2025年我爱我家研究报告：经纪资管双轮驱动，竞争优势突围存量房时代

一、公司简介：经纪+资产管理双轮驱动的居住服务平台

1.1 数字化的居住服务平台龙头

我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不 断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营 商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主 要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户 价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性 化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。

1.2 股权结构稳定，管理团队经验丰富

前十大股东共计持股 39%，股权结构较为稳定。目前西藏太和先机投资管理有限公司持股 17.45%，为公司控股股东。公司实际控制人谢勇直接持有公司 5.52%股份，通过直接和间 接共持有公司 22.97%股份，前 10 大股东共计持股 39.01%，公司股权结构较为稳定。管理 团队均为行业老兵，行业经验丰富。公司管理层在市场营销、房产经纪等领域从业经验丰 富，且于公司任职年限较长，管理团队架构稳定。

1.3 经纪+资产管理双轮驱动

公司业务覆盖相对全面。其中经纪业务公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营 的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放 共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效。房屋资产管理业务经过多 年的市场培育，“相寓”业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州、南京等全国多个大中型城市，在管房源数量突破 30 万套，累计服务超过 200 万业主、500 万租客，房屋资产管理 总规模近万亿元。新房业务公司强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动 创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。

受益于政策刺激，25 年一季度公司住房交易额显著反弹。对于房屋中介而言，交易 额是决定公司整体收入的核心要素。受益于前期政策刺激，2025 年一季度公司累计实现 住房总交易金额（GTV）为 681.1 亿元，同比+33.0%，其中经纪业务、资产管理业务、新 房业务 GTV 分别为 567.9、36.2、77.0 亿元，同比分别+35.2%、+0.6%、+37.5%。

营收稳健增长，利润触底反弹。2025年Q1公司营业收入为28.2亿元，同比上涨2.5%。 2020-2024 年营收 CAGR7.0%，呈现稳健增长。利润方面，受信用减值与资产减值拖累， 2022-2023 年归母净利润面临较大压力。随着减值计提较充分，2024 年归母净利润已实现 转正，2025 年 Q1 扣非归母净利润同比上涨 141.3%。

从公司营收结构来看，近年来经营稳定性更高的资管业务占比持续提升，从 2020 年 占比 17%提升至 2024 年占比 49%。整体而言，资产管理业务与经纪业务成为公司营收最主 要的贡献来源。

从利润贡献来看，资产管理业务起到对冲经纪业务下行的作用。从毛利率对比来看， 经纪业务持续高于资产管理业务及新房业务，2024 年经纪业务毛利率达 20.3%，相比 2022 年的低点有所回升，后续公司的业绩修复弹性依然有赖于经纪业务的好转。 经营领域持续收缩，当下重点关注华北华东核心城市。从主营区域来看，公司对业务 聚焦城市进行了一定收缩，覆盖城市从 2021 年的 33 城下降至 10 城，且主要关注城市能 级较高的区域（北京、上海、杭州等），对应华东及华北区域营收占比稳健增长，在 2024 年营收占比超过 96%。

二、行业趋势：存量房时代经纪与租赁业务持续发展

2.1 政策支持：历史以来购房条件最宽松

政策为目前的市场形成了“四低”的历史最宽松购房环境：购房门槛最低（多数城市取消 限购政策）、首付比例最低（最低首付比为 15%）、房贷利率最低（3%）、税费成本最低 （1%契税和 0%增值税）。 首付比：924 金融三部委新闻发布会提及首套及二套房最低首付比例降至 15%，为历史最 低水平，大幅降低购房门槛。 房贷利率：2025Q1 新发放个人住房贷款加权平均利率降至 3.13%。随着今年 5 月五年以上 LPR 下调 10bp，新发放房贷利率降至 3.03%左右，再创历史新低，大幅降低按揭负担。 契税与增值税：11 月 18 号北京上海率先取消普宅非普宅标准，此后深圳、广州接连于 11 月 19 日、22 日跟进，至此四大一线城市均已取消普宅非普宅标准。政策落地后，增值税 方面满两年住房交易免征增值税，不再区分普宅非普宅；契税方面只要是 140 平以下住房均按 1%税率执行，不区分首套和二套。 考虑到当前的购房条件为历史最宽松，在经历前期政策刺激以及对地产定调“止跌回稳” 之后，地产成交后续有望进入底部盘整区间，等待整体经济形势有所好转后进一步刺激需 求释放。

2.2 经纪业务：多重因素驱动需求修复

（1）新房供给压缩显著

自 2020 年土拍市场达到峰值以来，土拍市场逐年成交面积下降。2021-2024 年连续三年 土地成交量累计同比均为负值。进入 2025 年以来，土地成交累计跌幅有所修复，但截至 2025 年 6 月累计成交同比下滑 4.9%。考虑到土地成交是新房供给的前置变量，因此未来 新房供给面临收缩压力。 2025 年地方政府供地计划呈现收缩态势。根据克而瑞的统计，已经获取供地计划的 351 个城市相关数据来看，2025 年全国住宅用地计划供应量同比下降 19%。一/二/三四线城市 供地计划同比分别为-22%/-31%/-14%。

（2）规避交付问题，二手房更具优势。

因二手房避免交付问题，近年来二手房成交占比持续提升。据贝壳研究院的测算，2024 年中国新房和二手房销售金额合计约 15.73 万亿元，同比分别下滑 17.6%及上涨 2.0%，其中二手房成交占比从 2021 年的 30%提升至 2024 年的 46%。受新房交付不确定性影响，居 民在购房选择时更偏好所见即所得的二手房。 核心城市二手房占比提升幅度更高。截至 2025 年 8 月 1 日，年初至今二手房成交占 比为 57.3%，周度成交高点达到 66%，反映当前高能级城市二手房成交占比提升更为显著。

（3）二手房产品结构与刚需更匹配

以北京为例，新房成交中改善型需求大幅提升且占据主要地位。2020-2024 年间，90 平米以下（刚需）占整体销售比重从 39.4%下滑至 15.6%；90-160 平米占比（改善型需求） 从 28.0%提升至 56.3%。 以北京为例，二手房成交中刚需占比达 70%。从成交面积段来看，2024 年北京二手房 成交中 80 平米以下（刚需）占整体二手房成交比重达 70%，80-160 平米的成交占比约 24%。

2.3 租赁市场：流动人口聚集、机构化率提升带动需求上涨

流动人口向高能级城市聚集。截至 2023 年底，北京、上海、广州、深圳、杭州等五 个重点城市外来人口占比均超过 30%，其中深圳和广州的外来人口与城市总人口的比例分 别为 66%和 44%，上海和北京的外来人口占比也达到 35%和 39%。庞大的外来人口数量增加 了城市的住房需求。 高校毕业生高峰期持续，租赁需求有望持续保持高位。考虑到大学生毕业优先选择大 城市就业，由于其自身经济实力有限，优先选择租赁解决住房需求。

机构化是租赁市场大趋势。在当下的租房市场中，业主（招租难、维修烦、空置焦虑）、 租客（高费用、维修不及时、筛选困难）面临着不同的痛点，机构化的进程能够让业主获 得稳定的收益，租客享受优质的租住体验，而机构则通过专业化管理提升市场效率。 机构化率相比海外仍有较大提升空间。据益普索咨询，目前国内房屋租赁市场的机构 化率仅为 4.5%，远低于海外发达国家水平（美国 53%、日本 79%、德国 37%、新加坡 68%）。 国内机构化率远低于海外，后续机构化率提升空间巨大。

三、公司优势：深耕城市强势且市占率持续提升

3.1 公司重点布局城市：主要集中在北京、上海、杭州

强大的一二线房源数据库，10 城二手房源超 85 万套。从二手房房源规模看，截至 2025 年 8 月 7 日，公司于 10 个城市（可观测数据）二手房房源总量达 85.9 万套。 经纪人深耕北京、上海、杭州市场。从经纪人数量看，截至 2025 年 8 月 7 日，北京、 杭州、上海 3 城经纪人数量超过 2 万人，业务人员主要集中于一线及强二线城市。根据单 个经纪人覆盖房源体现公司对区域的重视程度，数量越低重视程度越高，可见北京、上海、 杭州为公司最重视的三个核心城市。公司未来将持续专注于提升北京、上海、杭州的市占 率。

公司重点布局城市表现： （1）二手房：北上二手房成交好于平均，杭州接近平均水平。从 924 政策落地之后， 北京、上海、杭州的二手房成交同比均好于 22 城整体水平。统计 2024 年 10 月至 2025 年 6 月的二手房成交数据，北京累计同比上涨 36.0%，上海累计上涨 39.7%，杭州累计上涨 27.6%，高于全国 70 城累计同比上涨 26.4%。若只考虑 2025 年的情况，北京二手房成交 累计同比上涨 23.8%，上海累计同比上涨 22.5%，杭州累计同比上涨 21.1%，接近或高于 全国 70 城二手房成交累计同比增速。

（2）租金情况：2022 年至今上海租金涨幅表现明显强于百城，北京与百城趋势接近， 杭州租金跌幅大于百城跌幅。以 2022 年 1 月为基准，统计北京、上海、杭州的租金涨幅 情况，截至 2025 年 6 月，北京跌幅为 5.9%，上海涨幅为 0.1%，杭州的跌幅为 85.8%。上 海北京由于整体人口流入相对稳定以及供应量提升相对有限的背景下，房租下行压力较小。 杭州由于竞争房源增多等原因，房租租赁压力较大。

（3）新房成交情况：核心城市趋势有所分化，北京上海新房住宅成交好于全国整体 水平。今年以来北京、上海、杭州的新房成交有所分化，截至 2025 年 6 月，北京新房住 宅成交累计同比上涨 0.6%，上海累计同比上涨 4.9%，杭州累计同比下滑 32.3%。与全国 上半年新房成交数据相比，北京、上海新房成交表现相对强势，反映公司在重点城市布局 相对精准。

重点城市强势原因：置换需求驱动+房价坚挺+新质生产力预期。（1）优质改善型需 求项目入市驱动置换需求。新房市场的表现，尤其是改善项目的销售情况，对提振市场信 心至关重要。新房中改善型项目是置换链条启动的驱动力，其销售强势利好二手房去化。 今年以来北上杭新房累计同比修复趋势好于全国，反映该趋势在演绎中。 （2）房价表现相对坚挺。当前整体楼市仍然处于修复的初期，购房者仍然受房价悲 观预期而观望，若价格表现相对强势且保持一段时间，或能提振购房者信心。目前北上杭 自 2024 年以来二手房跌幅显著小于全国水平，对应居民购房意愿修复好于其他城市。 （3）今年以来新质生产力的发展成为城市吸引力的重要标签。在以 AI、机器人为首 的新一轮科技变革中，国内城市中杭州（科技六小龙等）、北京（小米等），上海等处于 领先位置，参考台积电的发展史，科技发展能助推当地房地产的可持续发展。

3.2 市占率提升逻辑：市场定位精准+关注社区粘性+效率提升

（1）市场定位精准：更注重刚需人群

以北京为例，公司成交均价低于市面二手房价格，更注重刚需。根据公司披露北京的 挂牌均价来看，其整体水平比北京全市场二手房成交均价低，反映其成交项目更多是针对 刚需类型，符合当下二手房成交结构分化的大趋势。 相较于贝壳，公司佣金率偏低，更匹配定位人群的需求。根据公司披露，公司在北京、 上海等城市的佣金率均低于贝壳的水平，结合刚需群体是价格敏感型人群来考虑，佣金率 低更有利于后续房屋成交。

（2）关注社区粘性：租赁绑定+门店分布精准

公司通过推进租赁业务提前绑定二手房客源。考虑到通常租赁房源亦存在出售的可能 性，通过发展租赁业务能够形成客户粘性。公司在北上杭的租房/二手房的比例排名前列， 反映公司该策略的有效落地。公司门店分布精准，公司在不同区域房源占比与市场趋势基 本一致。公司早在 2000 年开启经纪业务，长期经营积累的社区关系帮助公司在区域分布 能够做到更加精准，且有效提升社区粘性。

（3）效率提升：收缩区域专注核心城市

公司灵活调整经营策略，压缩门店专注核心城市。进入 2022 年后，当行业整体面临 压力的时候，公司果断调整经营策略，主动精简了部分非核心城市运营效率较低的加盟业 务，并关闭了持续亏损的部分门店。 单店成交效率近年来显著提升，且好于行业竞争对手。从 2023 年开始，公司随着收 缩区域，公司经营效率持续提升，2024 年单店成交额达 1.09 亿/间，好于贝壳的 0.65 亿 /间，反映稳健经营的战略在行业下行期更受益。

四、短期交易机会：地产政策的看涨期权

4.1 政策看涨期权：地产出台宽松政策时公司表现强势

当地产出台宽松政策（如降低房贷利率、下调首付比、放松限购等）时，公司能够显 著跑赢行业，反映公司作为对房屋成交量敏感的标的，当政策刺激有望带动短期成交集中 释放，公司股价反应更为强势。

横向对比来看，2022-2024 年间的 5 次地产政策行情中，地产板块涨幅前十名中公司 有四次上榜。从涨幅的持续性以及幅度来看，公司通常涨幅较高的时间段集中在政策后 5- 10 个交易日，涨幅最高点区间在 17.5%-28.2%。从短期博弈政策来考虑，公司值得关注。

编辑：火腿肠