2025年房地产行业10月市场总结：高基数增速全面承压，政策空窗期板块走弱

一、房地产市场成交表现

（一）新房网签数据

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2025年10月 我们监测的46城商品住宅成交面积1210万方，环比上升0.7%，同比下降33.3%，降 幅较上月扩大27.7pct，受24年“924”新政后基数较高影响，同比表现下滑。25年 初以来，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9%。

对比商品房及商品住宅成交同比，我们看到，二者历史成交同比趋势基本趋同， 24年7月及11-12月，部分城市出现商品房集中网签现象，因而同比明显超越商品住 宅表现，25年二者差距收窄，10月46城商品住宅同比-33.3%，50城商品房同比28.0%，商品房同比降幅略低于纯住宅口径。累计数据方面，1-10月商品房与住宅同 比分别为-11.8%和-10.9%，由于基数原因，住宅口径略领先于商品房口径。

分线来看， 2025年10月，一线4城商品住宅成交同比下降39.1%，同比由正转 负，二线同比下降26.8%，同比降幅扩大26.8pct，三四线同比下降46.0%，降幅持续 扩大17.1pct。受同比基数影响，各线城市同比表现均有所下降。 累计来看，25年1-10月50城商品房中一线、二线、三四线分别同比-8.5%、-12.4%、 -12.7%；1-10月46城商品住宅成交表现中一二线略优于商品房口径，一线同比-4.8%， 二线同比-10.4%，三四线则略差于商品房口径，同比-17.6%。

分城市来看， 25年10月，一线城市全面下行，其中北京、上海新建商品住宅网 签较为稳定，同比分别-28.1%、-35.0%；二线中西安表现优异，同比+23.0%，武汉、 青岛、杭州相对稳定；三四线中桂林因同比基数较低涨幅明显，其余城市中泰州表 现上涨，韶关降幅较小。 结合推盘来看，25年10月一线城市成交下行也有推盘减少的原因。二线中，宁 波推盘明显增加，但去化下滑下成交表现平淡，其余城市推盘亦有所下降。

（二）百强房企销售数据

根据克而瑞数据，25年10月百强房企实现销售金额2766亿元，环比增长4%，高 基数下同比下降41%，10月新房市场基本延续9月成交水平，部分重点房企红盘推出 带动成交，但去年924基数压力使得增速表现不佳。 累计来看，25年前10月百强房企实现销售金额2.77万亿，同比下降17%，若11- 12月维持9-10月规模，则全年降幅约21%，基数压力延续。

分企业性质来看，高基数下不同类型房企环比表现分化，但同比增速均承压下 行。10月央国企、民企销售同比分别下降37%、52%，但环比来看央国企环比增长 9%，民企则环比下降2%。信用十强房企10月环比增长5%，同比下降39%，具备核 心城市推盘能力的房企边际更具备规模弹性，但高基数压力下同比增速同样承压。

分企业类型来看，25年累计表现来看，无论是建筑类央企还是开发类央企，表 现总体优于其他类型房企，但进入10月，受基数影响各类型房企销售同比降幅均超 过30%。 分市场来看，10月高、中、低均价房企（1.7w+、1.4-1.7w、1.4w-）同比分别下 降38%、45%、40%，高基数下降幅差距不大，环比来看，高、中、低均价房企环比 分别增长5%、15%、10%，市场表现与9月接近。

（三）二手房网签数据

根据Wind收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2025年10月我们监测 的11城二手住宅成交面积535万方，环比下降16.7%，同比下降21.3%，单月增速在 9月转正后再次回负，为年内最大降幅。10月二手市场同样受去年“924”新政后基 数影响，同比表现不佳。1-10月11城二手房成交累计同比+8.3%，年内维持修复趋 势，但修复幅度收窄。

分线来看，2025年10月，一线、二线二手住宅成交同比-28.9%、-22.1%，同比 由正转负且降幅明显高于低线城市，三四线线同比-2.1%，同比在连续8月增长后转 负，10月中高线二手成交网签表现不及低线稳定。累计增速方面，25年初以来，一 线、二线、三四线城市同比分别为+11.6%、+6.4%、+8.3%，高线修复明显。 对比新房及二手房历史网签同比表现，自22年3月以来趋势基本一致，年内同样 是增速在7月见底，8、9月逐步走强， 10月同样受基数影响表现回落，25年10月， 重点城市二手房网签同比-21.3%，降幅较新房收窄12.0pct。

（四）二手中介实时成交及来访数据

根据中介二手房成交数据显示，2025年10月我们监测的80城二手房成交9.7万 套，环比上升3.1%，同比下降24.3%，80城二手房认购同比在25年小阳春后逐月回 落，6月达到年内最低点后又出现反弹，但10月受同比基数较高影响转负，这也是24 年3月以来中介认购同比首次转负。1-10月，中介80城二手房成交套数累计同比规模 为+17.3%，较24年、23年增速分别回落14.0pct、28.9pct。 筛选重复样本10城，对比房管局网签与中介认购口径同比表现，年初中介增速 较高，从小阳春之后，趋势基本一致，10月10城中介成交同比-40.6%，网签为-21.3%， 趋势同样明显转负。

从来访及转换情况来看，25年10月72城来访同比-8%，降幅略低于成交表现， 来访转化率为4.7%，环比下降0.2pct，同比24年10月下降0.6pct。自25年3月以来， 成交同比增速一直略高于来访环比增速，成交转化率持续高于24年同期水平，但10 月起，来访较成交更为稳定，来访转化率表现下行。

（五）重点城市二手房成交表现情况

重点城市来看，一线中上海成交表现相对稳定，网签及认购同比均表现跌幅小 于北深，广州认购跌幅亦相对较小；二线中苏州、成都表现稳定；三四线中江门认 购、网签表现增长，东莞网签增长而认购小幅下行。

二、市场景气度表现：价格、库存及去化

（一）二手房成交价格表现：10月市场化房价环比下降1.7%

从月度数据来看，根据贝壳57城二手房成交价，25年10月二手房价格环比-1.7%， 降幅较9月持平。二手房月环比跌幅连续5个月维持1.8%在左右，25年6-10月5个月 累计下滑8.7%。年初以来下跌13.0%，24年1-10月跌幅为11.0%，23年1-10月跌幅 为7.0%，25年市场下行速度加快。 分线来看，25年10月，贝壳57城二手房价格，分一线、二线、三四线环比分别 -0.2%、-2.2%、-1.4%，如果比较过去5个月累计下滑幅度，那么一线、二线、三四 线分别-6.9%、-9.8%、-7.5%，三四线跌幅弱于二线。年初以来一线、二线、三四线 跌幅分别为-12.1%、-14.2%、-11.2%。

分区域来看，25年10月，贝壳57城二手房价格中，长三角、珠三角、环渤海分 别环比-1.9%、-0.3%、-2.6%，海西、中部、西部、沈长分别环比-4.1%、-1.5%、- 0.8%、-0.2%。年初以来累计，长三角、珠三角、环渤海累计下滑14.9%、12.3%、 16.1%，海西、中部、西部、沈长分别累计下滑14.7%、13.8%、6.4%、11.2%，年 内表现最好的板块是西部。 10月整体市场价格趋势呈现前期快速下跌，后期震荡走平的趋势，十一期间小 户型与低总价项目占比短期快速上升，因此价格快速走低，十一假期后整体价格走 平，市场交易结构未发生较大幅度的调整及好转。

从挂牌量（存量）来看，25年10月，140城挂牌量环比-0.04%，过去3个月累计 +0.7%，重点12城10月挂牌量环比-0.3%，过去3个月累计+0.2%，挂牌量出现单月 环比下滑。近期市场并未受到较大供给侧的压力影响，市场价格的下跌更多是因为 下行周期延长导致成交信心丧失所致。

（二）新房库存去化率及开盘去化率表现

根据wind及房管局数据，25年10月重点10城商品住宅短期库存（已推未售）面 积累计4842万方，环比下降2.1%，呈现小幅回落趋势，同时叠加成交面积基本持平， 去化周期小幅回落至15.31个月，环比上月下行0.37个月，维持在24年9月水平。

从售推比来看，25年10月10城商品住宅售推比（成交/推盘，MA4）为1.0x，环 比上月提升0.1x，自24年6月起，由于市场持续下行，房企推盘减少，售推比一路提 升，至25年1月达到最高点（1.5x），25年则由于新房市场持续低位而再度下行，近 期在1.0x附近波动。

从去化率来看，25年10月重点11城去化率（MA3，下同）为55%，其中纯新盘 去化率为58%，老盘加推的去化率为52%，纯新盘去化率过去三个月分别为57%、 58%、58%。25年以来，累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，25 年整体去化率要好于24年水平，且纯新盘相对去化优势最大的一年，这与产品升级 及市场推盘较低有关。最近几个月纯新盘去化率受整体市场低位影响亦有所下行。

（三）分城市价格、库存、及去化率表现

上一部分我们提到，贝壳57城二手房成交价，25年10月二手房价格环比-1.7%， 重点城市方面，重点6城中，广州环比-4.1%，深圳环比-1.0%，杭州环比-1.1%，成 都环比-1.0%，苏州环比-0.6%，南京环比-3.0%，武汉-1.3%，天津-1.5%，重庆-1.5%， 11城平均降幅为1.7%，与57城降幅一致。 二手房库存方面，25年10月，140城挂牌量环比-0.04%，12城挂牌量环比-0.3%， 11城二手房去化周期平均为20.4个月，较24年末上升4.6个月，截至25M10，去化周 期相对较低的城市为北京、上海、成都等。 新房短期库存去化周期，11城25M9去化周期为21.6个月，比年初上升7.3个月， 其中新房去化周期在一年内的城市包括上海（8.4个月）、杭州（9.1个月），在两年 内的城市包括天津（18.1个月）、武汉（17.6个月）等。 从开盘认购率来看，6个核心城市25年10月新盘去化率58%，环比上月有所回落 10pct，主要原因是红盘集中在9月下旬推出，10月中下旬推货质量比9月末稍差，其 他5城去化率63%，较9月去化率（42%）提升19pct。

三、本月政策：“十五五”推动地产高质量发展

10月二十届四中全会召开，主要议题为“十五五”规划建议，对地产的定调为 “推动房地产高质量发展”。10月28日，“十五五”规划建议正式发布，多处提及 房地产，描述与十三、十四五规划有所不同：十四五期间，以房住不炒为主线，强调 “一头控价格，一头保民生”；十五五规划在保民生不变的基础之上，强调好房子、 好服务等房地产高质量发展趋势，对于商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，同时 限制性措施将逐步解除。

四、土地市场表现

（一）全国土地市场成交情况

根据中指院数据，25年10月600城商住用地出让金2394亿元，同比-27.8%， 7、8、9月分别同比+9.7%、-30.0%、-6.4%，8月以来土地市场热度下滑。1-10月 累计出让金1.82万亿元，同比+0.6%，占24年全年土地出让金额的比例为57%，22 以来四季度出让金额平均为1.87万亿元。

拆分宅地来看，10月住宅用地出让金1943亿元，同比-28.7%，与商住总体表 现相当。量价拆分来看，10月600城宅地成交建面5324万方，同比-28.8%，成交楼 面均价3650元/平，同比持平。1-10月份商住用地累计成交建筑面积为5.66亿平， 同比-10.7%，1-10月份住宅用地累计成交面积为3.67亿平，同比-10.4%。

10月600城住宅用地供给建面7225万方，同比-20.8%，10月宅地去化率 74%，环比降13pct，同比降8pct。1-10月份商住用地累计供应规模为7.09亿平 米，其中住宅用地供应规模为4.60亿平米，25年以来平均去化率为80%，24年、 23年、22年分别为80%、76%、72%。

土地市场景气度指标来看，25年10月600城宅地流拍率1.5%，同环比均明显下 降，25年以来600城市住宅用地平均流拍率为15%，较24年下降13pct。 溢价率方面，10月溢价率3.3%，环比下降0.5pct，同比上升0.3pct，为25年以 来新低。分线来看，10月一线、二线、三四线城市宅地溢价率分别为5%、4%、 2%，环比下降8pct、上升3pct、下降2pct。

拆分拿地主体来看，10月非城投（房企）拿地面积同比-10%，城投拿地面积 同比-46%，市场化主体拿地10月同样转负，市场信心较差。25年以来城投累计拿 地面积为1.39亿平米，同比-32%，过去三年城投拿地面积持续下降，25年前10月 城投拿地面积较22年同期下降65%。 土地库存方面来看，25年10月重点11城（北上广深+杭州、成都、南京、苏 州、武汉、西安、青岛）宅地成交建面/商品住宅成交面积平均为77%，移动平均 三月的比例为73%，环比下滑4pct，同比下滑19pct，25年以来累计土地供应/商品 房住宅成交比例为71%，23年以来核心城市土地供应低于商品住宅成交面积，土地 库存压力在减少。

（二）重点城市土地出让情况汇总

分线来看，25年10月一线、二线、高价三四线、低价三四线城市商住用地出让 金分别同比-22.4%、-29.0%、-30.9%、-25.6%，年内累计同比分别+7.2%、 +10.0%、-6.9%、-11.0%。 面积方面，10月一线、二线、高价三四线、低价三四线城市商住用地成交建面 分别同比-26.7%、-25.8%、-19.3%、-23.9%，年内累计同比-16.5%、-5.9%、- 6.9%、-13.4%。

重点城市来看，10月上海、苏州、广州供地较多，单月出让金分别为193亿 元、82亿元、81亿元，重点11城总出让金600亿元，同比下降21%，降幅小于市场 总体。

年内累计来看，北上杭土地成交领先，25年前10月出让金规模均已超1000亿 元，杭州达到1341亿元，重点11城累计出让金6644亿元，同比增长20%，领先市 场平均。目前市场冷热不均加剧的背景下，核心城市的供给决定了土地市场的总体 成交表现。

五、重点房企经营情况及重点公告整理

（一）主流龙头房地产开发企业销售情况分析

具体企业来看，10月销冠依然是保利，单月成交210亿元，同比增长2%。环比 增速来看，10月居前的主要有越秀、万科、华发、首开，环比增长超40%，其中越 秀由于北京璞樾、紫金宸园等红盘推盘，单月环比增速达到80%，累计销售规模达 到921亿元。同比增速来看，高基数下主流房企除金茂外10月同比均转负，其中金茂 同比+3%，越秀同比-8%，增速表现相对稳定，其他房企同比降幅均在15%以上。 累计增速方面，25年前10月实现规模正增长的有金茂、建发国际（房产）、越秀， 同比分别增长24%、2.4%、1.2%，滨江、招蛇、华发累计降幅在10%以内。11-12月 基数依然较高，若延续9-10月表现，预计越秀、建发国际（房产）全年累计增速转 负，金茂增速收窄至17%左右。

市占率来看，24年以来信用十强房企占全国销售规模比例维持在19%左右，较 21年以前有5pct左右的提升。9月信用十强市占率下降至16%，9月重点房企推盘进 度不及预期使得单月市占率下行，10月或有改善。百强房企市占率方面，受企业违 约、头部房企规模收缩加剧影响，占百强房企销售规模比例则持续提升，24年为44%， 25年前10月及10月单月这一比例进一步提升至49%。

拿地方面，根据克而瑞及中指院数据，10月19家重点房企合计拿地金额522亿 元，对应拿地力度29%，较9月下降36pct，其中越秀地产在上海、广州等多城市拿 地，新增土地出让金137亿元，对应拿地力度112%，是10月拿地规模最高的房企。 累计来看，25年前10月累计拿地力度排名居前的为招商蛇口（71%）、中海集团 （61%）、建发股份（61%）、中国金茂（59%）、城建发展（55%）、华润置地（50%）。

六、板块行情整体回顾及个股涨跌分析

（一）整体地产行业行情回顾

A股房地产行情表现来看，10月SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4pct （相对沪深300）。在30个申万行业表现中，SW房地产板块10月表现排在63%分 位（19/30），比上月下降15位，过去三个月平均处于49%分位数，排名有所回 落，主要是政策进度低于预期。

25年1-10月SW房地产指数累计涨幅9.1%，沪深300涨幅17.9%，A股地产板块 涨幅低于市场平均。 港股房地产行情表现来看，10月港股房地产指数跌5.2%，恒生指数跌3.5%， 跑输市场。年内累计涨跌幅来看，25年1-10月港股房地产指数累计涨幅16.8%，恒 生指数涨幅29.1%，港股地产板块涨幅同样低于市场平均。

拆分板块来看，10月主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别 下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5%，地产相关板块普跌。

10月主流开发房企涨幅前五为保利置业、建发股份、保利发展、招商蛇口、华 润置地，涨跌幅分别为+5.6%、-0.7%、-6.7% 、-7.1%、-7.7%。 其他A股房企涨幅前五为ST中迪、合肥城建、盈新发展、京投发展、上实发 展，涨幅分别为68.2%、59.6%、53.1%、40.1%、34.4%。

物业管理板块涨幅前五为宝龙商业、美的置业、新大正、金科服务、时代邻 里，涨幅分别为18.0%、5.9%、5.3%、3.5%、1.8%。 香港地产板块涨幅前五为长实集团、新鸿基地产、希慎兴业、恒隆集团、恒基 地产，涨跌幅分别为+1.8%、+1.3%、+1.2%、+0.9%、-0.7%。

（二）主要地产板块估值表现及投资建议

PB估值方面，16家主流A+H房企、12家其他A股房企、SW地产板块、沪深300， 25年10月PB估值分别为0.49X、1.14X、0.87X、1.47X，PB估值水平为17年以来的 4.0%、40.2%、18.6%、46.7%分位数，主流A+H地产股PB估值仍处于底部区间。

我们认为当前新项目盈利能力、去化水平有明显回升，随着老项目不断去化， 新项目结转比例提升，盈利能力将逐步改善。盈利改善逻辑更强、更易被观测和验 证的公司将率先迎来价值修复，推荐强信用、强投资的龙头地产企业。 此外，年末即将召开的中央经济工作会议、住建部年度工作会议，可关注政策 弹性标的。

编辑：火腿肠