2024年亚洲REITs市场分析：总市值达2358亿美元，中国内地市场崛起

不动产投资信托基金(REITs)作为连接资本市场与不动产市场的重要金融工具，在亚洲地区经历了二十余年的发展历程。戴德梁行最新发布的《亚洲不动产投资信托基金(REITs)研究报告》显示，截至2024年底，亚洲市场上活跃的REITs产品共计263支，总市值达到2,358亿美元。尽管这一数字较2023年末下降了6.5%，但亚洲REITs市场正经历着深刻的结构性变革，呈现出成熟市场与新兴市场分化发展的新格局。

一、亚洲REITs市场格局分化：成熟市场承压与新兴市场崛起

2024年亚洲REITs市场最突出的特点是成熟市场与新兴市场表现分化。日本、新加坡和中国香港等传统成熟REITs市场受国际金融环境影响市值规模有所缩减，而中国内地、泰国、印度等新兴市场则呈现强劲增长态势。

日本作为亚洲最大的REITs市场，2024年末拥有57支活跃REITs，总市值908.4亿美元，同比下降约17%，其中汇率影响占10.6个百分点。日本REITs市场在2024年经历了收并购活动，如三井不动产旗下的Mitsui Fudosan Logistics Park收购Advance Logistics REIT，反映出在物流设施预期收益率较低和利率上升担忧下的市场整合趋势。值得注意的是，受益于疫情后赴日旅游业的繁荣，日本酒店类REITs表现尤为亮眼，平均分派收益率超过5%，为2012年9月以来的最高水平。

新加坡市场方面，2024年末共有39支活跃REITs，总市值673.8亿美元，同比下降约11%，其中汇率影响占3.5个百分点。尽管股价疲软，新加坡REITs市场的股权融资和收并购活动却较2023年更为活跃，全年筹集资金28亿新元，完成23例资产收购，主要集中在工业/物流、数据中心和零售类资产。数据中心REITs因人工智能发展而表现突出，Keppel DC REIT通过收购进一步扩大资产规模，市净率提升至1.6倍。

中国香港市场则面临较大挑战，11支活跃REITs总市值160.6亿美元，同比下降24%，其中汇率影响占7.6个百分点。香港REITs市场疲软主要源于零售和写字楼底层资产经营表现不佳，尽管香港证监会延长了针对REITs的资助计划，并与中国证监会联合宣布将内地和香港符合资格的REITs纳入沪深港通标的，但市场信心恢复仍需时日。

与此形成鲜明对比的是新兴市场的强劲表现。中国内地REITs市场市值同比上涨85%，达到214.4亿美元；泰国市场因发行量较大，市值规模扩大41%；菲律宾、马来西亚和印度市场分别增长37%、21%和13%。这种分化态势反映出在全球金融政策影响下，与国际经济深度融合的成熟市场更为敏感，而新兴市场则更多依赖当地经济基本面和房地产行业繁荣来对冲全球影响。

从物业类型分布来看，亚洲REITs市场中综合型REITs数量最多，达90支；其次为工业/物流(45支)、办公(34支)、零售(33支)及住宿物业(30支)REITs。2024年新增REITs主要集中在工业/物流和零售类别，反映出中国内地和泰国两大发行热点地区的资产偏好。特别值得注意的是，随着人工智能领域兴起和旅游业恢复，数据中心和住宿类REITs产品表现亮眼，相关收并购活动也更为活跃。

二、中国内地REITs市场跨越式发展：进入常态化发行新阶段

中国内地基础设施公募REITs市场(C-REITs)在2024年实现了跨越式发展，全年新增29支产品，发行规模创历史新高。截至2025年3月末，市场共上市64支产品，总发行规模达1,748亿元，总市值达到1,860亿元，标志着中国公募REITs市场已进入常态化发行新阶段。

政策环境的完善为市场发展提供了强劲动力。2024年7月，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》正式发布，将底层资产行业扩容至十二大类，新增了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型，并放宽了旅游景区范围。同时，申报推荐程序的简化显著提高了发行效率，激发了市场参与主体的积极性。

从资产类别看，已上市的64支REITs中不动产权类产品40支，收费收益权类产品24支。2024年消费基础设施REITs首次亮相，年内完成7支产品发行，总规模近200亿元，约占全年总发行规模的30%。水利、供热等市政基础设施的加入进一步丰富了产品类型，而产业园区、仓储物流、清洁能源以及高速公路等业态持续发力，共同促进了市场的多元化发展。

中国内地REITs市场在二级市场表现同样亮眼。截至2025年3月31日，全市场REITs股价较发行价的平均涨幅为26%，其中不动产权REITs平均上涨24%，收费收益权REITs平均上涨27%。分业态看，能源基础设施、保障性租赁住房、水利设施、消费基础设施表现最佳，涨幅分别为48%、46%、45%和39%。市场交易活跃度明显提升，2024年REITs在二级市场成交额达到1,022.2亿元，日均成交金额4.2亿元，较2023年上升34%；2025年一季度日均成交金额进一步上升至6.9亿元。

从投资人结构分析，中国内地REITs市场呈现出原始权益人高比例持有的特点。不动产权REITs的原始权益人及其关联方平均持有约34%的份额，其中消费基础设施REITs最高，达41%；收费收益权REITs的平均持有比例更高，达46%，高速公路REITs甚至达到48%。这种结构既反映了原始权益人对资产控制权的重视，也体现了在市场发展初期为增强投资者信心所做的努力。与此同时，机构投资者持有比例高达96%，远高于海外成熟市场80%-90%的水平，显示出专业投资机构对REITs市场的认可。

杠杆使用方面，中国内地REITs市场仍保持谨慎态度。在已上市的64支REITs中仅12支使用外部融资杠杆，且杠杆率均在20%以下，远低于日本(45.2%)、新加坡(39.3%)和中国香港(30.7%)市场的平均水平。这种审慎的杠杆策略虽然有助于维持市场稳定，降低潜在风险，但也一定程度上限制了项目通过杠杆实现快速发展与收益提升的机会。

三、ESG实践成为REITs市场高质量发展新引擎

随着全球对可持续发展重视程度的提升，ESG(环境、社会与治理)因素已成为REITs市场健康长远发展的重要课题。与国际先进经验相比，中国内地公募REITs在ESG鉴证和ESG评级领域的实践仍有发展空间，但头部机构已开始积极探索ESG与REITs的深度融合路径。

亚洲主要资本市场ESG信息披露监管显著加强。新加坡要求自2025财年起所有发行人需披露气候相关信息；日本自2023财年起要求上市公司年度报告中设置可持续发展信息披露章节；中国香港则将部分关键ESG指标从"不遵守就解释"升级为强制披露。这些监管变化推动亚洲REITs市场在绿色建筑认证、社会责任履行和公司治理优化等方面广泛开展ESG实践。

ESG理念与REITs具有高度契合性，两者都强调可持续发展与长期价值创造。REITs底层资产如房地产、基础建设等通常具有长期运营特点，其投资收益来源于资产的持续稳定运营，这与ESG强调的长期价值创造高度一致。在环境维度，REITs通过提升能源效率、减少运营过程的环境影响来增强资产韧性；在社会维度，REITs通过提供公共产品和服务来改善民生；在治理维度，REITs已建立完善的管理机制来保障项目高效运营。

中国内地公募REITs市场的ESG实践呈现加速态势。截至2025年4月，国内共有15支REITs以单独报告形式自愿披露其ESG表现，数量较2024年同期增长近一倍。这些报告在编制依据上结合国内外标准，既响应沪深北交易所发布的《上市公司可持续发展报告编制指南》，也参考全球报告倡议组织(GRI)标准和联合国可持续发展目标(SDGs)。头部基金管理人如华夏基金已开始将ESG融入REITs业务模式，构建可持续发展战略体系。

从披露内容看，不同资产类别的REITs各有侧重。产业园REITs侧重为租户赋能，助力产业发展；消费REITs着重披露提振消费活力、保障服务质量等信息；租赁住房及交通REITs关注社会服务和民生改善；清洁能源REITs则突出环境绩效和绿色能源供给。这种差异化披露反映了REITs底层资产的特性与运营重点。

ESG评级方面，GRESB(全球不动产可持续发展评级体系)已成为衡量REITs ESG表现的重要工具。截至2024年末，日本J-REITs以99.9%的市值覆盖率基本实现全面参评，新加坡S-REITs与中国香港REITs市场市值参评率亦分别达86.7%和94.3%。部分持有中国内地物业的香港REITs表现突出，如顺丰房托在2024年GRESB评级中获得最高的五星评级。相比之下，中国内地公募REITs参与国际ESG评级尚处于起步阶段，但头部机构已开始积极探索。

ESG表现优异的REITs不仅展现更强的抗风险韧性，还能获得低成本绿色融资优势。随着监管要求的不断完善与行业市场的持续推动，ESG有望成为REITs评价的核心维度，推动行业向更绿色、更规范的方向转型升级。华夏基金等机构已开始通过多支REITs集中发布ESG实践成果的方式引领行业发展，预示着ESG将成为中国REITs市场高质量发展的新引擎。

以上就是关于2024年亚洲REITs市场的全面分析。从亚洲整体格局看，市场总规模虽有所回调，但结构性变化显著，中国内地市场崛起为第三大REITs市场，东南亚新兴市场快速增长，为行业注入新活力。物业类型方面，数据中心和酒店类REITs受益于人工智能发展和旅游业复苏而表现突出。

中国内地REITs市场在2024年实现跨越式发展，进入常态化发行新阶段，产品类型日益丰富，二级市场表现良好。随着政策环境持续优化和市场主体经验积累，中国REITs市场仍有巨大发展潜力。未来，进一步扩大资产类型、合理运用杠杆工具、完善市场化定价机制等将成为市场发展的重点方向。

ESG实践正在成为REITs市场高质量发展的新引擎。与国际成熟市场相比，中国REITs在ESG鉴证和评级方面仍有提升空间，但头部机构的积极探索预示着良好的发展前景。随着监管要求不断完善和投资者ESG意识增强，将ESG因素全面融入REITs投资决策和资产管理流程，将成为提升产品竞争力和长期价值的重要途径。

展望未来，亚洲REITs市场将继续在波动中发展，成熟市场需要通过资产优化和财务调整应对挑战，新兴市场则有望通过制度创新和产品创新实现快速成长。在全球经济不确定性增加和利率环境变化的背景下，REITs市场的抗风险能力和稳健收益特征将吸引更多投资者关注，而ESG因素的深度整合将为行业长期健康发展奠定基础。

编辑：666知识控