2025年香港旧楼长者居家养老挑战研究：超八成受访者面临电梯与居住安全双重困境

香港作为全球人口老龄化速度最快的地区之一，正面临"双老化"（人口老化与楼宇老化）带来的严峻挑战。岭南大学亚太老年学研究中心最新发布的《旧楼长者居家安老面对的挑战研究报告》揭示了一个令人忧心的现实：在香港楼龄超过50年的旧楼中居住的60岁以上长者，普遍面临电梯缺失、楼宇失修、劏房环境恶劣等十二大类问题，严重影响了"居家养老"政策的实施效果。这份基于29位长者深度访谈的研究报告，不仅量化了旧楼长者的生存困境，更从政策与服务角度提出了六项具体改进建议，为构建更具包容性的老年友好型社会提供了重要参考依据。

一、旧楼基础设施严重制约长者生活质量：超八成受访者遭遇电梯困境

岭南大学的研究揭示了一个严峻现实：​​旧楼电梯问题​​已成为影响长者居家养老质量的最突出障碍。在受访的29位长者中，13位（44.8%）居住在无电梯楼宇，另有5位（17.2%）虽有电梯但需先爬楼梯才能到达电梯间，真正能便利使用电梯的长者不足半数。这种基础设施的缺失与不便，对长者的日常生活、医疗出行和社会参与造成了全方位限制。

电梯缺失的直接后果是​​长者出行频率​​大幅降低。研究发现，居住在无电梯楼宇的长者平均每日出行次数明显少于有电梯楼宇的长者。一位77岁的女性受访者(U2)住在十楼无电梯单位，她描述道："朝早倒垃圾同买餸返嚟，落街喇行一次，要行咁长嘅楼梯，好攰呀...因为落去买啲餸返嚟，可以食两三日。咁日日都要倒垃圾就无办法呀，有啲垃圾要倒，唔喺就有老鼠呀"。这种为减少上下楼次数而被迫改变的生活模式，导致长者新鲜食物摄入减少、社交活动萎缩，甚至基本卫生维护都成问题。

更为严峻的是，​​电梯故障问题​​在有电梯旧楼中普遍存在。一位69岁独居女性(U3)表示："一个月裏头，坏两次轴，平时都係落下一层搭啦，攞住包米就觉得好吃力啦，行一层都觉得吃力啦，几廿岁。"另一位81岁女性(U28)描述："有兩部?，單數一部雙數一部...有時都一個月壞一次，一壞佢要叫人整，有時停咗唔知壞邊度，好快又整好咁"。电梯故障后的维修周期长，给行动不便的长者带来极大困扰。一位97岁男性(U13)的居住楼宇电梯"坏咗喇，跟住又话冇零件配。包租公唔够钱呀，可能夹唔到钱呀...落乜嘢啫，依家都冇电梯，出去个走廊行"。

​​非平地电梯​​设计是另一大问题。约17.2%的受访者虽楼宇有电梯，但电梯并非设在底层，需要先爬一段楼梯才能到达电梯间。一位88岁女性(U6)表示："有电梯，不过2楼上?呀，行28级先有?搭喎。要行28级呀，两層楼梯。"对于关节退化或患有慢性病的长者，即使是一两层的楼梯也成为难以逾越的障碍。一位73岁女性(U5)坦言："老公上楼梯本来好叻嘅，但中咗两次风，行就辛苦。"另一位75岁女性(U25)表示："而家年纪大膝头痛啊，如果冇电梯真係唔想落去。"

​​楼梯设计​​不符合长者需求加剧了问题。许多旧楼楼梯缺乏适老化设计，如扶手不连续、阶梯过高、照明不足等。一位69岁女性(U21)描述："(上楼梯)要唞三四次架，四次唞啊，攞(东西)一层多啲就要放落嚟唞下，我冇攞嘢我都有唞三次就上到啊。"这种体力消耗不仅造成身体疲劳，还增加了跌倒风险。研究中有案例显示，一位长者的丈夫因跌倒无法自行下楼，最终需消防员协助送医。

电梯问题对长者的​​医疗可及性​​产生严重影响。定期医院复诊是许多慢性病长者的必需活动，但电梯故障常使这一基本需求难以实现。社会服务机构虽能提供接送服务，但资源有限。一位受访者表示："救世军嚟屋企凑佢落去，?佢上嚟，即係陪佢上嚟，我冇本事呀。"(U13)这种服务缺口使许多长者被迫减少复诊次数，影响疾病管理。

值得关注的是，电梯问题还导致长者的​​社会隔离​​加剧。一位71岁独居男性(U8)表示："以前都会出下街。自从有疫情后，习惯咗唔出街...我出街一个礼拜出两次街买饭盒食，我买啲鸡蛋蒸水蛋食，食个面包啊，食蛋食苹果咁样。"这种自我封闭虽部分源于疫情，但基础设施不便无疑是重要因素。社会参与减少又进一步影响长者心理健康，形成恶性循环。

面对电梯困境，长者的​​应对策略​​各异。部分选择忍受，如一位受访者表示："唔啱咪唔落楼囉，即係唔行得咪唔落楼囉，係咪啊...嗰阵时先算啦，嗰阵时先算。"(U6)有的则寻求替代方案，如使用楼梯机服务，但这类服务通常只在电梯维修期间提供，一位使用者表示："但係我依家有?，就取消唔会服务我地啦，我都冇计啦"(U13)。更多长者则被迫改变生活习惯，减少外出次数，集中处理多项事务，这种适应虽暂时解决问题，但长期看不利于身心健康。

二、楼宇老化与居住安全：近七成长者生活在结构安全隐患环境中

岭南大学的研究发现，​​楼宇老化问题​​正严重威胁着旧楼长者的居住安全与生活质量。在29位受访长者中，超过65%表示其居住单位存在不同程度的建筑结构问题，包括漏水、墙体剥落、天花板石屎坠落等。这些问题不仅影响日常生活品质，更直接威胁人身安全，使"居家养老"的美好愿景在现实中大打折扣。

​​漏水问题​​在老旧楼宇中尤为普遍。一位居住在天台屋的长者(U10)描述："依家好彩冇落雨呀，就冇滴囉。夏天大雨就滴水，毛毛雨就慢慢漏出去，你大雨就赶唔切漏，滴落嚟囉...咪成日攞啲水壶，每瞓一个钟头起身倒水。"这种持续的水患不仅破坏家居环境，还导致霉菌滋生，影响呼吸道健康。更令人担忧的是，漏水往往伴随建筑结构损坏，一位受访者(U13)表示："你睇吓间房，我旧年啱啱整好晒，15个月又漏水啦，你睇吓天花你睇到啦。你话係咪好烦呀?我嗰次算好幸运我啱啱落去买餸，就係我个窗口位冷气机嗰度，掉个旧石屎咁大。"

​​石屎剥落​​是另一大安全隐患。多位受访者提到天花板或墙壁材料突然坠落的情况。一位62岁女性(U15)回忆："曾经个厕所都跌灰，三更半夜嘅时候，我起身嗰阵时又啱啱食早餐，四點零钟，跌曬落厕所，我搞完卫生就返工。我以為做乜鬼，以為冧楼，一望个厕所布满曬啲灰和石屎。"另一位72岁女性(U19)也遭遇类似危险："厕所有一次喺冲凉啱啱行出嚟，嗰旧天花石屎跌曬落嚟。"这种突发性的建筑构件坠落不仅造成财产损失，更可能引发严重人身伤害。

​​"咸水楼"问题​​在香港旧区尤为特殊。这类楼宇在建造时使用海水搅拌混凝土，导致钢筋腐蚀速度远快于普通楼宇。一位受访者(U6)表示："63年起嘅，咸水楼嚟嘅。成日跌啲嘢落嚟，成日嗰度跌，跌咗旧野(石屎)。"另一位(U7)描述更详细："佢用海水起嘅，啲咸水所以喺外表好似好实正，人面仲惨过生肺瘤，入边全部爆哂裂。"咸水楼的结构恶化往往从内部开始，外部难以察觉，危险性更高。政府虽已禁止使用海水搅拌混凝土，但历史遗留的咸水楼仍是社区安全的重大隐患。

研究还发现，​​劏房改造​​加剧了建筑安全问题。为增加居住单元，劏房通常需重新铺设水管，导致地面高低不平。一位受访者(U15)描述："瞓觉(位置)呢到高一级，佢想去厕所又低又高一级咁样，所以上落好唔方便。"这种设计对行动不便的长者尤其危险，增加了跌倒风险。此外，劏房通常使用轻质隔墙，防火性能差，一旦发生火灾极易快速蔓延，而旧楼本身的消防设施往往不足，形成"双重风险"。

​​电力系统老化​​是另一隐蔽危险。旧楼电线多已超过安全使用年限，绝缘层脆化，易引发短路或火灾。一位租客(U3)抱怨："电掣鬆泡泡"，但业主拒绝维修。另一位受访者(U9)提到装修后问题："佢换曬嗰啲流嘢落去，嗰锁啲门几个月又生锈坏咗。"这种劣质维修在旧楼中普遍存在，进一步增加了用电风险。

​​窗户安全​​问题也不容忽视。香港强制验窗计划要求业主定期检查窗户，但执行效果有限。一位租客(U3)表示："个窗要强制验窗啦，但係走漏眼，验咗窗之后大概五个月度呢就甩甩地...搵条绳绑住，唔开呢隻窗囉。"这种临时措施无法根本解决问题，窗户坠落风险持续存在。

面对楼宇老化问题，长者的​​应对能力​​极为有限。业主多因经济困难无力承担维修费用，一位75岁业主(U10)坦言："冇修过，未整过。小修小补自己搞，请人嗰啲就少。叫人睇一睇都讲紧几百蚊，换则要一萬几千蚊。有可能话呢度唔得，一修又话要万几蚊，我边有可能负担啊，干脆就唔理。"即使申请了政府维修补贴，资金也常不足，一位业主(U27)表示："屋宇署有8万几一个单位，我哋果次装修用咗4万，得返4万...如果装修要问银行贷款。"

​​业主立案法团​​不作为也是维修难的重要原因。一位受访者(U3)批评："时時坏lift，好多人投訴比业主立案法团，打电话畀佢呢，奉旨唔覆电话，唔接听人哋电话。我唔係业主呢，我聽其他业主講㗎，衰到死，唔聽电话，我哋點樣做事呢?"这种管理缺位使楼宇问题长期得不到解决，安全隐患不断累积。

值得深思的是，楼宇老化不仅造成物理环境恶化，还影响长者的​​心理健康​​。居住在不安全环境中，长者长期处于焦虑状态，担心突发事故。一位受访者表示："成日惊佢(老鼠)跳入嚟"(U2)，这种持续的不安全感加速了身心健康恶化。更严峻的是，许多长者对未来缺乏规划，一位受访者表示："唔啱咪唔落楼囉，即係唔行得咪唔落楼囉，係咪啊...嗰阵时先算啦，嗰阵时先算。"(U6)这种消极态度反映了环境限制下的无奈适应。

三、政策与服务缺口：现行体系难满足旧楼长者居家养老需求

岭南大学的研究揭示了一个严峻现实：香港现行​​养老服务体系​​与旧楼长者的实际需求存在严重脱节。在29位受访长者中，超过70%表示未获得足够的社区支持服务，原因包括服务覆盖不足、收费过高、资格限制等多种因素。这种服务缺口使本已面临居住环境挑战的长者更加孤立无援，居家养老政策目标在实践中大打折扣。

​​租金压力​​是旧楼长者面临的首要经济困境。研究发现，租住劏房的长者平均租金支出占收入比例高达60%-70%，远超合理负担水平。一位71岁独居长者(U4)表示："我就讲我自己个难处，我冇嘢做三个月，4,300屋租，我靠呢4,060个长生津交租。"这种收支失衡迫使长者削减其他基本开支，如食物和医疗。更严峻的是，租金持续上涨，一位受访者(U26)描述四年间租金从3800元涨至5800元，年均增幅达500元，面对业主加租，长者毫无议价能力："梗係试过(反抗)啦，佢加唔到你哋唔租咪走，係一句冇得拗。你自己唔鍾意咪走囉。"

​​综援租金津贴​​与市场实际严重脱节。2025年数据显示，150平方呎私人单位平均月租达5745元，而综援一人家庭租金津贴仅2520元，两人家庭4450元，缺口巨大。一位69岁长者(U3)痛陈租楼困境："我問第一個中介，佢話呢個业主唔租俾年纪大㗎，我問點解呀?我唔係俾唔起租。你諗下啦?我諗唔到。係驚你係間屋死鬼咗，間樓就唔值錢啦...第二間中介話:你退咗休啦?係啊我退咗休，佢話咁你有冇一百萬呀，拎個銀行存摺嚟睇吓...又走去第三間中介，佢話搵到個业主，都願意租俾你，但你要俾兩年租金先。"这种年龄歧视与经济排斥使长者租屋选择极为有限。

​​公屋政策​​未能惠及有物业长者形成制度盲点。现行政策规定拥有住宅物业者不可申请公屋，使许多居住在不适老旧楼的长者陷入困境。一位75岁长者(U10)呼吁："我哋最希望就梗係政府安排到我哋上去有?。唔好話我哋有間樓，就唔安排我哋。希望政府可唔可以改個例。我哋呢幾十歲，以前置業置落啲屋，依家已經老化啦，我哋又上唔到樓。咁佢又話我哋有間屋，唔安排我哋，我哋希望政府能夠解決到我哋嘅問題。我哋兩個嘅膝頭哥關節都出問題。"这种政策僵化使资产贫困但现金贫困的长者无法获得适居环境。

​​社区服务覆盖​​不足问题突出。长邻中心多设于公屋区，旧楼长者获取服务困难。一位受访者(U3)表示："XX(社工)就好叻，乜都識㗎...佢果陣(新冠肺炎時期)時真係好好呀，佢話你咁樣要睇醫生，又幫我約時間睇醫生，又幫我約埋的士，又幫我睇完，跟住又攞埋藥，特效藥都食埋啦。"但这种个案式帮助难以满足普遍需求。更多长者因信息不足或自尊心强不愿求助，一位75岁长者(U10)表示："一般嘅困難我不會(搵)人幫手。我哋習慣咗咁多年，能夠自己解決困難，我哋都唔想煩人，我覺得係一種好內疚嘅事。"

​​居家养老服务​​使用率低揭示供需错配。研究发现，旧楼长者普遍未使用长期护理服务，原因包括收费高、质量差等。一位使用者(U9)抱怨送餐服务："其實佢送咗餐飯俾我，我本身係長期病患，我有個傷殘證...攞佢服務佢收翻錢。廁所整扶手，佢話賺我一千蚊，我又唔做啦...我拉尾要求佢做清潔，佢只係俾一個鐘頭我。一個鐘頭，你做到乜嘢?"另一位(U15)拒绝送饭服务："因為啲飯又唔好食第一，第二又攞錢話要幾多錢，主要嚟講好難食嘅飯。"平安钟也因收费问题普及率低，一位受访者(U21)表示："果時我想，請義工果時幫我裝平安鐘，佢話你呢啲房咁樣要自己出錢，自己出錢負擔就唔起囉。"

​​楼宇管理缺失​​加剧了服务缺口。约3100幢"三无大厦"缺乏基本管理，公共服务难以进入。一位受访者描述垃圾处理困境："以前我地人面住咁多人，都冇人咁樣扔垃圾。我哋以前係夾錢，上到樓收...但劏房一來，佢哋梗系唔交啦。佢哋幾十戶啊，一層幾戶人咁咪幾十戶。佢哋都唔俾錢嘅，咁邊個收啊。總之淒涼啦，自從有劏房之後，真係慘。"(U10)这种管理真空使环境卫生恶化，老鼠蟑螂滋生，长者健康风险增加。

​​邻里关系疏离​​削弱了非正式支持系统。劏房改造导致社区关系瓦解，一位长者(U10)对比："劏房之前，我所有人都認得嘅，大家都好友善，互相幫助啊。自從劏房啲人嚟咗之後，個個都關門閉戶，互不相識。對面嗰個係男定女，隔籬嗰個係幾多人住都唔知。大家都閂門，個個都驚有咩事，完全唔識。"这种社会资本流失使长者更加孤立，危机时缺乏及时帮助。

研究还发现，​​外展服务​​不足使隐藏需求难被发现。旧楼结构复杂，社工难以系统接触潜在服务对象。一位受访者表示曾向区议员求助，但因需签授权书而放弃："有一次(搵)區議員，幫唔到手仲有一樣嘢麻煩啊，要簽授權書啊。有冇搞錯啊，我又無向政府申請，我又無叫佢同我申請做咩。"(U9)这种官僚障碍将许多长者拒之门外。

​​数字鸿沟​​也限制了服务获取。许多旧楼长者不熟悉智能手机或互联网，无法通过数字渠道获取信息和服务。一位受访者表示主要依靠朋友告知活动："有時嚟聽下睇下咁囉，佢地有咩，剪髮啊，睇眼啊，睇心臟啊，咁佢會通知我地，通知我地需唔需要做，你需要做，就幫我做囉。"(U5)这种信息传播方式效率低下，覆盖面有限。

以上就是关于香港旧楼长者居家养老挑战的全面分析。岭南大学的研究不仅系统揭示了旧楼长者面临的十二大类生活困境，更重要的是提出了六项切实可行的政策建议，为破解"双老化"困局提供了路线图。这些建议从服务创新、技术应用、政策改革等多维度出发，旨在构建更具包容性的老年友好型社区，真正实现"居家养老"的政策愿景。

​​加强外展服务​​是解决服务覆盖不足的关键策略。研究建议整合政府各部门数据，建立包含独居和双老家庭的信息库，通过长者中心和关爱队的家访，主动识别隐藏需求。这种"上门服务"模式可突破旧楼结构和数字鸿沟限制，使服务真正触达有需要长者。同时，应简化服务申请流程，减少官僚障碍，如不必要的授权要求，降低长者寻求帮助的心理门槛。

​​推广楼梯机服务​​是弥补电梯缺失的可行方案。研究建议在旧楼集中区域增加社区照顾服务队的楼梯机配备，并扩展服务使用场景，不仅限于电梯维修期间。医管局非紧急接送车辆也应配备楼梯机，解决长者就医出行的"最后一公里"问题。这种辅助技术应用可显著提升行动不便长者的活动能力和社会参与度。

​​改革公屋政策​​是解决"资产贫困但现金贫困"长者困境的必要之举。研究创新性提出"居家养老适宜性评估"机制，经评估确认现居所不适老的长者，可获公屋安置，原物业由政府认可机构托管出售，扣除费用后余款返还。这种灵活政策设计既保障公共资源合理分配，又解决特殊群体的实际困难，值得政策制定者认真考虑。

​​调整综援租金津贴​​是缓解经济压力的直接手段。研究建议成立专门委员会，根据不同类型家庭实际居住需求科学制定津贴标准，确保长者能够负担安全、适老的居住环境。同时应加强租务管制，防止业主针对弱势长者的剥削行为，增强长者的住房选择权和议价能力。

​​提升劏房标准​​是改善底层长者生活质量的迫切需求。"简约房"政策应纳入长者特殊需求，如无障碍设计、安全用电、通风采光等强制性标准。同时应加强旧楼公共空间管理，确保走道畅通、消防设备完好、环境卫生达标，为长者创造安全、便利的居住环境。

​​加速咸水楼处理​​是消除社区安全隐患的当务之急。针对这类特殊楼宇，政府应建立专项数据库，优先安排检修或重建，避免因结构隐患导致的安全事故。对于维修价值低的楼宇，可考虑纳入市区重建计划，通过容积率奖励等政策工具，激励开发商参与重建，实现社区更新与长者安置的双赢。

实现这些政策建议需要政府、社会服务机构、业主和居民多方协作。政府应发挥主导作用，提供政策框架和资源支持；社会服务机构需创新服务模式，提升服务可及性；业主应承担基本维修责任，保障楼宇安全；居民也需增强参与意识，通过业主立案法团等机制推动共同决策。只有通过这种全社会参与的方式，才能真正解决旧楼长者的多维困境，让"居家养老"政策惠及所有长者，不论其居住环境如何。

香港的"双老化"挑战虽严峻，但并非无解。通过系统性的政策创新和服务改进，完全可以在现有城市肌理中创造适老化的居住环境，让长者真正实现"老有所养、老有所居、老有所安"的美好愿景。岭南大学的这项研究为这一目标的实现提供了重要实证基础和改革思路，其价值不仅在于揭示问题，更在于指明了解决路径，值得社会各界高度重视和积极回应。

编辑：666知识控