2025年房地产行业9月月报：9月楼市成交同环比增速均转正；土拍市场热度回落

1 9 月新房、二手房成交同环比增速均由负转正

1.1 新房：成交面积同环比均由负转正

9 月新房成交面积同环比均由负转正。9 月 40 城新房成交面积 935.4 万平，环比上升 9.0%，环比上 升主要是受传统旺季的影响，同比上升 0.7%，同比增速较 8 月提高 14.3 个百分点，同比增速有负 转正主要是受低基数影响及一线城市新政的带动。从累计来看，1-9 月 40 城新房成交面积合计 8878.7 万平，同比下降 4.4%。不过，去年四季度开始销售基数较高，因此接下来的市场可能仍会 面临一定压力。 从各能级城市来看，9 月一、二线城市新房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。 1）一线城市：9 月新房成交面积 240.4 万平，环比上升 22.7%，同比上升 9.9%，同比增速较 8 月 提高 38.4 个百分点。具体来看，在 8 月末 9 月初一线城市出台的新政带动下，9 月北京新房成交面 积环比上升 16%，同比上升 18%；上海环比上升 29%，同比上升 22%；广州环比上升 16%，同比 上升 9%；深圳环比上升 35%，同比下降 33%。从累计来看，1-9 月一线城市新房成交面积为 2016.1 万平，同比下降 4.5%。1-9 月深圳新房成交面积同比下降 12%，北京、上海同比均下降 6%， 广州同比增长 1%。2）二线城市 9 月新房成交面积 480.8 万平，环比上升 9.2%，同比上升 0.8%， 同比增速较 8 月提高了 10.2 个百分点。我们跟踪的二线城市 9 月新房成交面积同环比均正增长的 有南宁、武汉、成都，同比正增长但环比负增长的城市有福州、济南，环比正增长但同比负增长的 城市有杭州、苏州、宁波、南京，仅青岛同环比均负增长。从累计来看，1-9 月二线城市新房成交 面积为 4509.3 万平，同比下降 2.6%。1-9 月武汉新房成交面积同比增长 27%，福州同比增长 22%， 南宁同比增长 13%，其余我们跟踪的二线城市累计增速均为负。3）三四线城市 9 月新房成交面积 214.2 万平，环比下降 3.4%，同比下降 11.6%，同比由正转负，同比增速下降了 14.9 个百分点。 宝鸡、韶关、莆田新房成交同环比均上升；池州、舟山、海门、温州、扬州、惠州新房成交环比上 升、同比下降；江门、衢州新房成交环比下降、同比上升；金华、吉安、东莞、佛山、泰安、清远、 云浮新房成交同环比均下降。从累计来看，1-9 月三四线城市新房成交面积为 2353.3 万平，同比下 降 8.5%。

1.2 二手房：成交面积同环比均由负转正

9 月二手房成交面积同环比均由负转正。9 月 18 城二手房成交面积 758.6 万平，环比上升 6.0%，受 传统旺季影响，同比上升 9.4%，同比增速提高 15.7 个百分点，主要是因为低基数以及一线城市新 政。从累计来看，1-9 月 18 城二手房成交面积合计 7228.9 万平，同比增长 7.7%。 9 月一、二线城市二手房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1-9 月一、二线城 市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。9 月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为 187.3、440.2、131.0 万平，环比增速分别为 13.2%、7.2%、-6.2%，同比增速分别为 27.2%、4.1%、 -14.9%，一、二线城市同比增速分别提高 29.9、15.2 个百分点，三四线城市同比增速降低 14.9 个百 分点。具体而言，一线城市中，9 月北京二手房成交面积环比上升 15%，同比上升 22%；深圳环比 上升 9%，同比上升 46%。二线城市中，厦门、成都同环比均正增长；杭州、青岛、苏州环比下降、 同比上升；南宁环比上升，同比下降；南京同环比均负增长。三四线城市中东莞、吉安、扬州、清 远、衢州同环比均正增长；佛山环比下降、同比上升；金华、韶关、池州同环比均下降。从累计来 看，1-9 月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为 1634.2、4269.3、1325.3 万平，同比增速分 别为 18.6%、3.8%、-3.5%。具体而言，一、二线城市中 1-9 月二手房成交面积同比仅南京（同比8%）呈现负增长，其余城市均实现正增长，北京同比增长 14%，深圳同比增长 33%，杭州同比增 长 16%。

1.3 库存：库存规模与去化周期环比均上升；重点城市开盘去化率环比下滑，但仍 处于年内高位

库存规模与去化周期环比均有所上升。截至 9 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积为 1.1 亿平， 环比上升 2.0%，同比下降 12.7%；整体去化周期为 18.9 个月，环比上升 1.7 个月，同比上升 0.1 个 月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为 2.0%、2.1%、1.4%，同比增速分别为-12.9%、- 15.6%、3.5%；去化周期分别为 19.3、16.5、34.5 个月，一、二线城市环比分别上升 1.1、2.7 个月， 三四线城市环比下降 1.9 个月；一、二线城市同比分别上升 0.01、0.5 个月，三四线城市同比下降 26.7 个月。具体来看，9 月末我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。

9 月 30 城开盘去化率环比下降，但仍处于年内高位。根据克而瑞，30 个重点城市 9 月平均开盘去 化率为 39%，环比下降 3 个百分点，同比上升 13 个百分点，仍处于年内高位水平。9 月一、二、 三四线城市平均开盘去化率分别为 37%、45%、18%，一、三四线城市环比分别提升 7、9 个百分 点，二线城市环比下降 5 个百分点，一、二、三四线城市同比分别提升 17、15、4 个百分点。分城 市来看，去化率超 6 成城市为北京、成都、厦门、长沙、杭州，除了北京、杭州、成都为短期热度 较高城市之外，厦门、长沙主要得益于网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。从变化趋势来 看，1）上海、成都、杭州等热点城市 9 月去化率小幅回落，仍处 4 成以上高位波动；2）武汉、苏 州、青岛、南宁等二线城市 9 月去化率延续增势；3）南京、昆明、济南等 9 月去化率均不足 2 成， 且环比持降，市场仍延续低迷走势。

2 土地市场：9 月整体土拍热度有所回落，一线城市土拍溢价 率仍超 10%

9 月土地市场成交规模环比由负转正，同比降幅有所收窄。9 月全国（300 城）成交土地规划总建 筑面积为 20548.5 万平方米，环比上升 19.5%，同比下降 9.1%，同比降幅较 8 月收窄了 0.1 个百分 点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 28.9%、46.0%、15.1%，同比增速分 别为-23.3%、7.8%、-22.8%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面 5329.7 万平方米，环比上升 60.9%，同比下降 7.4%，同比降幅较 8 月收窄 18.5 个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建 面环比增速分别为 67.1%、102.4%、67.0%，同比增速分别为-58.9%、10.3%、-20.5%。

9 月土拍热度有所回落，不过一线城市土拍溢价率仍然超过 10%。从全类型土地来看，9 月全国 （300 城）成交土地平均楼面价 1327 元/平，环比上升 40.6%，同比下降 6.0%；平均土地溢价率为 3.3%，环比下降 0.8 个百分点，同比下降 0.7 个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别 6298、1988、1406 元/平，环比增速分别为 39.3%、39.3%、41.5%，同比增速分别为-35.5%、-8.7%、 4.5%；平均溢价率分别为 12.3%、1.3%、1.7%，其中一线城市环比下降 10.0 个百分点，同比上升 2.3 个百分点；二线城市环比下降 0.6 个百分点，同比下降 1.0 个百分点；三线城市环比上升 0.9 个 百分点，同比下降 1.9 个百分点。 从住宅类用地来看，9 月全国（300 城）住宅类用地成交平均楼面价为 3660 元/平，环比上升 17.2%， 同比下降 7.8%。9 月全国住宅类用地平均溢价率为 4.1%，环比下降 1.1 个百分点，同比下降 0.3 个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为 52140、5584、3796 元/平，环比增速分别 为 20.3%、7.0%、2.1%，同比增速分别为 24.3%、-9.3%、3.8%；土地溢价率分别为 13.6%、1.6%、 1.9%，其中，一线城市环比下降 12.1 个百分点，同比上升 2.2 个百分点；二线城市环比下降 0.8 个 百分点，同比下降 1.2 个百分点；三线城市环比上升 1.3 个百分点，同比下降 0.6 个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，2025 年 1-9 月全国土地成交规模减少，但楼面均价增长 6%，整体 “提质缩量”特征明显。1-9 月全国（300 城）成交土地规划总建面 15.6 亿平，同比下降 6.6%；成 交总价 18022 亿元，同比下降 0.9%；楼面均价 1155 元/平，同比增长 6.2%；平均溢价率 6.8%，同 比上升 3.1 个百分点。一、二、三线城市累计土地成交建面分别为 3573、28264、50007 万平，同 比增速分别为-14.6%、-0.3%、-11.1%；累计成交总价分别为 2874、6339、4678 亿元，同比增速分 别为 3.8%、12.0%、-11.3%；平均土地溢价率分别为 13.4%、9.0%、2.5%，一、二线城市同比分别 提升 8.4、4.7 个百分点，三线城市同比降低 0.7 个百分点。 住宅土地累计成交情况来看，1-9 月全国（300 城）住宅类用地成交土地规划总建面 3.0 亿平，同比 下降 8.6%；成交总价 12653 亿元，同比上升 5.1%；楼面均价 4207 元/平，同比上升 15.0%；平均 溢价率 9.0%，同比上升 4.8 个百分点。一、二、三线城市 1-9 月累计住宅类用地土地成交建面分别 为 612.9、6838.9、7817.7 万平，同比增速分别为-23.6%、7.4%、-15.8%；累计住宅类用地成交总价 分别为 2521、5216、2733 亿元，同比增速分别为 8.5%、21.4%、-9.1%；平均土地溢价率分别为 15.7%、11.0%、2.8%，同比分别上升 9.6、5.8、0.3 个百分点。

3 房企：9 月百强房企权益销售同比增速转正；拿地量与拿地 强度同比提升

3.1 销售：低基数影响下百强房企 9 月权益销售额同比增速由负转正

百强房企 9 月全口径销售同比降幅收窄，权益口径销售同比由负转正。百强房企 9 月实现全口径销 售额 2659 亿元，同比下降 2.4%（前值：-16.5%）；权益口径 1935 亿元，同比增长 0.3%（前值：- 19.5%）。2025 年 1-9 月百强房企全口径销售金额 2.49 万亿元，同比下降 12.8%（前值：-13.8%）； 权益口径 1.82 万亿元，同比下降 12.8%（前值：-14.4%）。 9 月各梯队房企销售同比均改善。9 月 CR5、CR10、CR20、CR50 全口径销售额同比增速分别为0.8%、1.6%、-3.1%、-3.2%，同比增速较 8 月分别提升 8.4、6.4、2.9、10.3 个百分点；权益口径销 售额同比增速分别为-0.3%、-0.2%、-1.0%、-1.7%，同比增速较 8 月分别提升 12.7、6.8、6.3、14.1 个百分点。 TOP20 房企中，9 月销售额同比增速为正的房企有：中建东孚（+49%）、国贸地产（+42%）、中 国金茂（+40%）、建发国际（+39%）、招商蛇口（+17%）、保利置业（+17%）、绿城中国 （+12%）、中国铁建（+9%）、中海地产（+7%）、华润置地（+4%）、滨江集团（+4%）。1-9 月累计销售额同比增速为正的房企有：中建东孚（+56%）、国贸地产（+27%）、中国金茂 （+27%）、建发国际（+12%）、越秀地产（+2%）。

3.2 拿地：9 月百强房企拿地金额、拿地强度同环比均提升

中海、招蛇、徐汇城投、中旅联合拿下东安新村地块，拉高了百强房企全口径拿地金额。百强房企 9 月全口径拿地金额 2610 亿元，同比增长 184.2%，环比增长 263.1%，百强房企拿地强度（拿地金 额/销售金额）为 98%，环比提升 66 个百分点，同比提升 64 个百分点；拿地建面 1392 万平，同比 增长 94.8%；楼面均价达 18747 元/平，同比提升 45.9%。头部房企拿地强度相对较大，CR5、CR10、 CR20、CR50 拿地强度分别为 216%、160%、134%、112%，同比分别提升 172、115、90、74 个百 分点。具体来看，9 月拿地金额排名靠前的主流房企有招商蛇口（拿地金额 475 亿元，拿地强度 286%）、中海地产（拿地金额 460 亿元，拿地强度 228%）、中旅投资（拿地金额 440 亿元）、徐 汇城投（拿地金额 440 亿元），主要是由于中海、招蛇、徐汇城投、中旅联合拿下全国总价地王东 安新村地块，拿地总价高达 440 亿元。

2025 年以来，土地市场迎来点状回暖，核心城市成交热度攀升，优质地块成交带动百强房企 1-9 月投资金额同比增长超五成。从累计来看，1-9 月百强房企全口径拿地金额 9600 亿元，同比增长 53.3%，拿地建面 6944 万平，同比增长 5.4%，楼面均价 13826 元/平，同比增长 45.5%，拿地强度 38%，同比提升 17 个百分点。具体来看，中海地产拿地金额超过 1000 亿元，中海地产拿地金额 1124 亿元，同比增长 542%，拿地强度 66%，招商蛇口拿地金额 941 亿元，同比增长 382%，拿地 强度 67%，绿城中国拿地金额 632 亿元，拿地强度 59%，保利发展拿地金额 597 亿元，拿地强度 30%，其他拿地金额超过 450 亿元的企业还有：中旅投资（489 亿元，419%）、中国金茂（469 亿 元，58%）、华润置地（461 亿元，30%）。

3.3 房企融资与债券到期：9 月房地产行业融资规模同环比均增长

9 月房地产行业融资规模同环比均增长。9 月房地产行业国内外债券、ABS 发行规模合计 561 亿元， 同比增长 31%，环比增长 1%，平均发行利率 2.68%，同比下降 0.38 个百分点，环比提升 0.18 个百 分点。其中，国内债券发行规模 322 亿元，同比增长 90%，环比增长 5%，平均发行利率 2.36%， 同比下降 0.44 个百分点，环比提升 0.01 个百分点；海外债券发行规模 11 亿元，平均发行利率 11.9%；ABS 发行规模 228 亿元，同比下降 12%，环比下降 7%，平均发行利率 2.68%，同比下降 0.55 个百分点，环比下降 0.03 个百分点。具体来看，9 月华润、招蛇发行国内债券规模较大，分别 为 50、35 亿元，平均发行利率分别为 2.0%、1.9%。

从累计发行规模来看，今年 1-9 月行业融资规模同比增长。1-9 月房地产行业国内外债券、ABS 发 行规模合计 4274 亿元，同比增长 5%，平均发行利率 2.84%，同比下降 0.17 个百分点。1-9 月国内 债券发行规模 2538 亿元，同比减少 1%，平均发行利率 2.61%，同比下降 0.25 个百分点；海外债券 发行规模 69 亿元，同比增长 9%，平均发行利率 10.74%，同比提升 5.82 个百分点；ABS 发行规模 1667 亿元，同比增长 16%，平均发行利率 2.78%，同比下降 0.22 个百分点。 从到期规模来看，未来一年（2025 年 10 月-2026 年 9 月）行业国内外债券到期规模为 7551 亿元， 其中 2026 年 3、4、7 月是到期小高峰，到期规模分别为 858、792、1015 亿元。

4 政策：自然资源部鼓励市场化方式盘活存量闲置土地，一线 城市持续优化地产政策

中央层面，自然资源部鼓励市场化方式盘活存量闲置土地。9 月 11 日，自然资源部在国务院政策 例行吹风会上表示“将细化完善低效用地认定标准，推动城镇低效用地腾退和主动退出，推进国有 企事业单位存量土地的盘活利用，鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地”。

地方政策方面，9 月一线城市持续出台优化政策。 深圳：9 月 5 日，深圳发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，进一步优化住房 限购政策、调整企事业单位购房政策、优化信贷政策；另外，还发布了公积金管理办法和提取管理 规定的修订征求意见稿，拟优化公积金政策。 1）收窄限购范围：深圳限购政策细化至分区、分街道，更为精确。调整后，深圳各区限购条件为： a）福田区、南山区和宝安区（新安）：仍限购，户籍家庭/单身限购 2 套（成年单身视作家庭，此 前限购 1 套变为 2 套）；非户籍家庭满 1 年个税/社保限购 1 套；b）罗湖区、宝安区（不含新安）、 龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，户籍不限购房套数；非户籍家庭不满 1 年个税/社保限购 2 套， 满 1 年个税/社保不限套数；c）盐田区、大鹏新区不限购。政策调整后，罗湖区、宝安区西乡街道 的限购明显放松。 从市场数据来看，非限购/限购条件宽松的区域是深圳的成交主力。根据中指院，1-8 月深圳新房成 交 2.66 万套，其中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约 1.88 万套，占比超 70%；1-7 月二手 房成交约 3.73 万套，除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约 1.93 万套，占比约 52%。 2）优化信贷政策：商贷利率不再区分首套和二套房。 3）调整企事业单位购房政策：此前政策规定，福田、南山、宝安（新安、西乡）企事业单位不可 购房，其余区域购房需同时满足“设立年限满 1 年、在本市累计缴纳税款金额达 100 万元、员工人 数 10 名及以上”条件。此次政策优化后，满足上述条件可在福田、南山、宝安（新安）购房，其他 区域不再审核购房资格。限购范围与个人端保持一致，减少企事业单位购房限制，有利于企事业单 位购房解决员工住房问题。 4）深圳还发布了《深圳市住房公积金管理办法》和《深圳市住房公积金提取管理规定》修订征求 意见稿，拟优化公积金政策。现行公积金政策仅支持在深圳或异地有房，且购房时间与申请提取时 间相隔 3 年以内，一次性提取公积金（首套可全额提账户余额、二套可提 60%）以及租房提取。此 次意见稿提出：a）拟扩大公积金提取范围，拟新增六类提取情形：购房首付款提取（首套可全额 提账户余额、二套可提 60%）；购房税款提取；异地购房还贷提取；回迁增加面积住房提取；旧 住宅区更新改造提取；既有住宅加装和更换电梯提取。b) 针对租房提取方面，与现行政策的主要 不同点在于，拟优化多孩家庭租房提取业务办理要求，删除多子女家庭“至少有一个未成年子女”的 规定。

上海：优化房产税税收政策；青浦区调整限购政策；“好房子”标准细则正式落地。 9 月 19 日，上海市财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》(9 月 16 日印发)。此次调整仅针对符合条件的非本市户籍居民，包括：1）持有居住证并在本市工作生活的 高层次人才、重点产业紧缺急需人才；2）持有居住证满 3 年并在本市工作生活的购房人。以上居 民在购买二套及以上住房时，由原先的全额征收房产税调整为：在合并计算家庭全部住房面积后， 给予人均 60 平的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此此次调整自 2025 年 1 月 1 日 起执行。符合免税条件的购房人在 2025 年 1 月 1 日以后多征收的税款可退还。 9 月 19 日，上海青浦区发布《青浦区落实房地产新政促进房地产市场平稳健康发展工作措施》， 其中规定，外省市来沪社保未满 1 年，可通过人才绿色通道申报购房资格。 9 月 26 日，上海市规划和自然资源局印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意 见》，上海“好房子”标准细则正式落地。新规对住宅阳台设计进行了细致规范，通过“半面积计容” 的方式，允许户型配置更大的阳台；明确外立面干挂石材、铝板等装饰面层不计入容积率，这将提 升开发商升级外立面的积极性；还鼓励架空层和风雨连廊不计入容积率，将促使开发商乐于打造丰 富的居民公共设施空间。新规下，上海新房市场的产品品质将得到较大提升，对于普通购房者而言， 新规也有助于得房率的实质提升和居住体验的改善。

广州：9 月 28 日，广州优化公积金政策，其中规定，提取住房公积金支付购房首付款的房源类型， 从“预售商品住房”扩大至“现售商品住房、存量商品住房、配售型保障性住房及共有产权住房”， 不限制首套或二套住房；将“老旧电梯更新改造”也纳入了提取范围。 其他多个城市也进一步优化了公积金贷款政策。1）9 月 1 日，福州优化公积金政策，其中规定， 放宽购房提取和结清购房贷款提取的时限，将 提取时限由“一年内”调整为“三年内”。支持购买 车库（位）提取住房公积金。支持更新电梯提取 住房公积金。2）9 月 5 日，合肥优化公积金 政策，其中规定，夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额 度调整为 120 万元；借款人 单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为 90 万元。多子女家 庭购买首套住房，夫 妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为 144 万元；借款人单方 正常缴存的，住 房公积金最高可贷额度调整为 108 万元。3）9 月 12 日，河南印发《关于支持住房消费的若干 措施》，其中规定，各地在原有政策基础上 可将住房公积金个人贷款额度再上浮 10%，最高 贷款额不超过购房总价款与首付款差额。拓宽住 房公积金使用范围。缴存人可凭 5 年内的自 住商品房网签备案合同（不动产权证书）提取住房公 积金个人账户余额用于所购住房装修。4） 9 月 19 日，重庆发布《重庆市提振消费若干措施》，其中规定，加大租购住房、城镇老旧小区 住宅加装电梯提取住房公积金支持力度。

5 9 月地产板块跑赢沪深 300，因销售基本面有所改善

9 月地产板块跑赢沪深 300，主要是因为销售基本面有所改善。9 月房地产板块绝对收益为 8.2%， 相对收益（相对沪深 300）为 5.0%，主要是因为受一线城市新政后成交修复的带动以及低基数的影 响，9 月楼市成交同环比均有所改善。不过，整体局面的持续性仍有待观察，去年四季度开始销售 基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。

编辑：火腿肠