2025年房地产行业分析：解密上海楼市，上海楼市周期性与结构性研究

1 周期演变：近 30 年变迁，上海楼市的来龙去脉

1.1 上海存量住房有多少？

截至 2025 年 5 月，全上海有约 2.75 万个小区、962 万套存量住宅，楼龄超过 20 年的住宅占比超六 成，浦东新区与市中心房龄结构问题更加突出。 从小区数量来看，截至 2025 年 5 月末，上海存量小区共有 2.75 万个，其中 82%的楼龄超过 20 年。 从结构上看，浦东新区 20 年以上楼龄的小区占全市存量小区的比重为 14.4%，静安区占比 7.3%， 黄浦区占比 7.0%，闵行区占比 6.6%，徐汇区占比 6.3%，房龄问题更为突出。各区域次新房占比均 较低，各区差异不大。 从存量房屋数量来看，截至 2025 年 5 月末，上海共有存量房屋 962 万套，其中超过 20 年房龄的套 数占比 64%，从房屋数量也同样可以看出浦东和市中心的房龄问题突出。对比小区数量和房屋数 量，20 年楼龄以上小区数量占比（82%）较房屋数量占比（64%）更大，主要是因为新建小区规模 普遍更大，容积率也在提高。

1.2 上海楼市是如何变迁的？

上海楼市经历了近 30 年的发展，演变成了上文所呈现的当前的存量住房格局。这一章节我们将从 量与价的角度对上海楼市的周期性进行全面的复盘（本章节数据均采用国家统计局、上海房管局、 上海市统计局官方口径数据）。上海的商品房发展历程大致可以分为三大阶段：1）稳步发展期 （1999 年-2006 年）；2）黄金时代（2007-2021 年）；3）白银时代（2022 年至今）。 1999-2006 年，随着经济发展的稳中向好，上海楼市稳步发展。2000 年上海商品住宅成交均价（新 房房价）仅 3157 元/平，第一代商品房陆续进入市场，国企和事业单位的福利分房随着商品房的发 展开始逐渐减少，当年商品住宅成交面积（新房成交面积）1327 万平。2001 年上海成功举办 APEC 峰会，同时上海经济也开始了高速发展，步入了新阶段，2002 年经济发展稳中向好，2001、 2002 年新房房价连续两年涨幅超过 12%，成交面积也持续上涨。2003 年市场上的商品房种类开始 多样化，楼梯、电梯板楼、塔楼等，新房房价也涨至 4989 元/平，同比涨幅达 25%，成交面积 2224 万平，同比增长 21%。2004 年是上海电梯商品房大量上市建造的年代，2004 年新房成交面积达 3060 万平，同比增长 38%，2004、2005 年连续两年房价涨幅超过 15%。2005 年下半年-2006 年， 在前期经过了数年量价大幅上涨后，楼市进入“停歇期”，2005、2006 年新房成交面积连续两年 下滑，2006 年新房房价为 7039 元/平，涨幅缩小至 5%。这一阶段，上海二手房成交面积占比不足 4 成，二手房成交量在 1999-2004 年出现了快速上涨，成交面积年复合增速为 37%，但 2005、2006 年二手房成交量跌幅均明显大于新房。

2007-2021 年，上海楼市的发展受调控政策影响显著，不过整体处于快速发展的黄金时代。2007 年 以来，上海楼市政策由降息降准的大宽松环境到 2010 年开始楼市限购、限贷，2017 年全面进入 “五限”时代，后来的近十年中坚持调控，在楼市下行期允许阶段性宽松补救。2007 年，经过前 面两年的横盘，在人口导入和需求增加的情况下，楼市成交量价都开始大幅上涨，新房成交面积、 二手房成交面积、新房房价涨幅超过 15%。2008 年受金融危机影响，楼市成交量价均下滑，其中 新房成交面积同比下滑 40%，二手房成交面积同比下滑 35%，也是 2000 年以来第一次出现了新房 房价下跌的情况。2009 年为提振经济实行宽松政策，新房成交量价涨幅均达五成左右，新房房价 也在 2009 年首次破万，达 12364 元/平，二手房成交量同比翻番。2010 年，经济逐步恢复，上海世 博会成功举办，新房房价同比再度上涨 15%至 14213 元/平。2011 年，上海开始正式限购，也是从 这个时候开始，上海新房的成交规模明显下了一个台阶，新房、二手房成交面积同比分别下滑 13%、 30%，新房房价同比下滑 5%。2012 年，楼市政策微调，成交量价开始逐渐回升。2013 年，楼市再 次升温，楼市量价均出现了大幅上涨，政策再次收紧，二套房首付提高到 7 成，外地户口买房缴纳 社保或个税年限从“2 满 1”调整为“3 满 2”。2014 年，经过前一年的政策调整，楼市再次降温，新房、 二手房成交面积同比分别下降 12%、41%。2015 年，政策持续放宽，房产营业税由“满五”改为“满 二”，公积金贷款额度从家庭 60 万调整为 120 万，且五年期以上利率从 3.5%调至 3.25%，楼市量价 再度快速上涨。2016 年，史上最严楼市新政“沪九条”出台，限购升级，外地户口买房由“两年”改为 “五年”，推出“认房又认贷”，在政策影响下，2017-2018 年，楼市成交量低迷。2019 年，长三角 一体化的大规划带动了很多周边城市房价上涨，楼市开始重启。2020 年，为应对疫情，金融政策 放宽以及“五年一户”的学区房政策调整，导致房价出现了一波上涨。2021 年，楼市政策密集出 台，新房积分制度以及 8 月的核验价“三价取低”政策，进一步增加了购房难度，但楼市成交量价仍 在增长，2021 年新房均价突破 4 万元/平。 2022 年以来，上海楼市的发展速度放缓，且出现了明显的结构性分化，进入“白银时代”。受 2021 年 8 月“三价取低”政策的影响，新房、二手房在 2022 年开始出现分化，2022 年新房量价仍能 保持正增长，而二手房成交面积同比下降 44%。2022 年 4-6 月上海受疫情影响，解封后 7、8 月有 一波小涨，但随后市场再度进入低迷期。在市场下行压力下，自 2023 年 9 月“认房不认贷”开始， 上海楼市政策逐步放松，但上海 2023、2024 年新房成交面积同比均出现了 7%的下滑，2024 年新 房成交面积为 1357 万平，不足 2007 年最高峰时期一年 3279 万平的成交量的一半；二手房成交面 积虽然在市场“以价换量”的影响下连续两年出现了双位数正增长，但从绝对量来看，也显著低于 2020-2021 年的水平。

1.3 2007 年至今，上海楼市经过了五轮明显的上行周期，四轮明显的下行周期，当 前处于震荡期

我们以国家统计局公布的商品住宅销售面积（新房成交面积）同比增速、新房房价环比增速来划分 周期，我们将商品住宅销售面积同比增速持续为正的阶段视为地产上行周期，通常这个阶段新房房 价的环比增速表现为持续为正；我们将商品住宅销售面积同比增速为负的阶段视为地产下行周期， 通常这个阶段新房房价环比增速明显下行或在负增长区间波动。2007 年至今，上海楼市经过了五 轮明显的上行周期，四轮明显的下行周期，当前处于震荡期。

第一轮地产上行周期（2007 年 1-12 月，持续时间 12 个月）：经过 2005、2006 年两年新房成交量 下滑后，在人口流入和需求再次增加的情况下，2007 年上海商品住宅销售面积同比增速持续为正， 当年商品住宅销售均价（商品住宅销售金额/销售面积）同比增长 17%。 地产下行周期（2008 年 1 月-2009 年 2 月，持续时间 14 个月）：遭遇金融危机后，2008 年 1 月2009 年 2 月上海商品住宅销售面积同比增速持续为负，最低点在 2008 年 11 月出现（-43.6%）， 2008 年当年的商品住宅销售均价同比下降 1%，是自 2000 年以来上海第一次出现了新房房价下跌。 第二轮地产上行周期（2009 年 3-12 月，持续时间 10 个月）：2008 年，在全球实体经济面临严重 困境的情况下，央行多次降息。结合上海实际情况，2008 年 10 月 22 日上海推出了“沪 14 条”救 市政策，也是从 2008 年 12 月开始，上海商品住宅销售面积同比降幅收窄，并于 2009 年 3 月增速 转正。2009 年在宽松的货币政策大背景下，上海房地产市场呈现量价齐增行情。2009 年上海商品 住宅销售面积同比大幅增长 48.9%，销售均价也首次突破了 1 万元，直接从 2008 年的 8182 元/平大 涨 51.1%至 12364 元/平。上海迎来了房价最大的一波主升浪。

地产下行周期（2010 年 1 月-2012 年 8 月，持续时间 32 个月）：2010 年 5-10 月，上海楼市经历了 严厉的调控，从抑制需求、增加供给、加强房地产市场的监管等三个方面对市场全方位调控，着力 抑制房价过快上涨，2010 年商品住宅销售面积同比跌幅扩大至 4 成。其中，2010 年 9 月 2 日，“沪 五条”出台，严厉打击虚拟交易、捂盘惜售或可售房源拒外销售等行为。2010 年 10 月 7 日，“沪十 二条” 出台，主要针对楼市供需等方面调控，以遏制房价。调控内容主要包括首付比例上调、房贷 利率上调、限购和限售。2011 年随着年初“国八条”的出台，房地产调控达到空前力度。2011 年 2 月 1 日，上海出台了“限购令”，正式开启起了上海各类限制性政策出台的时代，此外，“房产税” 和“新沪四条”推出，明显抑制了楼市热度。在此轮政策调控的影响下，2011 年上海楼市购房者 和开发商再度陷入观望状态。从全年来看，2011 年上海商品住宅销售面积同比下降 13%，销售均 价同比下降 5%至 13448 元/平，出现了 2000 年以来上海历史上的最大房价降幅。

第三轮地产上行周期（2012 年 9 月-2014 年 3 月，持续时间 19 个月）：虽然上海地产的调控格局 不变，仍然围绕抑制投资性需求，但楼市经过了两年多的调整，已经进入平稳发展期，整体成交规 模下降了一个台阶，回归合理区间，低基数下，商品住宅销售面积同比增速于 2012 年 9 月回正。 而新房、二手房房价环比增速在更早的时间点，分别于 2012 年 6 月、2012 年 4 月已经回正。2012 年 9 月至 2013 年 3 月，新房房价环比增速从 0.0%快速逐月提升至 3.2%的阶段性小高点，二手房房 价环比增速从 0.2%提升至 2.6%的阶段性小高点。 由于上海房价持续上涨，2013 年 3 月上海“新国五条”，确定 2013 年房价调控目标，明确对第三 套及以上的购房进行停贷、适时调整二套房的首付比例和贷款利率，提出对二手房交易严格征收 20％个人所得税等要求。由于 2013 年下半年住宅价格增长较快，11 月上海出台“沪七条”调控政 策进一步收紧，其中将商业贷款二套房首付比例从 60%提高至 70%，非本市户籍居民家庭购房缴纳 税收或社保费年限调整至购房之日起的前 3 年内的在本市累计缴纳 2 年以上。2013 年 4 月以后，房 价环比增速虽然逐步下行，不过一直到 2014 年 3 月房价绝对值都是始终保持正增长。 地产下行周期（2014 年 4 月-2015 年 4 月，持续时间 13 个月）：在政策持续收紧的态势下，2014 年 4 月-2015 年 4 月商品住宅销售面积同比增速出现了连续 13 个月的负增长，期间新房、二手房房 价也出现了 5-8 个月环比持续下跌的情形。2014 年，在国家确立的“分类指导、双向调控”的楼市调 控主基调下，上海楼市量价持续下行，前三季度楼市持续低迷，但上海未对楼市限购松绑，在四季 度做了一些“补救”措施，例如调整了公积金个贷政策和上调普通住宅标准，此举下促进了刚需和改 善需求积极入市。新标准的实施，使得上海普通住宅受惠面明显扩大，不仅减轻了购房者的税费负 担，降低交易成本。从 2014 年年末开始，商品住宅销售面积的同比降幅逐步收窄。

第四轮地产上行周期（2015 年 5 月-2016 年 12 月，持续时间 20 个月）：2015 年去库存成为楼市主 旋律，信贷政策宽松，减轻了购房者的资金压力的同时，也刺激了潜在购房者的需求加速释放，新 房、二手房房价环比增速均在 2015 年 4 月转正，2015 年 5 月开始上海商品住宅销售面积同比增速 由负转正，2015 年上海商品住宅成交量创 6 年新高，当年同比增长 13%，房价也大幅攀升至 2 万 元的阶段，当年商品住宅销售均价同比增长 31%至 21501 元/平。2015 年以来上海楼市不断升温， 量价齐增，市场行情一直延续到 2016 年，新房、二手房房价环比增速是所有地产上行周期中最高 的一段时期，新房房价环比增速在 2016 年 8 月达到 5.2%，二手房房价环比增速在 2016 年 3 月达到 6.2%，均为 2011 年以来的峰值水平。 由于房价的快速上涨，2016 年 3 月 25 日，最严楼市新政“沪九条”出台，其中主要内容包括加码 限购以及首付比例提升。史上最严新政之后，上海商品住宅销售面积同比增速开始下降，但仍然保 持正增长，行情热度依然在延续，因此下半年，上海楼市又出台了多条楼市新政，包括政府 10 月 9 日颁布的“沪六条”、 11 月末出台的“认房又认贷”、首付比例上调等政策。在政策作用下， 2016 年下半年的楼市政策急速制冷，房价上涨周期也在 2016 年 12 月结束。

地产下行周期（2017 年 1 月-2017 年 12 月，持续时间 12 个月）：2017 年政策继续收紧，从供需两 端发力，在类住宅整顿、开盘摇号新规、土地市场新政、住房“十三五”规划发布等一系列的重大 政策调整后，上海楼市进入限购、限贷、限价、限售的全面限制性时代。2017 年 1-12 月商品住宅 销售面积持续出现双位数负增长，全年跌幅高达 34%，新房、二手房房价环比增速于 2016 年 11 月 也进入了负增长区间。 震荡期（2018 年 1 月-2020 年 9 月，持续时间 33 个月）：2018 年，上海房地产政策表现平稳，政 策方面更多的是对原有政策的补充和巩固，需求释放平缓，房价整体平稳。2019 年，楼市政策逐 步放宽，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以 微调为主，稳定市场走向。这一阶段，新房、二手房房价环比增速在 0%附近徘徊，2018、2019 年 商品住宅销售面积同比增速分别为-1%、2%，也基本稳定。

第五轮地产上行周期（2020 年 10 月-2022 年 3 月，持续时间 18 个月）：2020 年，维护上海房地产 市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。虽然这一阶段经历了疫情、2021 年新房摇号政策、 2021 年 8 月“三价取低”政策等收紧政策，但整体成交量价稳中有增。2020、2021 年商品住宅销 售面积同比增速分别为 6%、4%，销售均价分别为 36741、40974 元/平，同比增速均为 12%。

震荡期（2022 年 4 月至今，截至 2025 年 5 月持续时间 38 个月）：2022 年上半年经历了疫情管控， 解封后的 6 月楼市才开始出现回暖。随着短期需求的集中释放，7-8 月楼市迎来了一波短暂的行情， 9 月上海楼市成交增速再度放缓。2022 年全年住宅销售面积同比增长 5%，销售均价 44430 元/平， 同比增长 8%。2023 年，上海房地产政策逐步放松，降息、公积金调整、放宽落户、“认房不认 贷”、首付比例和房贷利率下限下调、普宅认定标准调整、局部限购优化等利好政策出现。2024 年上海分别在 5、9 月经历了两次大幅度的政策调整，政策调整后商品住宅销售面积均出现了 1-2 个月降幅收窄的情况。2024 年 5 月 27 日，上海出台楼市 “沪九条” ，在限购政策上，缩短非沪 籍居民购房社保或个税缴纳年限，取消离异购房限制和调整住房赠与规定。信贷政策方面，首套住 房商业贷款利率下限和最低首付款比例下调，二套住房在不同区域也有相应利率和首付调整，公积 金贷款额度和首付比例也有所优化。到了 9 月 29 日，“沪七条” 政策出台，进一步放宽非本市户 籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的社保或个税缴纳年限至 1 年 ，持《上海市居住证》且 积分达标、社保满 3 年的非沪籍家庭享受沪籍购房待遇，临港新片区工作且职住分离群体可增购住 房。信贷政策上，首套房商业贷款最低首付比例降至 15%，二套房全市最低 25%，差异化区域降至 20% 。税收政策方面，个人销售住房增值税免征年限从 5 年调整为 2 年，并按部署取消普通住房和 非普通住房标准。11 月 18 日，四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确 取消普通住房标准后的个人住房交易税收事项，进一步简化交易税费。在供给端，政策引导开发商 优化住房供应结构，例如取消土地限价、取消 7090 等政策，更好地匹配市场需求。 进入 2025 年，政策延续去年的宽松基调。2025 年 8 月 25 日，上海进一步优化了限购限贷政策， 且政策力度明显大于北京。限购政策调整方面，外环外不再限制购房套数，单身按家庭执行限购政 策。一方面利好外环外市场，有助于缓解外环外的供需矛盾，另一方面，增加了单身购房套数，有 助于吸引年轻人在沪购房，提升市场活跃度。此外，我们认为，本次政策最大的亮点是信贷政策的 调整，公积金贷款额度提升 15%，支持公积金支付首付与公积金“又提又贷”；商贷利率不再区分 首套二套。我们预计，此次信贷政策的调整将有效提高流动性，降低居民房贷压力，提升居民购房 能力。 整体而言，2023 年、2024 年上海新房市场量跌价涨，二手房市场量涨价跌，2025 年 1-5 月新房成 交量同比由负转正，二手房成交量同比涨幅进一步扩大。从统计局披露的房价环比增速来看，2019 年 8 月至今，新房房价环比增速持续为正，稳中有增；但二手房房价以 2021 年 8 月为界限，波动 下行，当前下行压力仍然较大。

2 从二手房房价看 2035 年规划中的两大重点发展区域：CAZ 和“一江一河”

上文我们分析了上海房地产市场的周期特征，当前上海楼市的发展速度放缓，且出现了明显的结构 性分化。在后文分析上海楼市结构性特征之前，我们首先需要了解上海整体的城市空间规划。从整 体上海发布的几则规划来看，中央活动区（Central Activity Zone，简称 CAZ）、“一江一河”、 是上海未来区域发展的重要方向。

2.1 未来单纯的环线概念将逐步淡化，CAZ 概念日益强化

从上海的最新城市规划来看，上世纪 90 年代提出的内环、中环、外环这样的环线概念这些年明显 淡化，“中央活动区”的概念日益强化。中央活动区（Central Activity Zone，简称 CAZ）具备商业 商务、文化艺术、旅游休闲等为一体的大型商旅文活动集聚区，比 CBD 更符合人对城市中心功能 的多元性、复合性、丰富性、生态性等诸多要求。2016 年，上海率先提出“中央活动区”的概念， 在“上海 2035 城市总体规划” 《上海市城市总体规划(2017-2035)》中提出要形成由“城市主中心 (中 央活动区)、城市副中心、地区中心以及社区中心”构成的中心体系。上海中央活动区的规划范围集 中在世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、虹 口北外滩、杨浦滨江（内环以内）等地区，总面积约 75 平方公里。中央活动区将代表未来上海的 主要形象，承担全球城市核心功能，是“上海市中心的中心”。 同时我们也发现，内环部分区域未包含在中央活动区内，而滨江区域却大多被囊括其中，2035 规 划中“滨江强于环线”的概念加强。黄浦区和老静安全区都属于 CAZ，地段价值最高；徐汇区 4 号线外区域和斜土路被排除在 CAZ 外，徐汇滨江、徐家汇区域价值更高；长宁区的天山和古北等 部分中环地段也被划入了 CAZ；浦东、虹口、杨浦均有部分区域被排除在 CAZ 外，只有最中心区 域保留；普陀区则被全部排除在了 CAZ 以外。被排除在外的内环区域普遍是以“老破小”为主的 老旧社区，例如普陀区的长寿路、浦东新区的联洋板块等。

我们再来看一下 CAZ 范围内的板块价格情况。上海中央活动区（CAZ）是上海 2035 规划中的城 市主中心，面积仅占全市 1.18%，却贡献了 25%的 GDP，涉及到的板块 2025 年 1-5 月的二手房均 价为 10.0 万元/平，较最高点的跌幅均值为 10%，低于全市（根据中指院，2025 年 1-5 月上海全市 二手房均价为 5.3 万元/平，较 2022 年 4 月 6.6 万元/平的最高点跌幅达到 20%）。其中，黄浦区全 域被划分至 CAZ 范围，均价最高，达 13.1 万元/平，较最高点的跌幅仅为 5%；徐汇区 CAZ 范围涉 及到的板块均价为 11.3 万元/平，远高于未被划分在 CAZ 的徐汇区板块（8.4 万元/平），较最高点 跌幅均值为 9%；静安区 CAZ 范围涉及到的板块均价为 9.6 万元/平，远高于未被划分在 CAZ 的静 安区板块（6.9 万元/平）；长宁区、虹口区 CAZ 范围涉及到的板块均价在 8-9 万元/平左右，远高 于未被划分在 CAZ 的板块（6 万元/平左右）；杨浦区被划入 CAZ 范围的板块较少且 CAZ 内的二 手房多为老破小，与未划入 CAZ 的板块房价水平基本一致，在 6-7 万元/平左右；浦东新区较大， 仅陆家嘴滨江、世博板块是全部被划入 CAZ，均价在 7.7 万元/平，远高于剩余板块（5.5 万元/平）。

2.2 “一江一河”沿岸新 10 年的发展格局基本定调

一江一河未来 10 年的发展格局基本定调。2025 年 3 月 10 日《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间 品质提升专项规划（2025—2035 年）》和《苏州河沿岸地区整体风貌与开放空间提升专项规划 （2025—2035 年）》正式发布。黄浦江沿岸定位至 2035 年，建成国际大都市核心功能展示区，形 成“金融+科创+文化”全球竞争力；苏州河沿岸定位打造超大城市宜居生活典型示范区，实现“水 清、岸美、宜游”的人文与生态城区。 黄浦江沿岸：定位至 2035 年，建成国际大都市核心功能展示区，形成“金融+科创+文化”全球竞 争力。根据《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035 年)》，将黄浦江 沿岸地区打造成为多元融合的城市创新功能引领区、人文内涵丰富的浦江空间展示区、人与自然和 谐共生的世界级滨水示范区。规划范围北至军工路隧道，南至银都路-芦恒路覆盖流域两岸总长约 50 公里，向南衔接大吴泾地区，向北衔接黄浦江中北段地区和大吴淞地区，涉及杨浦、虹口、黄 浦、徐汇、闵行、浦东 6 个区。

根据上海 2035 黄浦江沿岸规划（《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划 （2025—2035 年）》），涉及到的板块主要分布在杨浦、虹口、黄浦、徐汇、闵行、浦东 6 个区， 2025 年 1-5 月的二手房均价为 7.9 万元/平，较最高点的跌幅均值为 11%，低于全市（根据中指院， 2025 年 1-5 月上海全市二手房房价为 5.3 万元/平，较 2022 年 4 月 6.6 万元/平的最高点跌幅达20%）。其中，虹口区的北外滩、闵行区的吴泾板块 2025 年 1-5 月二手房均价处于历史最高水平； 五大滨江板块：杨浦区的东外滩、虹口区的北外滩、黄浦区的黄浦滨江、徐汇区的龙华板块、浦东 新区的陆家嘴滨江板块 2025 年 1-5 月二手房均价高达 10.2 万元/平，浦西的滨江板块二手房均价较 最高点跌幅仅 7%，浦东的陆家嘴滨江跌幅相对较大，达 17%。

苏州河沿岸：打造超大城市宜居生活典型示范区，实现“水清、岸美、宜游”的人文与生态城区。 根据《苏州河沿岸地区整体风貌与开放空间提升专项规划（2025-2035 年）》，苏州河沿岸规划东 起河口，西经虹桥国际中央商务区，至嘉松北路和嘉松中路，涉及两岸总长约 66 公里，沿线涉及 黄浦区、虹口区、静安区、长宁区、普陀区、闵行区、嘉定区、青浦区 8 个行政区。从水域到腹地， 分为三个层级的规划范围，分别为内层范围（水域及水际向外约 100-200 米），中层范围（为内层 向外约 300-800 米），聚焦滨水区的整体提升，外层范围（为中层向外约 1 公里），关注功能与活 力的延伸、渗透与联动。规划也将苏州河沿岸地区分为：都市经典段（河口-昌平路桥）、时尚创 意段（昌平路桥-曹杨路桥）、校园风情段（曹杨路桥-真北路桥）、新绿宜居段（真北路桥-外环吴 淞江桥）、生态创新段（外环吴淞江桥-嘉松北路吴淞江桥）五个特色主题区段。

根据上海 2035 苏州河沿岸规划（《苏州河沿岸地区整体风貌与开放空间提升专项规划（2025-2035 年）》），涉及到的板块分布在黄浦区、虹口区、静安区、长宁区、普陀区、闵行区、嘉定区、青 浦区 8 个行政区，我们能统计到的板块 2025 年 1-5 月的二手房均价为 8.2 万元/平，较最高点的跌 幅均值为 11%，低于全市（根据中指院，2025 年 1-5 月上海全市二手房房价为 5.3 万元/平，较 2022 年 4 月 6.6 万元/平的最高点跌幅达-20%）。其中，虹口区的北外滩板块 2025 年 1-5 月二手房 均价处于历史最高水平（9.7 万元/平）,黄浦区的人民广场板块房价高达 15.4 万元/平，较最高点降 幅仅 4%；静安区的不夜城板块、普陀区的武宁板块房价较最高点的跌幅也相对较小，为 7%。

在 2019 年 1 月，上海市政府便已经对黄浦江及苏州河两岸的发展规划做出了明确的指示与批复 （沪府[2019]7 号文），为此次规划的发展与调整奠定了主基调，并在 2020 年 8 月对外发布了首批 规划：《黄浦江沿岸地区建设规划（2018-2035 年）》和《苏州河沿岸地区建设规划（2018-2035 年）》。对比来看，此次新发布的 2025-2035 年规划与此前发布的 2018-2035 年规划相比，有以下 几点突破： 1）设计深度持续下探：此次新发布的规划将规划颗粒度进一步下探至具体沿岸地区建筑及景观， 规划了具体的建筑格局和景观设计，这使得落地难度降低，实际规划实施更有方向性，例如对世博 文化公园、上海植物园等具体地点的设计与串联。 2）规划细化到项目层面：在新一轮的规划中，规划定位具体落实至项目层面，将定位目标进一步 细化，例如在杨浦滨江的规划中，新一轮规划中对于杨浦大桥、人民城市规划展示馆、杨树浦电厂 等具体地点的更新改造也有了具体的指导性文字。 3）责任压降至行政区：在新一轮的规划中，对于“一江一河”沿岸地区的分段式设计将具体的规 划推进责任清晰到具体行政区，避免规划因管辖交叉而发生拖延情况，例如将黄浦区沿岸地区的规 划分为五段式，分段标准与行政区划分大体一致，将责任进一步明确细分。 综上来看，我们认为整个上海楼市未来发展的大方向将沿着“CAZ”和“一江一河”两大主题， 核心区域的韧性也会更加明显。

3 成交量：今年以来上海中环新房、中高端改善型二手房成交 增幅明显

在探讨完上海楼市过去周期演变与未来规划后，我们发现，自 2022 年开始，上海楼市的发展速度 已经明显放缓，结构性分化特征日益显著。所以，从本章节开始，报告将围绕环线分布、面积段分 布、房龄分布三大视角来重点解读近两年上海楼市的结构性特征。 今年以来上海新房销售同比增速由负转正，二手房销售同比涨幅进一步扩大，二手房销售占比已经 超过七成。2022-2024 年上海新房销售面积连续三年负增长，且降幅逐年扩大，销供比也持续<1， 2024 年上海新房销售面积同比下降 24%，而 2025 年 1-5 月上海新房销售面积 254 万平，同比增长 5%，扭转了下滑的态势，销供比也重新回到 1 以上，达到 133%。2023 年、2024 年、2025 年 1-5 月上海二手房销售面积同比持续正增长，且涨幅不断扩大，2025 年 1-5 月二手房销售面积同比增长 36%。2022 年以来二手房销售面积占比也逐年提升，2025 年 1-5 月达 76%，较 2022 年提升了 22 个 百分点。

3.1 新房成交：今年以来内外环间、120-140 平初级改善产品销售同比增长明显

从环线分布来看，2022 年以来外环内新房销售占比明显提升；从新房销售增速来看，2024 年内环 内“一家独大”，2025 年 1-5 月内外环间“异军突起”。2024 年仅内环内新房销售面积同比增长 29%，内环内成交占比达 13%，处于 2010 年以来的最高水平；其余环线新房销售面积同比均下滑。 2025 年 1-5 月内中环间、中外环间新房销售面积同比分别增长 94%、53%，而内环内同比下降 28%， 2025 年 1-5 月内外环间成交占比 34%，处于 2010 年以来的最高水平。

同时，我们注意到，2022 年以来外环内新房销售占比明显提升，尤其是内环到外环之间跳增明显。 2025 年 1-5 月内环内新房销售面积占比为 12%，较 2021 年提升 4 个百分点，内中环间占比 16%， 较 2021 年提升 10 个百分点，中外环间占比 18%，较 2021 年提升 9 个百分点。 2025 年 1-5 月多数环线供需关系都有所缓和，唯独中外环间的新房动态需求小于供应的环线，我们 认为主要原因还是供应量的大幅增加导致。从新房的动态供需状况来看，销供比大于 100%表示销 售情况较好。我们发现，2023 年中环以内新房动态需求>供应（销供比>100%）；2024 年仅郊环外 销供比>100%；2025 年 1-5 月多数环线供需关系都有所缓和，唯独中外环间的新房动态需求小于供 应的环线，我们认为主要原因还是供应量的大幅增加导致。

2025 年 4、5 月上海开盘去化率回落至 46%。2024 年 10 月上海楼市政策刺激下，2024 年 11 月2025 年 2 月上海开盘去化率明显上升，在 2025 年 2 月一度走高到 68%。但 2025 年 4、5 月出现了 明显回落，回落至 46%。但尽管如此，上海仍是四个一线城市中去化率最高的（北京 4、5 月开盘 去化率均值为 43%，广州 21%，深圳 29%）。2025 年 1-5 月上海开盘去化率的均值为 54%，好于 重点 30 城整体（40%），也好于上海 2024 年的月均值水平（43%）。从结构情况来看，根据克而 瑞，2025 年 4 月上海市中心及浦东的项目去化率普遍在 80%-100%，宝山、闵行去化率约 6 成， 五大新城较差，多在 4 成以下。

从面积分布来看，上海新房销售仍然集中在 90-120 平的刚改产品，近两年改善型产品仍具韧性， 2024 年高端改善以及今年以来 120-140 平初级改善型产品销量同比增长明显。2024 年 180 平以上 的高端改善产品新房销售套数同比仍能保持正增长，90-120 平的刚改产品同比降幅最大，达 37%。 到了 2025 年 1-5 月，70 平以下的刚需产品同比大幅下降 83%，而 90-120 平刚改产品同比回升 9%， 120-140 平初级改善型产品同比涨幅最大，达 39%，300 平以上豪宅产品同比涨幅也有 17%。从成 交占比来看，上海新房成交仍然主要集中在 90-120 平的刚改产品，且呈占比上升趋势，2025 年 1- 5 月达到 57%。从新房的动态供需状况来看，今年以来 70-90 平的刚改产品、90-300 平的改善型产 品的销供比均大于 100%，300 平以上豪宅产品也接近 100%，供需关系相对健康。

3.2 二手房成交：2025 年 1-5 月中环以内成交同比涨幅超过 4 成，140-240 平的中 高端改善户型成交同比涨幅超过 6 成

从环线分布来看，2023 年以来上海二手房成交面积增速回升，但成交主力仍为外环外，多年来未 发生明显变化，与预算、产业分布、人口流入结构均有关。2023 年、2024 年、2025 年 1-5 月上海 各环线的二手房成交面积同比均正增长。其中，2024 年郊环外二手房成交面积涨幅最大，超过三 成；2025 年 1-5 月中环以内成交涨幅较大，其中内环内同比增长 46%，内中环间同比增长 49%。上 海各环线间二手房成交占比基本保持稳定，2019 年以来内环内二手房成交面积占比在 11-13%之间， 内中环间在 14-16%之间，中外环间在 17-19%之间，外郊环间在 40-43%，郊环外在 11-16%。2025 年 1-5 月各环线间二手房成交占整体楼市成交（新房+二手房成交面积）的比重也接近，均在 7-8 成 之间，其中内环内略高，二手房成交面积占比为 77%。

从面积段来看，上海二手房销售仍然主要集中在 90 平以下的刚需产品，不过 2025 年以来 140-240 平的中高端改善户型二手房成交量增长明显。2024 年各类型产品二手房成交套数同比均能保持正 增长，其中 240 平以上产品涨幅较大；2025 年 1-5 月 140-240 平的中高端改善产品增长明显，同比 增速超过六成。从成交占比来看，上海二手房成交仍然主要集中在 90 平以下的刚需产品（2025 年 1-5 月占比 64%），但近两年占比呈下降趋势，90-120 平刚改产品自 2022 年以来占比稳定在 20%， 120 平以上改善型产品 2025 年 1-5 月成交占比为 16%，较 2022 年提升了 5 个百分点。从二手房成 交占整体楼市成交（新房+二手房成交面积）的比重来看，刚需产品二手房成交占比最高，2025 年 1-5 月 90 平以下刚需产品二手房成交占比高达 97%，90-120 平刚改产品二手房成交占比 62%。

从房龄来看，次新房二手房成交同比增速较高，占比也逐步提升。2023、2024 年、2025 年 1-5 月 2015 年及以后建成的次新房二手房成交套数同比增速最高，分别达 35%、44%、40%。2025 年 1-5 月，2000 年以前建成、2000-2004 年建成的二手房成交同比增速也在 30-40%之间，主要是因为区位 因素，2000 年以前建成、2000-2004 年建成的二手房成交集中在内环内、内中环间。从成交占比来 看，上海二手房成交仍然主要集中在 2000 年以前建成的住房（2025 年 1-5 月占比 38%），但近两 年占比呈下降趋势，2000-2009 年建成的住房成交占比稳定在 34-36%，2022 年以来 2010-2014 年建 成的住房成交占比稳定在 14%，2015 年及以后建成的次新房成交占比从 2019 年的 5%逐年提升至 2025 年 1-5 月的 14%。

4 房价：内环内、140-180 平、次新房二手房相对抗跌

当前上海新房房价处于历史高位，二手房房价显著承压。 1）从国家统计局口径来看，上海新房房价具有较强韧性，2025 年 5 月环比上涨 0.7%（前值： +0.5%），自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；二手房房价环比下降 0.7% （前值：+0.1%），房价由涨转跌，再度走弱。 2）从中原地产数据来看，当前上海新房房价处于历史高位水平，二手房房价较历史最高位下降三 成，已经跌回 2016 年。2025 年 5 月上海商品住宅（不含保障性住房）成交均价为 92119 元/平，处 于历史最高水平，较 2024 年 12 月的房价上涨了 28.2%；2025 年 5 月上海二手房价格指数为 485 （2004 年 5 月=100），较历史最高点（2022 年 6 月：699）下降了 30.6%，较 2024 年 12 月下降了 0.6%，已经跌回 2016 年 3 月的水平。 3）从中指院口径来看，2025 年 5 月上海新房房价（不含保障房）为 92119 元/平（与中原地产数据 一致），处于历史最高水平，二手房房价为 52878 元/平，较 2024 年 12 月下降 3.9%，较最高点 （2022 年 4 月：66396 元/平）下降 20.4%。此外，二手房挂牌价格自 2025 年 2 月以来连续四个月 下跌，2025 年 5 月上海二手房存量挂牌均价为 64073 元/平，较最高点（2022 年 10 月）下降了 12.8%，议价空间（1-二手房成交均价/挂牌均价）为 17%，较 2024 年月均值下降 2 个百分点。

4.1 新房房价：24 年内环内、大户型产品价格上涨明显，25 年 1-5 月中外环间、郊 环外价格略有回升

从环线角度来看，2024 年内环内新房房价上涨明显，与集中供应核心地段项目，以及非限价盘入 市有关；2025 年 1-5 月中外环间、郊环外房价略有回升。2024 年内环内新房房价同比上涨 31%至 15.6 万元/平，内中环间同比上涨 8%至 12.4 万元/平，与集中供应核心地段项目，以及非限价盘入 市有关，外郊环间、郊环外同比分别增长 1%、2%，仅中外环间新房房价同比下降 6%。但 2025 年 1-5 月中外环间、郊环外新房房价同比分别增长 12%、9%，主要还是基数原因。从新房房价绝对值 价差来看，各环线内价格差异逐渐拉大。2025 年 1-5 月内、中、外、郊环出现了“15·12·9·6” 价格梯度，即内环内 15 万元/平，内中环间 12 万元/平，中外环间 9 万元/平，外郊环间 6 万元/平， 而 2016 年内、中、外、郊环的价格梯队为 “9·8·5·3”价格梯度，2021 年为“12·11·7·5”。

此外，我们还发现，上海新房房价上涨存在环线轮动，往往高价值环线区域先涨，再带动低价值环 线区域上涨。在上海房价整体上涨的表象下，房价区域表现分化。我们将上海的区域按环线划分， 分为内环内、内中环间、中外环间、外郊环间、郊环外 5 个环线。从各个环线每年的同比涨幅可以 看到，三次上涨周期，都是内环内、内中环间先涨，再传递到中外环，最后传递到外郊环和郊环外。 例如在 2008-2010 年的上涨周期，2008 年内环内、内中环间领涨，中外环间、外郊环间在 2010 年 涨幅最高。在 2014-2018 年的上涨周期，先是内环内和内中环间在 2014 至 2015 年领涨，然后是中 环外的三个区域在 2016 至 2017 涨幅最高。在 2020-2022 年的房价上涨期间，先是内环内和内中环 间领涨 2020-2021 年，其余三个区域跟随。

从面积段角度来看，2022 年以来虽然整体楼市进入下行周期，但 2025 年 1-5 月上海各面积段的新 房房价较 2022 年均在上涨，其中 240 平以上大户型涨幅最为显著。整体而言，基本遵循“面积段 越大，新房成交单价越高”。70-90 平的刚需产品 2025 年 1-5 月新房房价相对最低，为 52852 元/平， 300 平以上的豪宅产品新房房价最高，为 161488 元/平。240-300 平、300 平以上面积段产品 2025 年 1-5 月的新房成交均价较 2022 年分别上涨 57%、67%，70 平以下刚需产品同期上涨 25%，180-240 平改善型产品同期上涨 23%，其余 70-180 平面积段的产品同期涨幅均在 12-15%。2024 年 120 平以 下刚需刚改产品新房房价负增长，120 平以上改善型产品均正增长，其中 180 平以上产品新房房价 涨幅较大，且 180 平以上产品新房成交量同比也明显增长，热点板块推售豪宅产品进一步抬升了大 面积户型的成交价，核心地段、产品优质的豪宅项目由于其品质与稀缺性依然是市场端接受度比较 高的。2025 年 1-5 月 140 平以下产品涨幅明显，这可能是因为 2024 年豪宅供应量、成交量增长明 显，但中高净值家庭需求已在 2024 年基本释放完毕，180-240 平、240-300 平产品新房成交量 2025 年 1-5 月同比也是下滑的。

4.2 二手房房价：内环内、140-180 平、次新房相对抗跌

从环线角度来看，2023 年是上海二手房价顶点；郊环外跌幅最大且已回到 2019 年前；中外环间跌 回 2021 年；其余均跌回 2022 年水平，其中内环内、内中环间从高点下来跌幅较小。总体来看， 2023 年是二手房价格的顶点，郊环外跌幅最大，2025 年 1-5 月的二手房均价为 22355 元/平，已经 回到了 2019 年的水平，较 2023 年下跌 15%，较 2024 年下跌 8%。2023 年与 2022 年相比，郊环外 二手房房价上涨了 5%，内环内和外郊环间涨幅相对明显，均上涨了 10%。2025 年 1-5 月与 2023、 2024 年比，内环内、内中环间二手房房价跌幅相对较小。

从面积段角度来看，从 2023 年开始 140 平单价成为分界线，大小户型显著拉开差距；90 平以下刚 需产品跌幅最大；300+及 140-180 平整体跌幅最小。2023 年之前各面积段二手房房价基本同涨同跌， 但 2023 年之后价格出现分化，以 140 平的房源为分界线，大小户型的二手房单价显著拉开差距。 2025 年 1-5 月的二手房均价与 2023 年相比，90 平以下的刚需产品跌幅最大，300 平以上及 140-180 平的房价跌幅相对较小，这主要是因为，对于购房者而言，140-180 平的房源总价段相对没有那么 高，在当前市场环境下购房者更多考虑一步到位，短线不考虑换房需求，因此 140-180 平面积段房 价相对坚挺，同时在二手库存中，140-180 平面积段的房源不多，需求动态大于供给。

从房龄角度，2000 年前建成的房屋自 2023 年以来跌幅最大；2000-2004 年建成的房屋房价绝对值 最高，主因集中在核心区域；次新房房价绝对值较低，因成交集中在外环外，但跌幅最小。2000 年前建成的房屋 2025 年 1-5 月二手房均价为 51226 元/平，与 2023 年相比下跌 17%，跌幅最大， 2000-2004 年建成的二手房价格绝对值最高，因为所布局的小区相对成熟，且集中在核心区域，户 型较好，是众多购房者的选择。2000 年以前、2000-2004 年建成的二手房成交集中在房价较高的内 环内、内中环间。而次新房二手房价格绝对值低，主要是因为大部分 2015 年及以后建成的成交的 是价格偏低的外郊环间、郊环外房屋，但跌幅是最小的。

从房龄和环线拆分综合来看，内环内 2015 年后建成的二手房均价最高，已达 15 万元/平，与内环 内新房价格相近。对于预算在 1000-1600 万的总价段，购房者在内环内选择新房较为困难，因此会 倾向于选择二手房，既能满足面积需求，物业费也相对较低。

从各板块二手房均价来看，市中心以及受益于板块规划的地区房价表现相对坚挺。 1）多数板块二手房均价的高点在 2023 年，但虹口区北外滩、闵行区吴泾、金山区漕泾 2025 年 1-5 月的二手房均价处于较高水平；黄浦区黄浦滨江、黄浦区人民广场、杨浦区新江湾城、浦东新区张 江、闵行区华漕、青浦区赵巷二手房均价最高点在 2024 年；静安区曹家渡二手房均价最高点在 2022 年，其余还有个别浦东、金山、奉贤、崇明区板块二手房均价最高点在 2020-2021 年。 2）2024 年、2025 年 1-5 月二手房均价下跌的板块数量明显增加，板块下跌数量占比从 2023 年的 9%增至 2024 年的 89%，2025 年 1-5 月进一步提升至 93%。 3）市中心区域板块 2025 年 1-5 月二手房均价较最高点的平均跌幅为 10%，郊区跌幅为 15%。从 行政区域分布来看，黄浦区、徐汇区、长宁区、青浦区的板块 2025 年 1-5 月二手房均价较最高点 的平均跌幅在 10%以内，其中黄浦区跌幅最小，仅 5%；崇明区的板块二手房均价较最高点的平均 跌幅最大，达 22%，金山区、宝山区跌幅也高达 17%；其余各区均在约 10-15%之间。 4）从具体板块来看，除了虹口区北外滩、闵行区吴泾、金山区漕泾 2025 年 1-5 月的二手房均价处 于较高水平，没有下跌以外；黄浦区打浦桥、黄浦区人民广场、黄浦区老西门、徐汇区龙华、徐汇 区田林、青浦区徐泾、青浦区朱家角、松江区新桥、奉贤区海湾二手房均价较最高点跌幅相对较小， 小于 5%。 5）外环以外的板块中，青浦徐泾、闵行吴泾的均价较高。2025 年 1-5 月的二手房均价分别为 6 万 元/平和 5 万元/平，两者的共同点在于均受益于大板块规划，如大虹桥和大吴淞概念，郊区板块的 房价依托于规划的能级与落实。

5 库存：新房去化压力集中在外环外、刚需刚改产品，二手房 去化压力集中在中环内、改善型产品

5.1 总库存量：整体而言，上海库存量虽然增加，但去化周期仍相对健康

上海新房+二手房的狭义库存总量绝对值明显增加，但去化周期仍在可控范围内。2025 年 5 月末上 海新房狭义库存+二手房库存面积达到了 3906 万平，较 2023 年 1 月增长了 998 万平，去化周期为 14.9 个月，较 2023 年 1 月提升了 3.2 个月（由于新房库存数据从 2023 年 1 月开始披露，因此我们 均和 2023 年 1 月数据进行对比）。其中： 1）新房库存：截至 2025 年 5 月末，上海新房狭义库存面积（已取证未售）为 758 万平，较 2023 年 1 月增加了 121 万平，去化周期为 8.2 个月，较 2023 年 1 月提升了 3.7 个月。 2）二手房库存：截至 2025 年 5 月末，上海二手房库存面积（二手房存量挂牌面积）为 3149 万平， 较 2023 年 1 月增加了 877 万平，去化周期为 18.4 个月，较 2023 年 1 月下降了 2.9 个月。上海二手 房库存在整体库存的占比为 81%，是四个一线城市中最高的。 当然，我们也要注意到虽然上海市场上的待售项目（新房+二手房库存量总和）在增长，但去化周 期仍在可控范围内，新房去化周期较短，仅 8.2 个月，二手房去化周期为 18.4 个月，上海新房+二 手房库存的去化周期是四个一线城市中最低的（14.9 个月）。

5.2 新房库存：新房去化压力集中在外环外、刚需刚改产品

从环线分布来看，上海新房库存压力主要集中在外环外（库存占比 80%），内中环间去化周期最 低，仅约 5 个月。截至 2025 年 5 月末，新房狭义库存（已取证未售）中，外郊环间、郊环外新房 库存套数占比分别高达 44%、36%，内环内占比仅 5%，内中环间占比仅 4%，中外环间占比 11%。 从去化周期（新房狭义库存面积/过去六个月新房成交面积均值）来看，内中环间库存去化压力最 小，2025 年 5 月末的去化周期仅 4.8 个月，其次是内环内、中外环间，分别为 8.5、8.4 个月，外郊 环间去化周期超过 1 年（13.5 个月），而郊环外去化周期超过 2 年（26.6 个月）。因此从上海的库 存情况来看，全市范围内出台限购放松的政策意义并不大，2025 年 8 月 25 日出台的限购政策优化 的重点也在于松绑外环外的限购，有针对性地解决外环外新房库存的消化问题。

从面积段来看，上海新房库存主要集中在 90-120 平面积段，改善型产品中 120-240 平面积段的去 化周期最短。截至 2025 年 5 月末，上海新房狭义库存中，90-120 平刚改产品占比最高，高达 58%， 其次是 90 平以下刚需产品，占比 15%，以及 120-140 平的改善型产品（占比 11%）。从去化周期 来看，120-140 平、180-240 平改善型产品去化周期最短，分别仅为 2.3、3.9 个月，90 平以下刚需 产品去化周期最长，高达 18.8 个月，90-120 平刚改产品去化周期也同样高达 16.3 个月。

5.3 二手房库存：中环以内、改善型产品二手房库存去化压力反而较大，与新房刚 好相反

从环线分布来看，外环外库存占比约 40%；但中环以内的去库存压力反而较大，与新房刚好相反， 主因供给量过大且品质偏低而需求萎缩。截至 2025 年 5 月，上海二手房库存（二手房存量挂牌套 数）中，外郊环间占比最大，高达 33%；其次是内中环间、中外环间、内环内，占比分别为 22%、 20%、18%；郊环外占比仅 7%。从去化周期（二手房存量挂牌套数/过去六个月二手房成交套数均 值）来看，从内环到郊环，上海二手房去化压力依次减轻。截至 2025 年 5 月，内环内（21.1 个 月），内中环间（19.4 个月）均超过 18 个月，中外环间（17.2 个月）、外郊环间（13.9 个月）均 超过 12 个月，郊环外去化周期仅为 7.6 个月。中环以内的库存去化压力较大，主要是因为供给量 过大且品质偏低而需求萎缩。

从面积段来看，上海二手房库存虽然集中为 120 平以下的刚需刚改产品（占比 75%），但去化速 度相对较快，尤其是 70 平以下、70-90 平的刚需产品。截至 2025 年 5 月末，上海存量挂牌套数为 30.7 万套，其中 90 平以下刚需产品占比 53%，90-120 平刚改产品占比 22%。不过刚需刚改产品的 去化周期相对较短（截至 2025 年 5 月 90 平以下刚需产品去化周期在 13 个月左右，90-120 平的刚 改产品去化周期在 16.5 个月），刚需刚改客户相较于新房，更倾向于选择购买二手房，因为整体 总价会相对更低。120-140 平产品去化周期约为 19.1 个月。而 140 平以上改善型产品由于总价较高， 所以去化周期较长，超过两年。300 平以上的产品虽然价格稳定（详见报告章节 4.2），但去化周 期长达 69 个月，存在有价无市的情况。整体而言，去化周期随面积段增加而增加。

从房龄来看，2010 年后建成的房屋二手房库存占比仅 25%；2000-2009 年间建成的去化周期相对较 长，但整体来看，2015 年后建成的房源去化速度较快。截至 2025 年 5 月末，上海 30.7 万套的挂牌 二手房中，2000 年前建成的住房占比 35%，2000-2004 年占比 21%，2010 年后建成的房屋库存占比 仅 25%。其中，2000-2004 年间建成的二手住房去化周期相对较长（截至 2025 年 5 月高达 20.0 个 月），一方面是因为房龄较老，另一方面，总价并不算低（2000-2004 年间建成的住房在 2025 年 1- 5 月平均成交套均总价为 625 万元）；而 2000 年以前建成的住房虽然房龄更老，但套均成交总价仅 321 万元，更好上车，因此去化周期反而不长（仅 14.6 个月）；2015 年及以后的住房去化周期最短 （仅 13.4 个月），因为房龄较新，刚改品质相对更好。

除此之外，我们还从总库存结构中发现， 1）中环内买房新房的选择范围较小，超过九成的房源均是二手房。截至 2025 年 5 月末，内环内、 内中环间总库存中，二手房库存占比分别高达 95%、96%，新房库存占比仅分别为 5%、4%。外郊 环间二手房库存占比达 79%，新房库存占比为 21%。而郊环外新房库存占比超过一半，达 52%， 二手房库存占比仅 48%。 2）90 平以下刚需产品新房的选择范围较小，超过九成的房源均是二手房。其中 70 平以下住房库 存几乎全部为二手房（二手房库存占比高达 99%）。90-120 平刚改产品新房库存占比最高，达 35%，二手房库存占比 65%；其余 120 平以上改善产品二手房库存占比均在八成左右。 这两点也是当下上海楼市供需关系错配的体现，从而导致了市场的结构性分化。但我们认为，这是 任何一个市场在历史进程中必然会出现的情况，短期的规划和供应通常只能着眼于当下的需求，而 较难顾及特别长远的居住需求，同时购房能力和意愿不能匹配也是造成两头分化的原因之一。纵观 整个上海的楼市变迁，其实早期的外销房反而是在这 20 年的巨变中始终屹立的类型。我们希望， 未来上海的楼市能够有更加长远、“以人为本”的发展思路，而不是单纯追求短期利益，或只靠推 高土拍价来加注“强心剂”。繁华落尽，才见本真。

编辑：火腿肠