支持该区域的发展，如提供税收优惠、加强产业扶持等。

两岸金融中心商务区和岛外商务区也各自具有不同的发展特点和挑战。两岸金融中心商务区需要进一步巩固其在金融领域的地位，吸引更多金融机构和相关企业入驻。岛外商务区则需要加强基础设施建设和配套设施建设，提高区域的吸引力和竞争力。

厦门零售市场存量、租金与市场策略调整

市场存量与新增供应情况

2025年第三季度，厦门零售市场存量维持310.8万平方米，未有新增优质购物中心启幕。这一情况反映了市场在供应方面的相对稳定。在过去的一段时间里，厦门零售市场可能已经经历了一定规模的开发和建设，目前市场已经达到了一定的饱和度。

市场存量的稳定对于零售市场的健康发展具有重要意义。一方面，它避免了过度供应导致的市场竞争过度激烈，保护了现有商家的利益。另一方面，也为市场的调整和优化提供了空间。在市场存量稳定的情况下，商家可以通过提升服务质量、优化商品结构等方式来提高竞争力。

租金变化与市场反应

全市平均租金环比下降2.0%至本季度的423.8元每月每平方米。除SM商圈租金维持不变外，其他各商圈租金出现不同程度下降。这一租金变化反映了市场供需关系的变化和市场竞争的加剧。

租金的下降是业主为了应对市场挑战而采取的一种策略。面对日益复杂的市场环境，业主普遍采用降租，减少零售业态扩充餐饮及休闲运动业态的举措，积极调整租赁策略以实现空置去化的目标。通过降低租金，可以吸引更多的租户入驻，提高商场的空置率。同时，调整业态结构，增加餐饮及休闲运动业态的比例，可以满足消费者多样化的需求，提高商场的吸引力和竞争力。

从不同商圈来看，中山路商圈平均租金为483.3元/平方米/月，空置率为12.5%；莲坂 - 火车站商圈平均租金为562.5元/平方米/月，空置率为21.4%；SM商圈平均租金为837.5元/平方米/月，空置率为6.8%；五缘湾 - 湖边水库商圈平均租金为361.7元/平方米/月，空置率为6.5%；两岸金融中心商圈平均租金为236.0元/平方米/月，空置率为11.7%；岛外商圈平均租金为270.0元/平方米/月，空置率为6.6%。这些数据反映了不同商圈的市场定位和竞争状况。例如，SM商圈由于其强大的品牌影响力和较高的客流量，租金水平相对较高，且空置率相对较低。

市场策略调整与消费趋势

业主为了应对市场挑战，采取了多种市场策略调整措施。除了降租和调整业态结构外，还积极引入新品牌，提升商场的吸引力。本季度品牌活跃度有所回落，仅录得13个新进首店品牌，较第二季度减少一半。然而，餐饮业态热度得以延续，包括礼厚茶肆、FASCINO在内的网红品牌相继登鹭；新进零售品牌仍以运动及二次元为主，包括EXI.T及Sanrio Gift Gate开出福建首店。

这些市场策略调整措施反映了业主对市场变化的敏锐洞察和积极应对。通过引入新品牌和调整业态结构，可以提高商场的差异化竞争力，满足消费者多样化的需求。同时，关注消费趋势的变化，也是业主制定市场策略的重要依据。餐饮业态和运动及二次元零售品牌的受欢迎程度，反映了消费者对生活品质和个性化需求的追求。

从消费趋势来看，文体商旅已经成为带动消费、扩大内需的“黄金组合”。暑假以来，各类展会，体育赛事，文化演出轮番上演，“粉丝”及“票根”成为各大商圈/项目吸引客源，促进消费的法宝。据厦门市文旅局数据，2025年上半年，厦门接待入境过夜游客同比增长98.6%，入境游客旅游花费同比增长84.9%。构建多语种消费环境，便利化支付渠道，便捷化退税服务，特别是“即买即退”商店的扩容，极大便利并促进了境外游客在厦消费。

这些消费趋势的变化为零售市场带来了新的机遇和挑战。商家需要根据消费趋势的变化，及时调整商品结构和服务内容，以满足消费者的需求。同时，政府和相关部门也可以通过出台相关政策，促进文体商旅的融合发展，为零售市场的发展创造良好的环境。

以上就是关于2025年厦门写字楼与零售市场的分析。在写字楼市场方面，2025年第三季度厦门写字楼市场因福建省第一高楼厦门绿发国际中心的投运，市场存量大幅增加，导致空置率显著上升，尤其是鹭江道商务区。新增供应租金低于市场预期，使得全市平均租金下降，鹭江道商务区租金更是首次低于全市平均租金。TMT及贸易企业主导本季度成交，传统物流行业也有搬迁动向。未来供应持续增加，而需求相对审慎，短期内平均租金将承压下行，空置率将维持增长。

在零售市场方面，2025年第三季度市场存量稳定，未有新增优质购物中心启幕。全市平均租金下降，除SM商圈外其他商圈租金有不同程度下降。业主通过降租、调整业态结构等策略来应对市场挑战，品牌活跃度有所回落，但餐饮和运动及二次元零售品牌仍有一定热度。文体商旅成为带动消费的重要组合，消费趋势的变化为零售市场带来新机遇。

总体而言，厦门的写字楼与零售市场在2025年第三季度都面临着不同程度的挑战和机遇。市场参与者需要密切关注市场动态，采取相应的策略来应对市场变化，以实现市场的健康、稳定发展。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）