2025年物业行业中期策略报告：业务循环强，现金创造佳

不利因素多重叠加，行业陷入利润困境

物业管理业务本质是在做永续经营的生意，相对应，物企具备轻资产、低负债和稳定现金流的特点。物企用DCF模型进行估值是市场共识，也即，在本质上，估值围绕收入、成本曲线展开:》盈利的稳定性是一切假设的前提，在盈利之下的永续才能实现价值增长，而亏损下的永续只会带来价值减损。2021年下半年以来，物企在资本市场的表现持续走弱，背后隐含的是市场对物企利润走势的担忧。

物企过去长久以来都致力于通过上移收入曲线来保障整体利润水平。2022年以来，以百强物企为代表，物企“增收不增利”的现象凸显:>2022~2024年，百强物企营收增速虽有下滑，但仍能保持同比正增长;而毛利润和净利润则是出现不同程度的同比负增长。重点上市物企的表现差异较大，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活、金茂服务等实现了2024年增收且增利。

百强物业中具备关联方的物企占比约80%，参考百强物企管理面积的组成，从累计存量上看，截至2024年，在管面积中来自关联方和第三方的占比分别为45.2%、54.8%。若开发商因资金紧张等原因出现新开工面积、竣工面积、销售面积等的下滑，投射到关联物企上，就是“新增来自关联方管理面积的下滑，而管理面积的增速直接与物企营收挂钩。从2024年上市物企新增在管面积中三方的占比可见，三方已经逐步成为物企的重要战略外拓渠道。

除了基础物业服务外，非业主增值服务也因开发端的走弱而承压。非业主增值服务在子类上主要包括案场协销、顾问咨询、前介服务、工程服务等等，与房企的开发销售规模紧密相关。从百强物企的非业主增值服务收入均值看，2021~2024年累计下滑53.4%，年复合降速为22.5%。2024年，根据重点上市房企的披露，关联方交易规模下降、开发商增量项目获取及存量项目交付进度缓慢、项目交付前有关营销以及顾问咨询服务的需求下降等是业务收缩的核心原因。

全国房屋新开工面积和商品房销售面积分别在2019年、2021年达到峰值，此后持续下滑。

行业前端开发投资的走弱和销售的疲软共同指向的是未来有效新增物业管理规模的收缩。

另外，参考楼龄与物业费的关系，新项目的物业费平均更高，因此，新项目数量的下滑，也对应着新增潜在高价项目的不足。

物业费出现“降价潮”(2024年12月，20个核心一二线城市物业服务价格综合指数同比下跌0.01%，环比下跌0.03%):>1)受城市公示物业费标准影响，部分项目进行物业费下调，例如广州、重庆、银川、青岛;>2)部分项目主动降价，尤其是针对空置房屋。

2021年以来，百强物企收缴率和留存率都显著下滑，2024年分别降至88.2%、96.8%:

1)地方政府集中出台或重申物业费指导价政策，引发业主对价格合理性的质疑;

2)业主因房屋相对/绝对成本增加、家庭资产负债表缩水、消费降级等原因，对物业费的价格敏感度提升;

3)业主对于物业品质的要求提升，但物企在微利的环境下难以在不涨价的前提下提供匹配业主需求的服务水平。

着力优化运营能力，行业回归价值本源

高估值并购已不再是物企的发展战略，2024年以来并购规模继续下滑且并购主体更加理性。

对物业的认知回归到循环型业务这一特点本身，着眼基础物业服务管理基本盘。

业务开展有进退:1)保持管理面积的继续扩张，扩大基本盘;2)主动退出部分不佳或不适配项目。提升独立化能力:坚持增强三方外拓的能力，尤其是主动抢占高价值的大型项目，持续提升外拓的含金量。优化服务能力:通过高品质服务，构建差异化的服务能力和竞争优势，以应对更为理性的市场。

行业依然有结构性机会，物企进军非住宅领域是大势所趋，将带来更广阔的市场空间，以商管最为典型。住宅物业:优质增量项目稀缺性提升，竞争激烈;物业费提价困难、成本管控难度大、收缴率提升存在压力;非住宅业务:产业升级发展的大背景下，多元领域需求不断释放;物业费更高，业主主体数量更少。非住宅项目有一定的服务壁垒，先发物企预期将保持一定的优势。

不同业态的非住宅物业间对于服务的要求存在显著差异，部分对于服务有明确的专业性要求;非住物业大多采用招投标流程，成熟有经验的物企更易获得青睐。

竞争格局趋于稳定，行业空间仍可期待

我国服务消费中长期增长的潜力明确，尤其在城镇化深化、产业结构升级、政策支持等的催化下，服务消费占比有望进一步提升。>2024年，美国个人消费支出中服务占比为68.5%，我国居民人均消费支出中服务性消费占比46.1%。我国物业费在人均可支配收入占比约为2.5%，低于美国和日本的水平，也即，我国业主物业费的负担显著低于美日。以2元/平方米·月计算全国平均物业费水平，家庭户人均居住面积约为41.76平方米，年度物业费为1015元;2024年人均可支配收入为41314元，物业费在人均可支配收入比例约为2.5%。

目前市场上的物业收费主要包含酬金制和包办制两类，酬金制的增长空间更可观:

酬金制下物业服务服务的品质与收费价格正相关，在高档住宅区使用比例更高;

包办制下物业收费基础低，服务品质与收费价格没有紧密联系，以基础服务的提供为主。对于物业，业主愿意为更好、更透明的服务付费:

以上海为例，上海自2015年起取消了物业服务费政府指导价，物业服务收费开始实行市场调节价。从2023年各区新入市的项目的物业费水平看，方差较大;且从不同物业费水平的项目具体的服务内容对比看，存在显著的服务质量差异。

从存量角度，基于物业管理业务长周期、可循环的特征，龙头物企凭借累计的管理规模，保持长期优势，稳定行业地位。

在管面积超5亿平方米的上市物企包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、绿城服务。从增量角度，开发房企集中度提升，增量向头部聚集，而头部房企项目大概率有自有物企承接，因此有龙头开发房企作为关联方的物企后续发展空间更稳定:

从新增土地货值上看，销售TOP10房企的占比从2023年的59%，上涨至2025Q1的75%;预期开发端，后续具备更强综合实力的开发房企和部分建筑类央企，将会占据较大得到市场份额。

报告节选：

编辑：火腿肠