2025年房地产行业2026年度策略会：RWA代币，房地产投融资潜在创新新星

研究的目的

作为国家发展战略重要组成部分的数字经济近年来出现新的发展趋势，即通证经济表现形式RWA(Real-WorldAsset)。该概念目前获得海内外实业界和投资界广泛关注。本文将重点研究RWA的概念和类型、RWA对房地产的意义、房地产RWA的比较优势、房地产RWA的潜在风险等。

数字经济、数字货币、RWA和加密资产币

数字经济、数字货币、RWA和加密资产币的基本概念

(一)数字经济的概念

数字经济是一种继农业经济、工业经济之后的主要经济形态，它以数据资源为关键要素、以现代信息网络为主要载体、以信息通信技术融合应用与全要素数字化转型为重要推动力，从而促进公平与效率更加统一的新经济形态。

(二)数字货币的概念

数字货币是以区块链为底层技术，具有去中心化、可编程性及密码学安全验证特征的货币形式。根据其发行主体不同，可以将其定义为法定数字货币和非法定数字货币。前者由主权国家或其授权机构发行，以区块链技术为底层架构，具有法偿性的电子货币(如中国的数字人民币)。后者由非官方主体发行，采用自定计价单位，基于区块链技术但不具备法偿性的货币替代物(如比特币、加密资产币)。

(三)RWA的概念和类型

RWA(Real-World Assets，即“真实世界资产”)实质是用区块链技术对现实世界中价值创造成果进行数字化处理，即所谓的“通证化”或“代币化”，进而实现在区块链上进行交易和管理。RWA代币化最初主要应用于金融领域，如国债、新能源贷款、黄金等，后来逐步扩大到金融资产、实物资产和数据资产。RWA代币化的本质是将传统资产与区块链技术相结合，从而赋予资产数字化特性，使其具有可分割性、可编程性和流动性等特性。

(四)加密资产市的概念和类型

加密资产币(stablecoin)是一种与某种价格稳定资产(如法币、贵金属、其他加密数字币、加密算法等)挂钩的能够实现价格相对稳定的“加密资产RWA”，以便担当跨境贸易支付和清结算的重要工具。目前，加密资产币主要有四种类型:

1)法币支持型。它通常依赖法定货币或以其计价的法币资产等高流动性资产储备来确保其币值的稳定。如USDT、USDCBUSD等。

2)贵金属支持型。它允许用户通过区块链技术便捷地持有和交易代表贵金属(如黄金等)所有权。例如数字代币XAUT、PAXG就是黄金支持型加密资产币，它代表了实物黄金存储的所有权。3)加密货币支持型。它使用加密货币作为抵押品来维持其价值。目前，USDS(之前为DAI)就是一种以多种普通加密数字币为抵押品，通过智能合约算法调整供应量，以维持与美元挂钩的加密货币型加密资产币。4)算法支持型。它利用算法和智能合约来调节市场供需，从而在不依赖外部储备的情况下实现币值的基本稳定。如BasisCash、TerraUSD(UST)等。这类算法代币其实与比特币、以太坊等加密数字币没有本质区别。

四者彼此的关系

从发展路径看，数字经济包括三种形态，即已经得到充分发展的互联网经济和共享经济，以及近年来发展起来的作为数字经济的高级形态通证经济。

这实际上包含了数字经济发展的两个过程，即产业数字化与数据资产化。其中，产业数字化是指将已经具备网络经济特征的经济活动，利用新一代信息技术进行数字化的加工处理，使其变成高效的数字经济形态，例如互联网经济和共享经济(适用的网上货币类型为央行数字货币和比特币等其它加密币)。而数据资产化是指用区块链数字技术锁定价值创造的产出成果表现为通证化或代币化，从而进入由数据变成财富和资产的阶段(此时，数字化的资产仍符合一般资产特征，即拥有控制权明晰的、能够在当下或未来带来经济利益的资源)，即数字经济的高级阶段是通证经济(适用的网上货币类型为RWA)。

数字货币对房地产行业的意义

RWA的特点

从本质上讲，RWA代币化类似于在区块链上为实体资产创建数字“孪生体”，用于代表底层资产的所有权和收益权，并可在去中心化金融(DeFi)应用中进行碎片化交易和管理。我们认为，RWA具有以下六个特点:首先，RWA具有交易的普及性;其次，RWA具有交易的便利性;第三，RWA具有交易的可追溯性:第四，RWA交易成本十分低廉:第五，RWA交易效率越来越高;第六，RWA是区块链去中心化金融(DeFi)的基石。

RWA对房地产行业的意义

正因为RWA具有上述特点，我们认为RWA正在从五个维度(流动性、估值体系、投资门槛、合规与治理、资产管理)重塑房地产行业，从而使得RWA对房地产行业具有以下重大意义:

(一)流动性跃升是RWA的核心价值

(1)极大提升了流动性，发行和交易效率提升，中介成本降低。一般普通的房地产资产证券化需要会计师、律师、评级机构等众多第三方中介机构的参与，这些各个环节都容易出现透明度不足的问题。而利用区块链技术对同样资产发行证券类通证(代币)，在很多环节可采用智能合约实现自动交易、分配收益、计算资产价格等，从而提升了交易效率，克服了交易成本高和信息不对称等问题，解决了传统房地产流动性差的痛点。

(2)提升了房地产交易的全球可达性。通过数字代币化，房地产资产可以在全球范围内24/7交易，从而突破了地域限制，扩大了潜在投资者群体，使全球资本能够更加自由地参与不同地区的房地产市场。(3)有助于盘活存量资产。随着我国房地产行业进入存量时代，大量沉睡的存量资产急需盘活，而RWA有助于房地产行业的资产加快流通进程，为房地产行业注入新的活力，防止不动产资产沉淀后陷入不良经营状况。(4)流动性提升进一步提升了资产估值。现实中房地产估值存在一定难度主要的一个原因就是交易不够活跃，随着房地产流动性的提升，交易的活跃有助于吸引更多资金关注，从而带来资产估值的流动性溢价。

(二)估值体系将向实时动态转变

(1)解决了传统估值体系的局限性，有助于建立A!动态估值模型。传统房地产估值主要依赖静态数据和周期性评估，难以反映市场的实时变化和资产的真实价值波动。而RWA通过区块链和AI技术的结合，推动房地产估值体系向实时动态方向转变，包括实时数据整合为估值模型提供最新的输入参数，区块链存证确保数据的不可篡改性和可追溯性，以及基于机器学习算法构建的AI动态估值模型，确保了房地产估值更准确和及时可信。

(2)有利于建立全球统一的房地产估值标准。RWA通过将房地产项目的权益用标准化的代币表示，从而为不同地区、不同类型的房地产资产提供了全球化统一的估值语言，降低了房地产跨境投资的信息壁垒和估值差异。(3)资产价值反映更全面。由于RWA通过区块链和A|技术的结合及时整合市场情绪、宏观经济数据和行业趋势等多维度信息，从而使得RWA下的房地产估值更加全面、客观。估值体系的数字化重构有助于提高市场定价效率，减少信息不对称，促进资源的优化配百。

(三)降低投资门槛和促进普惠金融目标。

(1)投资门槛大幅降低，促进普惠金融发展。由于智能合约的使用，代币所表示的房地产资产权益原则上可以划分为足够小的金额或份额，从而促使流动性大幅提升，有助于吸引更多中小投资者参与房地产市场，推动了普惠金融的发展。(2)资产的透明度得到大幅提升。随着房地产资产被转换为区块链上的证券类通证之后，资产的透明度得到大幅提升。由于区块链技术可以提供链上资产更强的可追溯性，从而进一步增强了风险的监控和管理能力，有利于吸引更多投资者特别是中小投资者的参与。

RWA在房地产中的运用

房地产RWA代币的概念

类似于房地产投资信托基金(REITS)，房地产资产RWA代币是将具有稳定现金流和增值潜力的房地产项目整合打包，转入特殊目的载体(SPV)，然后通过智能合约将房地产资产分割为若干份额后，发行对应该房地产资产一定权益和相应数量的代币进入市场，让投资者进行交易。

房地产RWA代币的运作流程

房地产资产RWA代币全生命周期通常包括资产筛选与评估、法律结构设计、估值与分割、合规框架搭建、技术堆栈选择、智能合约部署、代币发行、二级市场交易、收益分配、报告与治理，以及代币赎回与退出等。

(1)数据资产化阶段

RWA代币的数据资产化阶段主要是选择和确定当前或未来具有稳定收益或明确市场价值的房地产资产组成资产包。然后由第三方专业机构对资产进行估值和入表，确定可代币化的资产规模，并将资产包分割成更小的份额，以便转化为数字代币。同时，应设立专门特殊目的载体(SPV)或信托接受房地产资产包，以隔离风险并明确所有权和收益权。

(2)资产代币化阶段

RWA代币的资产代币化阶段主要是代币发行工作。首先选择符合监管要求的代币标准和区块链平台，编写智能合约，定义代币的创建、转让、销毁等逻辑，以及收益分配、投票等机制。之后，在选定的区块链平台上生成房地产数字代币，然后将这些代币上线到受监管的交易平台或去中心化交易所，启动首次代币发行。同时，要选择可信的托管机构以确保房地产数据资产得到安全存储和随时验证，并实时同步到区块链上以增强透明度。

(3)市场交易与管理阶段

投资者可自由买卖房地产RWA代币，按约定获得收益分红。项目开发团队有责任定期审计智能合约，识别潜在的错误和漏洞和承担流动性管理职责，以及定期向投资者提供房地产RWA资产运营和财务表现等。代币到期或投资者要求赎回时一般会自动销毁，而项目团队应交付相应的资产或收益。

考虑到通常贵金属和房地产都属于广义金融资产的范畴，因此上述房地产RWA代币一般也归属于金融资产RWA代币。下面我们重点分析包括房地产RWA代币在内的金融资产RWA代币与REITS等资产证券化的区别。

房地产RWA代币的发展趋势与风险防范

房地产RWA代币的长期发展趋势

我们认为，房地产RWA代币从根本上重构了传统的资产权益结构，它依托区块链的不可篡改性与智能合约的自动执行能力，从而将低流动性的大额实体资产拆分为可自由交易的小额权益数字化资产，从而实现资产流动性与交易深度的大幅度提升。第一只代币化房地产基金为2023年2月Realio在去中心化交易所RealioX上推出的产品。第一只房地产投资代币为Stooker推出的产品，其初始组合包括超过12个主要房地产项目，横跨欧洲、美国和亚洲，总价值100亿美元以上。

房地产RWA代币面临的主要风险和挑战

房地产RWA在代币化之后，在带来更高的流动性、透明度和成本优势的同时也带来了新的挑战。第一，政策与监管风险。房地产RWA代币化首先需要符合法律许可和合规监管的要求。目前我国大陆地区加密货币的市场交易尚不受法律认可，但中国香港RWA和NFT市场的金融监管责任和渠道较为明确，其中RWA市场的金融监管实施了监管沙盒，其经验可为内地房地产RWA发展提供借鉴。

第二，技术瓶颈与技术风险。房地产RWA代币的算法成熟度和安全性需要算法不断选代，同时加强代码审计与安全测试，以防止智能合约漏洞等缺陷。其次，为保证链上数字资产与链下真实资产的一致性，链上链下房地产RWA的完全数字化协同是最大挑战。此外，代币的高频交易处理能力不足也是RWA市场化发展的技术难点，以及跨链互操作性仍需突破等。

第三，系统性风险。房地产RWA代币的市场波动也不可避免会传染而产生银行系统性风险。其次，代币持有过度集中化可能会导致少数账户控制网络的风险。此外，由于房地产RWA代币的区块生成快(如以太坊2.0秒级出块)、吞吐量高(可达数千TPS)，因此要坚持房地产RWA的链下资产对于链上资产的制约，否则容易出现代币独立增减冲击市场稳定性。

第四，估值难题与模型风险。房地产RWA的估值难题会直接产生模型的风险问题。如何解读房地产RWA的估值逻辑，并形成科学估值方法，需要综合考虑具体房地产RWA所处的宏观经济政策风险、经营风险和违约风险的角度计量其内在风险价值和溢价水平。

第五，其他类型风险。其他风险包括市场投机风险、违约风险和洗钱风险等。房地产RWA代币价格有可能受加密市场整体投机氛围的影响引发剧烈价格震荡。其次，房地产RWA代币会因为高流动性储备不足而产生流动性违约。最后，还要防止虚假资产背书风险和加密货币的跨境交易洗钱风险等。

报告节选：

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）