2025年地产行业中报业绩总结：止跌回稳进行中，投资强度亮眼

一、资产负债表：基本满足三道红线要求，短期有息负债占比有所下滑

1.1、三道红线：多数重点房企均满足三道红线的要求

2025H1 重点房企现金短债比变化趋势有所分化。值得关注的是滨江、绿城，其通过良 好的资金管理，在过去几年现金短债比实现显著上涨。华润置地、保利发展等房企背靠央 国企的信用，2025 年现金短债比相比 2024 年末有所修复。目前金地、万科、绿地现金短 债比小于 1，未来仍然较大偿债压力。

2025H1 多数重点房企剔预资产负债率相比 2024 年末有所下滑，主要集中在央国企及 部分优质民企。重点房企中仅绿地控股的剔预资产负债率超过 70%。

2025H1 多数重点房企净负债率高于去年同期，考虑到 2025 年上半年各家房企参与土 拍的积极度有所提升，带动净负债率有所回升。从细分房企来看，滨江集团净负债率小于 5%，体现了其优秀的资金管理能力。目前仅绿地控股净负债率超过 100%。

1.2、短期有息负债占比有所下滑

2025H1 多数重点房企短期有息负债占比回落，其中下滑幅度最高的是绿城，反映其 通过发债有效置换部分短期到期债务。从比例的分布结构来看，除了绿地控股、万科、金 地占比偏高以外，其他房企短期有息负债占比均低于 30%，反映优质房企通过优化债务结 构避免短期偿债压力过高。

1.3、存货：央企存货有所回升，其他房企仍然处于去库存阶段

从存货的变化趋势来看，如中国金茂、华润置地、招商蛇口、中国海外发展等央企存 货有所回升，反映央企领先行业企稳，积极开拓新产品；而其他重点房企总存货维持下滑 趋势，反映多数房企仍然处于去库存的阶段，在行业尚未明确企稳之前，房企仍然将重心 放在原有未售出的库存出清。

1.4、合同负债：多数房企出现下滑

2025H1 除建发国际集团、招商蛇口、绿城、中国金茂以外，其他房企的合同负债均出 现回落，反映 2025 年上半年各家房企销售依旧承压，从下滑幅度来看，万科 2025H1 合同 负债相比 2024 年末减少超过 300 亿，反映其当前销售压力较大。

1.5、资产减值损失：多数房企资产减值损失有所收窄

2025H1 除建发国际集团以外，其他重点房企的资产减值损失相比 2024 年有所缩小， 主要受（1）年内房价下行速度相比前期有所放缓，资产减值幅度减小；（2）部分房企资 产减值节奏放在下半年等因素影响。

从资产减值损失占净资产比例来看，该指标反映公司资产质量的情况，若占比过高， 反映公司当前资产质量相对较差。2025H1 由于房价下行幅度有所放缓，多数重点房企资 产减值损失占净资产的比例有所下滑。从绝对值来看，建发国际在近年来计提资产减值损 失比例持续提升，反映其前期交付项目质量相对较弱，后续减值计价充分后业绩弹性有望 提升。

从资产减值损失占净利润的比例来看，该指标反映公司盈利的稳定性，若该比例波动 较大，或意味着公司盈利稳定性存在疑问。近年来由于地产行业整体承压，房企在该过程 中通过资产减值损失去调整公司整体利润情况。目前来看 2025H1 部分房企该比例出现上 涨，说明相关公司使用资产减值损失调整业绩的意愿较强。

二、利润表：部分房企营收企稳回升，归母净利润整体承压

2.1、营业收入：部分房企开始企稳回升

2025H1 多数重点房企营收开始回升，14 家重点房企中有 8 家出现营收同比上涨。从 绝对规模来看，保利发展仍然处于行业前列，央国企仍然是营收规模中占比较高的房企类 型，2025H1 共有 8 家房企营收在 500 亿以上。

2025H1 多数重点房企营收同比出现上涨，其中滨江集团实现营收同比上涨幅度最大。 从同比变化趋势来看，近几年来持续保持营收同比上涨的房企数量较少，包括越秀地产、 华润置地、建发国际集团，反映部分优质房企能够通过积极的投销管理实现逆势增长。

2.2、归母净利润：整体依旧承压

2025H1 披露数据来看，14 家重点房企中共有 9 家归母净利润出现下滑，反映从盈利 能力来看，房企仍然被前期项目拖累。从绝对规模来看，华润置地、中国海外发展、龙湖 集团排名前三，仅华润置地一家规模超过 100 亿。从下滑的程度来看，绿地控股 2025H1 亏损相比 2024 年末扩大 37 亿元。

2025H1 披露数据来看，14 家重点房企中归母净利润同比出现下滑的共有 9 家，其中 下滑幅度最大的是绿地控股，同比跌幅超过 1700%。从 2025H1 年的归母净利润同比变化 趋势来看，多数房企实现跌幅显著收窄，反映地产下行对公司业绩的影响逐渐在减弱。

2.3、毛利率、净利率：毛利率有所分化，净利率维持下滑趋势

2025H1 重点房企毛利率变化趋势出现分化，其中滨江集团实现毛利率提升幅度最大， 同比提升 2.7pct，主因是投资上聚焦杭州以及通过较强的产品力获得市场认可；龙湖毛 利率下滑幅度最大，同比下滑 7.9pct。从绝对值来看，华润置地得益于高毛利的商业地 产，整体毛利率持续高于其他房企，毛利率保持在 20%以上。

2025H1 披露数据来看，14 家重点房企中仅有 2 家净利率有所反弹，12 家房企净利率 出现下滑。从绝对值来看，华润、中国海外发展是仅有两家净利率超过 10%的房企，净利 率为负的房企包括了绿地控股、金地集团、万科。

2.4、销管费率：整体表现有所分化

2025H1 披露数据来看，14 家重点房企中有 8 家销管费率出现下滑。从绝对值来看， 金地集团、中国金茂、建发国际集团排名前列，反映公司管理能力相较其他重点房企而言 仍有提升空间。滨江作为改善型房企的优秀代表，整体销管费率近年来不断保持下行，且 整体水平处于行业较为领先的地位。

从销售费率来看，由于近年来销售去化在行业下行期难度加大，公司需要加大相关销 售费率来促销。从提升幅度来看，建发国际集团是 2025 年上半年重点房企中销售费率提 升最高的房企；从绝对值来看，2025H1 滨江集团整体销售费率小于 1.1%，显著低于其他 优质房企。

从管理费率来看，在行业下行期由于整体营收规模下行，对公司自身需要的人力资源 也面临压缩的情况，14 家重点房企中有 8 家管理费率出现下滑。从变动的绝对值来看， 金地集团管理费率提升较为明显，龙湖与建发国际集团管理费率下滑幅度较高；从绝对值 来看，滨江集团控制管理费率显著优于行业水平，整体管理费率不足 0.5%。

三、经营端：销售承压，投资扩张，土储下降，融资成本下行

3.1、销售额普遍下降，改善型房企销售价格上升

从全口径销售金额来看，2025H1 仅剩保利、中海、华润两家开发商的销售额在 1000 亿以上，500-1000 亿有招商蛇口、绿城、建发等 8 家。行业销售额 TOP5 为四大央企（保 利、中海、华润、招商）及 1 家混合所有制（绿城）。行业销售 TOP10 仅 1 家民企（滨江）、 2 家混合所有制（万科、绿城）、5 家央企、2 家国企（建发、越秀）。

从销售金额同比来看，2025H1 有 5 家房企实现同比上涨，其中中国金茂的销售额录 得同比+20%的增幅，主因上半年公司“金玉满堂”四大产品线共有 4 府、5 璞、2 满、3 棠 集中推出，多个项目首开告罄。而销售额降幅较大的房企主要是近几年未在核心城市积极 补货、自身土储质量相对较低。

从销售价格来看，由于客观上 25 年上半年整体地产市场修复进展缓慢以及主观上开 发商加速存货去化，部分房企销售价格面临一定的下行压力，但部分开发商受益于项目供 给结构（区位以核心城市核心区域为主、产品以改善型及豪宅为主）的改善，销售价格有 所上升，如越秀、金茂、建发、绿城等都是典型的聚焦核心城市且以改善型产品为主的开 发商。

3.2、投资金额及强度明显提升，央国企及改善型房企主导土地市场

进入 2025 年以后，在“好房子”政策导向下，地方政府严控供地规模的同时提升好 地块占比，带动房企投资积极性回升。2025 年上半年重点房企中，仅有两家投资金额出现 下滑，其他 12 家房企投资额均上涨，其中中国金茂 2025H1 投资金额相比去年同期上涨超 过 450 亿元，绝对值处于重点房企首位。从房企投资金额分布情况来看，根据中指院， 2025H1 土地总投资金额 TOP10 分别仅 1 家民企（滨江）、1 家混合所有制（绿城），其余均 为央国企，反映当下有较强拿地能力的依旧集中在央国企。

从投资金额同比来看，虽然供给端各地方政府普遍缩减了推地规模，但是需求端房企 投资意愿回升（销售有所好转，后市房价有望企稳回升）或供地质量显著提升（部分热门 地块溢价率较高），因此 2025 年上半年多数房企的投资额同比大幅上涨。而金茂经历前两 年的大幅收缩后，逐渐回归正常的销售投资循环，投资额同比上升幅度最大，超过 1000%。

从投资强度（总拿地金额/全口径销售额）来看，由于投资金额显著反弹，销售金额 仍有部分房企面临回落，房企的投资强度普遍有所上涨。2025 年上半年投资强度最高的 三家开发商分别是金茂、建发、滨江，均为典型的改善型房企，拿地强度分别为 0.92、 0.70、0.63。

3.3、土储建面规模维持下降

2025 上半年多数房企的土储建面进一步下降，其中降幅较大的是龙湖、万科、金地 等，主因是增量大幅减少、存量加速盘活、或面临一定的流动性压力。截至 2025 年上半 年，土储建面规模较大的是万科及央国企开发商。

3.4、开发商融资成本继续下降

随着利率中枢的下行以及金融支持地产的加码，2025 年上半年开发商融资成本继续 下降，招商、保利、中海、华润四大央企的融资成本在 2.8%-2.9%的水平，大幅领先行业。 民企滨江的融资成本 3.1%优于部分国企开发商，充分反映了金融市场的认可。

编辑：火腿肠