2025年中国香港地产行业系列研究报告：港资地产迎投资机遇，三大标杆房企全梳理

前言

我们在中国香港地产系列研究第一篇《楼市调整或近尾声，港资房企迎投资机遇》中认为，当前香港经济及居民可支配收入增速企 稳、股市反弹、租金回报率吸引力增强，居民购房能力及意愿大幅改善。2024年以来香港一二手住宅成交量已同比增长，2025年人 口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存不断消耗，供需格局改善有望带来价格逐步企稳。 而香港本地头部企业市占率高，楼市上行期业绩及股价弹性较大，且通过多元化布局平滑业绩波动，分红具有吸引力。同时随着美 国步入降息周期，亦利于加快香港楼市企稳复苏、房企持有物业价值重估及融资成本改善，香港本土房企或将迎来投资机遇。

本篇报告我们聚焦具体企业，详细研究其商业模式、业务特点、财务状况及分红情况，从销售体量、销售业绩贡献、财务杠杆等维 度选取新鸿基地产、恒基地产、信和置业三家企业重点分析。

新鸿基地产：双轮驱动的港资地产龙头

新鸿基地产：收入利润周期波动，物业租赁及销售贡献业绩

新鸿基地产为中国香港最大的房地产开发商之一，于1972年7月14日注册成立，8月23日挂牌上市。2025财年收入、归母净利 润、核心归母净利润797.2亿港元、192.8亿港元、218.6亿港元，2001-2025财年CAGR分别为6.5%、3.6%、4.3%，2025财年净 资产升至6224亿港元，创历史新高。

分业务类型来看，2025财年公司物业销售、物业租赁收入占比分别为38.3%、27.1%，营业溢利占比分别为25.8%、57.1%，构 成利润贡献主要力量。

中国香港为业务发展主场，内地物业租赁持续扩张

分区域来看，2025财年公司中国香港、中国内地收入占比分别为83%、16.2%，中国香港为业务发展主场。其中，公司物业销 售业务广泛分布于中国香港、中国内地、新加坡等地区，各区域历史业绩贡献呈现波动，但中国香港为绝对主力，2025财年 中国香港、中国内地物业销售收入占比75.6%、24.4%；公司物业租赁同样以中国香港为主，但伴随中国内地租赁物业持续建 成，内地业绩贡献比例持续扩大，2025财年中国香港、中国内地物业租赁收入占比71.7%、25.2%。

商业模式：租售并举+永续型业务拓展

公司整体经营模式为租售并举，强调内部现金流平衡，以物业租赁平滑物业销 售周期波动，分散整体经营风险。

公司项目打造以城市综合体为主，通常混合开发商场、写字楼、酒店、住宅等 多类型物业，利用不同物业特性相互补充、吸引人流，通过一站式服务锁住需 求。典型如香港国际金融中心、上海国金中心，均同时配备商场、写字楼及五 星级酒店。

除物业销售及物业租赁外，公司亦积极参与其他稳定现金流回报项目，如运输 基建、移动电话、数据中心等，本质在于将运营模式变得更加永续。

开发：量入为出以销定投

紧跟市场趋势，货如轮转以销定投：公司重视土地储备维持，强调货如轮转，根据市场情况调整自身销售，不过分强调单项 目得失，持续推盘保障整体运转，并根据销售回款灵活调整拿地节奏。如2003年、2009年在销售压力之下公司明显降低拿地 强度，2015年市场好转之际又加大力度积极布局。基于市场变化货如轮转以销定投的发展策略，在行业变迁过程中保持项目 有进有出持续积累，同时随行就市保障现金流相对安全，在行业低谷期蓄力、在行业高潮期发力，推动公司持续稳健发展。

开发：土储规模持续累积

土储规模再上台阶，2010财年后相对稳定：公司2006财年土地储备规模提升，2010财年再上台阶，此后基本维持1.2-1.3亿 平方呎之间。分地区，2025财年末公司中国香港土地储备57.4百万平方呎，中国内地土地储备65.3百万平方呎。

租赁：物业运营良好、指标优异

公司中国香港写字楼、商场市占率较高，跻身港资企业前列。公司租赁物业出租率稳定高位，得益于优质建筑、优越位 置，以及公司积极租赁方针，2025财年中国香港物业出租率92%，中国内地零售物业基本保持高出租率。租金总收入高位 稳定，近年行业调整等复杂外部环境影响之下仍维持较高水平。

融资：严控杠杆比率，融资成本较低

公司审慎管理财务，严谨的现金流管理，以及维持相对稳定的经常性收入，有效提升公司在不明朗环境下经营韧性。2025财 年公司净负债率15.1%，利息覆盖率回升至6倍，偿债资源充裕。2025财年继续成为中国香港信贷评级最高地产商之一，获穆 迪确认A1评级，展望上调为稳定，标普维持A+评级（展望为负面）。2024年末公司平均实际利率降至4%，处主流港资房企较 低水平。

分红：相对稳定，股息率近4%

公司采用核心归母净利润40-50%派息政策，在2019-2023财年核心归母净利润波动时期（核心归母净利润由2019财年的324亿 港元降至2023财年的239亿港元），通过提升实际派息比例尽可能维持派息金额稳定（实际派息比例由2019财年的44%提升至 2023财年的60%）。2024-2025财年公司核心归母净利润下滑后反弹，派息比例维持约50%，处在目标派息率区间上限，在保障 公司可持续发展和维护股东利益之间取得平衡。

按年末股价计算，公司2007财年至2023财年股息率随派息金额提升趋势上行，2025财年公司全年股息/最新股价为4.06%。

恒基地产：农地充足的多元化高股息标的

恒基地产：资产规模稳步上行，收入利润周期波动

恒基地产于1976年由李兆基先生创立，1981年在港交所挂牌上市，截至2025H1李氏家族持股72.82%，为公司实际控制人。

公司1989年以来资产规模保持稳步增长，2018年以后趋于平稳，2024年归属母公司净资产达3221亿港币，为1989年的60亿港币 的53.6倍。

相比资产规模的稳步增长，受房地产周期波动及突发事件冲击，公司收入及净利润走势波动相对较大。如1997年、2008年两次 金融危机的爆发均带来公司收入及利润下滑；2017年前后公司收缩内地业务至核心一二线、同时收租物业聚集核心地段优质物 业，相继转让内地及香港多个开发、酒店等物业股权，叠加楼市上行带来持有物业公允价值变动损益及开发业绩兑现，2017、 2018年归母净利润分别达304亿、312亿港币，创历史新高。2020年以后受公共卫生事件影响，公司物业销售、租赁等业务均受 到冲击，叠加两地楼市下行及投资物业价值波动，进一步影响净利润表现。2024年公司收入及归母净利润分别为253亿、63亿 港币，同比下降9%和32%。

物业发展及租赁为主要盈利贡献

恒基地产为香港最大开发商之一，涉及物业发展、物业租赁及其它多元化业务，主要通过物业发展促增长，物业租赁及多元 业务提供稳定收入及现金流。从报表收入结构来看，2024年公司物业发展收入125.1亿港币，占收入比重超49.5%，物业租赁 收入69.9亿港币，占收入比重27.7%。从经营盈利贡献占比来看，分别占47.6%和50.4%，为公司主要收入及利润支撑。

除物业租赁外，公司通过投资多家上市公司股权，布局公用事业、酒店运营管理、零售、轮渡等业务，降低地产开发周期波 动对公司收入的影响。从持有的各公司来看，香港中华煤气对公司利润及现金流贡献较大，2024年实现收入及归母净利润 554.7亿和57.1亿港币，且分红保持稳定，2024年为恒基地产贡献27.12亿港币分红回报。

公司业务布局中国香港及内地，随着内地布局项目增加及早期持有物业逐步步入成熟期，2008年以后公司内地收入占比明显 提升，2016年内地业务收入占比达近年高点（37%）。而后伴随内地楼市政策收紧，公司收缩内地非核心城市布局，占比下滑 至2024年的13.3%。

开发：参与旧楼改造，控制获地成本

公司积极参与香港市区旧楼重建，获取优质低价土储，截止2024年，公司已经获得全部业权或达到强拍门槛的旧楼，预计重 建后可贡献权益土储建面168万平方呎，另有177万平方呎已收购2成以上业权。

根据2020年年报数据，2020年末公司旧楼成本为9000港元/平方呎（仅考虑全部业权或达到强拍门槛项目），从2010年以来公 司参与主要旧楼重建项目地价来看，仅3500-8700港元/平方呎，地价房价比低至21%~34%（不含北角写字楼项目），项目盈利 能力可观。

信和置业：善于把握时机的低杠杆高股息标的

信和置业：收入利润周期波动，净资产创出新高

信和置业为中国香港主要地产发展商之一，创立于1970年代，1981年4月8日港交所上市。21世纪以来，公司收入利润周期波 动，净资产创出新高。2025财年收入、归母净利润、核心归母净利润81.8亿港元、40.2亿港元、51.2亿港元，2001-2025财年 CAGR分别为7.4%、9.1%、7.9%，2025财年净资产升至1699亿港元。

物业租赁及物业销售为业绩贡献核心

公司经营业务涵盖物业销售、物业租赁、物业管理及其他服务、酒店经营、证券投资、财务，其中物业销售及物业租赁为业 绩贡献核心。2025财年物业销售、物业租赁收入分别占比35.6%、33.6%，业绩分别占比18.8%、59.5%。公司整体利润率受物 业销售影响较大，物业租赁利润率维持80%上下。

公司业务开展围绕中国香港、中国内地、新加坡及澳洲进行，中国香港及内地为主战场，2025财年收入占比87.3%、非流动资 产规模占比94.1%。

租赁：收入整体平稳，零售业态占比近半

公司租赁业务收入相对稳定，2025财年实现总租金收入34.9亿港元，同比下降1.8%；其中零售业态贡献近半，占比达49%，办 公、工业、停车场及住宅占比分别为26%、10%、10%和5%。

经营物业出租率维持高位，酒店业务相对平稳。从各项业态出租率来看，2025财年零售、工业、住宅均超过85%，维持相对高 位；其中由于市场供过于求、叠加需求持续疲软，写字楼物业短期仍将承压，公司2025财年办公出租率为83.9%。2025财年公 司酒店业务实现收入15.1亿港币，同比降1.4%，实现营运利润4.75亿港币，同比降2.5%。

报告节选：

编辑：火腿肠