2025年香港房地产行业分析：政策松绑与需求复苏驱动市场回暖

1 上轮周期复盘：政策与基本面共同驱动

香港房地产市场在过去十五年经历了完整的政策调控与市场涨跌周期，其轨迹可 划分为四个关键阶段。

1.1 “辣招”加码期（2010-2016 年）

为抑制房价过快上涨和投机行为，香港于 2010 年 11 月首次推出额外印花税 （SSD），对 6 个月内转售的物业征收 15%重税，此后陆续加码推出买家印花税 （BSD）（2012 年 10 月对非本地买家/公司名义购房征收 15%）和新住宅印花 税（NRSD）（2016 年，二套房买家额外征税）。这套被称为“辣招组合”的税收 政策使得香港印花税收税金额大比例提升，大幅抑制交易活力。 该政策对于此阶段的二手房而言影响尤为严重。根据香港土地注册处数据显示， 二手房交易量从 2010 年 11 月的 12442 份降低到五年后的约 2000 份，成交量 仅为之前的六分之一。二手房住宅楼宇买卖合约成交金额也从阶段初期的 300 亿 人民币降低为 100 亿人民币前后。而由于“辣招”多聚焦对转售或二套房买家等 投资、投机需求的抑制等特质，政策对新房的影响相对较小。但也在辣招推出的 当月对新房的交易量和交易金额均有明显打击。

1.2 峰值与转折期（2016-2021 年）

根据香港差饷物业估价署的数据，在流动性宽松推动下，2021 年 8 月楼价指数 攀升至 398.1 点的历史峰值。但随后形势逆转，受加息周期启动、经济增速放缓 及移民潮三重冲击，市场进入下行通道。 香港土地注册处的数据显示，此时的新房成交额三个小高峰依次降低，分别从 2017 年 4 月的阶段第一高峰 339.94 亿人民币下降到 2021 年 7 月第三小高峰 237.36 亿人民币。尽管 2021 年新房的高峰值较 2017 年有所下降，但依旧是 2021-2024 年初的新房成交最高金额；二手房方面，合约成交金额从 2016 年开 始不断攀升，成交金额从 21 年到达峰值后，开始降低。排除 2020 年疫情对市场 的影响外，该阶段的新房成交额总体保持阶段性高位，二手房成交额更是达到历 史峰值。

1.3 深度调整期（2022-2024 年初）

此阶段呈现“价量齐跌”特征：1）价格层面：截至 2024 年 1 月，住宅售价指数 连续 9 个月下降至 302.4 点，较 2021 年峰值下跌 31.65%，回落至 2016 年第 三季度水平。2）成交量层面：据香港税务局，2023 年涉及“辣招”的交易仅 2811 宗，创 2014 年以来新低，全年辣税收益不足 60 亿港元，政策效力显著衰退。 3）风险蔓延：据香港金融管理局的数据，2024 年 Q1 负资产按揭贷款占未偿还 贷款总额比例达 8.9%，占整体住宅按揭贷款数目比例为 5.5%，创 2003 年以来 新高，反映市场信心严重不足（上述两个比例在 2024 年进一步上行，并在 2024 年 Q3 分别升至 11.1%和 6.9%后开始逐步回落）。

1.4 政策转向期（2024 年 2 月）

面对市场持续恶化，香港政府于 2024 年 2 月 28 日宣布全面撤销所有住宅物业 需求管理措施（即“撤辣”），取消 SSD、BSD、NRSD 三项核心税种。这一标 志性事件成为房地产市场周期的重要分水岭，为后续复苏奠定基础。

2 2024-2025 年现状：触底与结构性复苏

2024 年 2 月“撤辣”政策成为市场关键转折点，驱动香港楼市呈现显著的触底 反弹特征。 新政刺激下，香港地产市场呈现出成交量、成交价以及库存水平共同 复苏的局面。

2.1 成交量：政策刺激下的 V 型反弹

2024 年“撤辣”后短期激增且持续活跃：据香港土地注册处的数据显示，2024 年“撤辣”后两个月，新房买卖合约数量同比激增近 10 倍，二手房 4 月成交量为 2 月的 2.5 倍。2024 年全年一手、二手住宅成交总量达 53099 宗，显著高于 2023 年的 43002 宗。2025 年 5 月一二手私宅合计 5105 宗，较 2024 年 2 月 撤辣前增加近 1.15 倍。 其中，新房领域，成交量在 2024 年 4 月达到顶峰，月成交量为 3636 宗，同比 上升 134.6%，创近二十年的月成交量巅峰。2024 年 10 月新房成交量再次攀 升，次月香港新房成交量 2494 宗，系顶层政策放宽住宅贷款、允许投资移民购 入住宅物业等因素影响。2025 年 3 月迎来春节后季节性小高峰，月成交量达到 2229 宗，同比上升 147.7%，环比增加 48.7%，2025 年 6 月成交量追赶小高 峰，达 2147 宗。

二手房方面，三大峰值时间点与新房高峰基本一致。据香港土地注册处的披露数 据，2024 年 4 月香港住宅楼宇二手买卖合约数为 4915 宗，达到自 2021 年 7 月的首高。2024 年 11 月同样受政策影响，新房成交量达 3804 宗；2025 年 4 月，二手房成交量再次上 4000 宗，合约数量达 4080 份，环比+130%，2025 年 7 月再出现小高峰，成交量 3901 份，成交额 243.1 亿元。上述多次小高峰彰 显了香港地区二手房良好的回弹潜力及好转趋势。

结构性反弹：市场呈现“豪宅领涨、刚需跟随”的分化格局。从 2010 到 2025 年 的房屋金额成交比例推演可以看出，用户房屋成交价格偏好逐渐从 1-2 百万港元 的低价房转变为 5-10 百万港元的豪宅。2025 年 5 月，3-5 百万港元、5-10 百 万的房屋成交量总共占全部房屋成交量的 76.6%，表明市场正在进行结构性反弹 与分化。

2.2 成交价：触底企稳

新房与二手房的楼价均于 2024 年末至 2025 年初完成探底。 新房方面，由香港差饷物业估价署提供的数据可得，2025 年 1 月私人住宅售价 指数报 287.6 点，虽较 2021 年峰值累计下跌 28.3%，创近 8 年半新低，但此后 降幅收窄，同比变化不断收窄，呈现企稳迹象。

二手房价格方面，根据香港差饷物业估价署的数据表明，香港二手市场住宅平均 售价自 2021 年的高峰后，在 2024 年有所回升。2025 年 4-5 月香港地区平均 私人住宅售价分别为 14.0 万港币/平方米、15.0 万港币/平方米，5 月环比上升 7.5%，未来有望持续回升。

租金价格方面，呈持续上升趋势且地区结构化特征明显。根据香港差饷物业估价 署数据表明，自 2021 年以来，三地的租金水平呈现稳步上升趋势。2025 年 7 月，港岛租金水平为410.6元/平方米，相较2024年同期上升3.9元，同比+1.0%； 九龙 403.3 元/平方米，同比+2.1%；新界 2025 年 7 月的租金水平为 399.8 元/ 平方米，同比+3.2%。三地租金显著呈阶梯状，反应不同需求客群租房需求。

2.3 库存水平：绝对量提升，去化周期下降

根据香港差饷物业估价署公布的数据，截至 2024 年 12 月底，香港私人住宅总 存量为 129.2 万套，其中普通小面积住宅一直占据主体地位，总体而言中期房地 产库存供给充足，平均每年以 1.0%至 1.8%的速度持续增长，但去化加速。 尽管库存总量保持增长，但 2024 年新房销售成交量增速同比约为 60%,远超供 应增速的 1.7%，反映去化周期明显缩短，地产市场活跃度提升。库存绝对量增长 未造成积压，反而在需求回暖下实现高效消化，表明市场正从“高库存压力”转 向“供需动态平衡”。若政策环境保持宽松，2025 年新房成交量有望延续温和增 长，叠加新盘供应节奏平稳（年均增速 1.0%-1.8%），去化周期或进一步下行， 支撑房价企稳。

香港政府统计处数据显示，除已有住宅项目，2024 年底新动工住宅数量为 263 栋，成为经历了近十年的下滑后首次上升，同比提升 160%，新动工数量的上升 趋势反映了市场与房企对中长期楼市需求乐观，未来有望加速资金投入。

3 复苏驱动因素：政策、利率与需求的三重共振

当前香港房地产市场的复苏并非偶然反弹，而是由政策、利率、人口结构三大关 键拐点形成历史性共振所驱动的趋势性转变。具体指标有:1）政策环境发生好转； 2）全球及本地利率周期进入明确的下行通道；3）人口需求结构实现了深度重构 与扩容；以上驱动因素导致本地刚需和改善需求在低成本和政策支持下稳步释放。 这三股力量相互强化，共同为香港楼市构筑了坚实的复苏基础，并指向一个更具 韧性和可持续性的增长新阶段。

3.1 政策环境：从抑制到全面刺激

税收减负：2024 年 2 月“撤辣”后，非香港居民购房无需再缴纳额外高达 30% 的印花税。此外 2025 年 2 月《财政预算案》进一步将 100 港元印花税门槛从 300 万港元提高至 400 万港元，覆盖约 15%交易，这意味着购买 400 万港元以 下房产的买家，印花税仅需 100 港元，降低了买家的置业负担，减轻刚需税负。

信贷宽松：金管局同步放宽按揭限制。自 2024 年 2 月政府撤销住宅物业需求管 理措施和金管局修订物业按揭贷款的监管措施，住宅物业市场略为改善。2024 年 10 月，香港金融管理局将所有住宅物业和非住宅物业的按揭成数上限同意设定为 七成，“供款与入息比率”上限统一为五成。 优化资本投资者入境计划：香港的优化资本投资者入境计划（Capital Investment Entrant Scheme, CIES） 于 2024 年 3 月 1 日重启并全面升级。计划允许符合 要求的申请人投资住宅物业。2024 年 3 月-12 月接获逾 800 宗申请，733 宗通 过资产审核，240 宗完成投资。2025 年 3 月新政首月新增 174 宗申请，预计吸 金 52 亿港元。

3.2 市场利率带动房贷利率下调：融资成本显著降低

目前香港的房贷利率主要有两种：1）H 按（HIBOR-based Plan）：计算方式为 “H + 固定百分比（当前主流为 H+1.3%）”；当 HIBOR 飙升导致实际利率超过 封顶息率时，自动触发上限保护（目前封顶息率普遍为 3.5%，即 P-1.75%，P 为 5.25%）。2）直接挂钩银行最优惠利率（P），采用 P - 固定百分比模式，但 因灵活性不足且一般会高于 HIBOR，导致当前市场份额不足 20%。

2025 年市场利率下调带动房贷利率下调。由于美联储降息的原因，带动香港 HIBOR、最优惠利率下调。2025 年 5 月，港元汇率持续走强触发香港金管局四 次入市干预，累计向市场注入 1290 亿港元流动性，此举动使得 1 个月 HIBOR 从 3.98%跌至 0.57%，创下 2022 年 6 月以来最低水平。虽然近期 HIBOR 回 升至 3%左右，但预计随着美元基准利率的下降，未来 HIBOR 有望继续回落。 此外，汇丰、中银香港等主要银行 2024 年底起陆续下调最优惠利率 25 个基点。 市场利率与房贷利率呈同向变动关系，市场利率的下调将会带动房贷利率的走低。

市场利率与房贷利率的相互作用具体体现于前期申请与未来还款两阶段。 1）申请 阶段：银行以封顶息率为风险评估基准。银行审批按揭时，不以当前 HIBOR 利 率，而是以封顶息率计算每月供款最高息率上限。此外还有压力测试环节，在封 顶息率基础上+2 厘模拟加息环境。2）还款阶段：“H 按”利率每月根据最新 1 个 月 HIBOR 重置调整还款利率水平。封顶息率调整方面，该项与最优惠利率（P） 联动，当银行调整 P 时同步变更，2024 年银行年内三次减 P 共 0.625%。 因此，在买房者还款阶段，HIBOR 的下调将传导至还款利率上。以 2025 年 6 月 HIBOR 历史低位为例，HIBOR 的下降将导致“H 按”实际利率从 3.5%降至不 到 2%（以 6 月 HIBOR 平均值 0.68%为例）。以 500 万港元贷款（30 年期）为 例，每月月供将减少 4000 港元左右；每月利息支出减少约 7000 港元。

3.3 需求结构：本地修复与外需驱动并存

香港本地购房需求基本盘无明显变化。根据香港房屋局局长采访内容显示，成功 购买一手居屋单位的申请者中，有近一半是 40 岁以下青年。2024 年度本地买家 成交份额占比有所降低但维持 60%-70%区间。根据香港金融管理局发布的《货 币与金融稳定情况半年度报告》，香港家庭负债占本地生产总值（GDP）的比率 由 2024 上半年的 90%下降至下半年的 87.8%，且月收入无明显增长，因此香 港本地的购房需求基本盘暂时无明显变化。 人才引进计划推动外部边际购房需求。根据香港政府统计处披露数据显示，2025 年 6 月香港总人口数同比回正，此次转折与香港出台的人才引进计划密切相关。 截至 2025 年 2 月，各项人才计划累计批出 45 万宗申请，29 万宗获批，其中 19.6 万人已携家人到港，超越政府预期。未来还将持续有 10 余万未到港或新申 请的高才优才进入香港市场，释放可持续购买潜力。

根据中原地产研究院披露的数据显示，2024 年前三季度香港新房、二手私人住宅 市场的内地买家通过一二手渠道共完成 8133 宗交易，去年同期为 4854 宗，较 上年激增 67.55%，对应成交总额达 906 亿港元，去年同期金额为 633 亿港元， 同比上升 43.13%。 值得注意的是，2024 年全年香港市场新房领域，内地买家贡献了 5723 套成交， 相当于全年新房供应总量的 34%，而 2023 年全年仅有 2119 宗，同比大幅增加 超过 1.5 倍，创纪录新高。这一结构性占比凸显出"撤辣"政策实施后，内地购房 需求对香港新房市场的强劲支撑及其持续释放的购买力韧性。

人口提升带来除购房需求外的投资需求修复。住宅租金于 2024 年首 10 个月上 升 4.8%，毛租金回报率回升至 3%-5%，标志着香港房地产投资逻辑从“资本 增值”转向“现金流回报”。而净租金回报率需要扣除香港的房屋持有成本（政府 税费和其他费用等），政府税费包括差饷（按租值的 5-12%累进征收）、物业税 （15%）和地租（3%），其他费用包括管理费和维修管理费等。扣除成本后净租 金回报率普遍降至 2.5%-4%，接近按揭利率（2025 年 1 月为 3.52%）。租金 回报率接近房贷利率成为投资需求修复的关键因素。 结合政策环境与利率要素的变化趋势来看，若未来美国以及中国香港基准利率持 续下行，导致房屋持有成本高于房贷利率将会抑制投机需求，缓解“负资产”风 险，对整个香港房屋市场的稳定起到关键作用。

空置率方面，在香港的五类住宅中，C、D 和 E 类住宅（面积分别在 70-100m ２、100-160m２以及大于 160m２的大中型住房）租赁空置率下降明显，长线投 资吸引力增强效应明显。数据反映了租赁需求的实质性复苏，驱动因素包括：1） 前文提到的人才计划落地：在 2025 年一季度的 7652 名获批人才中，年收入在 250 到 300 万的人才有 1204 人，占比 50.42%，直接支撑 C、D 和 E 类住房需 求；2）买卖转租赁：房价下行期部分购房需求暂转租赁。

4 周期判断：阶段性复苏还是大周期拐点？

综合量价及政策面信号，当前香港楼市处于 “触底完成→温和回升”的复苏初期， 主要特征包括：1）价格结束单边下跌，跌幅收窄并结构性企稳；2）成交量率先 反弹，情绪指标改善；3）政策导向从“防泡沫”转向“稳市场”；4）领先指标显 现：利率持续下调；供给增多，库存去化率提升；人口回正刺激需求等。

4.1 政策：税收、土地、贷款等方面均有下降空间

香港“撤辣”政策已释放最大短期刺激，但政策工具箱中仍存关键储备。在税率 政策方面，非永居购房税率仍高于永居购房税率，未来可进一步拉平税差，吸引 人才定居前购房；且商业地产印花税现存下调空间，以盘活写字楼市场，间接提 振住宅投资信心。此外，在土地制度改革方面还有较大空间，可通过开发和改造 更新盘活土地资源，更新住房产品，用创新刺激需求。

4.2 利率：美元指数走弱，降息周期确立

利率是影响香港楼市的核心变量，其走势已明确指向 “长期下行”。2025 年美 联储持续降息且预期未来持续降息的趋势明显。港元因联系汇率制同步跟随，根 据香港金融管理局数据显示，香港银行同业拆息 HIBOR 已从高位回落，直接降 低房贷成本。另外，汇率稳定助攻。根据香港金融监管总局数据显示，2025 年美 元指数持续走弱，港元汇率趋稳，减少了跨境资金流动的不确定性，为外资进入 楼市清除障碍。

4.3 供给：库存高压边际缓解，开发商策略分化

根据香港差饷物业估价署统计数据显示，2024 年香港地区全年私人住宅总落成 量约 2.5 万套，是 2023 年的近两倍；此外，由香港地政总署提供的政府供地量 数据来看，2025 年 1-2 月地政总署卖地面积近 6 万平，已经超过 2023 年全年 政府卖地面积，总供应规模维持高位，反映需求复苏正消化库存。此外，香港房 屋局于 2024 年年底估计，未来三至四年一手私人住宅单位潜在供应量将维持在 大约 10.7 万的高位。

房屋售价结构方面，面对供应压力，开发商普遍采取“低价跑量”策略：1）香港 港岛、九龙和新界三地平均售价普遍有所下降，其中新盘定价较峰值低约 30%； 2）重点促销中小户型，但豪宅项目仍“惜售”，贴近市价推出。港岛售价下降最 为明显，表明其逐渐进入低价去化周期区间；九龙地区商改住政策部分缓解库存， 售价方面下跌趋势不明显，可能与本身性价比定位以及政策利好有关；新界北部 都会区进入供应洪峰，将延续房价下行趋势，去化依赖产业导入进度。

租金水平结构方面，三地区也呈现差异化。港岛作为收益回报的核心区依旧保持 韧性且势头良好，九龙作为下一阶段房地产发展的新兴地区，拥有极大的潜力和 承载力。而新界作为性价比住宅的定位区域，依旧保持正向租金增长，总体趋势 稳定。结构上而言，三地均定位明确且一直以来的租金水平也呈现从大到小依次 为港岛、九龙与新界的稳定趋势。

4.4 人口：高才优才转化加速，本地刚需蓄势待发

香港楼市的需求动能已从“单一本地刚需”升级为“内地人才+本地改善+投资移 民” 的共振模式。 本地需求基本盘稳定。香港本地居民依旧占香港住房市场的交易主体。随着贷款 利率的下降、开发商低价走量等策略以及房地政策的刺激，本地首置客和换房族 从 “观望” 转向 “入市”，一、二手房市场成交量稳步回升。 内地人才持续流入。“高才通”“留学签证” 政策持续发力，2024 年内地买家购 房宗数同比涨 90%，且大量外地人才还待入港，需求呈 “滞后释放” 特征；且 科技、金融等行业人才聚集，带动改善型需求（C、D、E 类高端住房空置率明显 下降）。 投资移民需求激活。2024 年 10 月香港地区《行政长官 2024 年施政报告》允许 “投资移民购入住宅物业”，高净值人群通过房产配置实现身份规划，为高端市场 注入长期资金。

综上所述，我们认为香港房地产市场自 2024 年 Q2 起已进入新一轮复苏周期， 行业景气度呈现确定性向上趋势。这一转折主要由“政策全面松绑（核心推力） + 利率下行（融资成本降低）+ 人才引进（需求增量）”三重动力驱动。但受限于 高库存压力和全球经济不确定性，本轮复苏预计将呈现“温和渐进、结构分化” 特征。

编辑：火腿肠