2024-2025年中国商业地产REITs发展分析：存量时代下的转型与机遇

本文将深入分析2024-2025年中国商业地产REITs发展的三大核心趋势：消费基础设施REITs的市场格局与投资价值、存量时代商业地产的运营转型路径，以及商业地产企业如何应对"历史三峡时期"的挑战与机遇。通过对国内外成熟市场经验的借鉴和典型案例的分析，为行业参与者提供前瞻性的思考框架。

一、消费基础设施REITs：重塑商业地产资本结构

2024年消费基础设施REITs的推出，从根本上改变了中国商业地产的资本循环模式。截至2024年11月，全国3万㎡及以上存量购物中心达5，993个，总体量52，855.36万㎡，行业已全面进入存量时代。在这样的背景下，REITs为沉淀在商业地产领域的大量资本提供了流动性解决方案。

从已上市的7单消费基础设施REITs来看，除嘉实物美消费REIT外，其余底层资产均为购物中心，反映出购物中心作为线下消费绝对主角的地位。这些REITs全部位于商业二线城市以上，凸显高能级市场项目在抵御风险和保持稳定现金流方面的优势。以杭州西溪印象城为例，作为中金印力消费REIT的底层资产，其覆盖约200万人口，2024年二季度引入HOKA、THE NORTH FACE等热门品牌，并通过"印象音乐节"等活动提升年轻客群粘性，5月客流环比提升5.4%，销售额环比提升11.0%。

消费基础设施REITs的独特价值在于其提供了"资产+能力"的双重投资标的。不同于传统产权类REITs，购物中心REITs高度依赖运营管理能力创造价值。杭州西溪印象城2013年开业时引入浙江首家山姆会员店，至今仍贡献15%-20%的客流，展示了优质运营商通过持续品牌调整和活动策划提升资产价值的能力。这种主动管理溢价是消费基础设施REITs最具吸引力的特质。

从成熟市场经验看，美国1990年代REITs大发展时期，西蒙地产等通过REITs平台开展并购迅速成长为行业巨头。中国消费基础设施REITs刚刚起步，但已展现出相似的发展路径。随着市场逐渐成熟，我们预计将出现善于综合运用多层次资本工具、同时具备GP&LP投资能力和资管能力的领军企业，推动行业从"空间建造者"向"全生态价值创造者"转型。

二、存量商业的运营革命：从空间活化到价值创造

中国商业地产正经历从增量市场向存量市场的深刻转变。数据显示，中国商业人均购物中心面积约为0.44m²/人，已接近日本2022年水平(0.45m²/人)，绝大多数一二线城市商业密度超过日本，少数城市人均购物中心面积>1，竞争烈度极高。在这种供给过剩的背景下，运营能力成为决定项目成败的关键因素。

存量商业的运营革命体现在三个维度：空间内容重构、客群精准触达和资产价值提升。上海宝乐汇印象城的案例极具代表性。2023年印力接手运营后，面对周边3km37万人口、5km57万人口的客群基础，项目没有盲目追求"年轻化"，而是基于详尽的调研，确立了"回归百货式的传统商场逻辑"的调改方向。通过强化中高端零售氛围，引入the sea life、kkv、mingsi等品牌形成差异化矩阵；在餐饮业态上聚焦非连锁头部品牌，成功引入牛new寿喜烧、厚贞、巡湘记等；B1层则通过盒马鲜生和美食广场改造实现客流与租金双提升。这种基于客群真实需求的精准运营，使项目在竞争激烈的市场中找到了增长点。

日本"失去的三十年"为中国的存量运营提供了宝贵经验。1990-2023年间，日本消费整体增速微负(-0.2%)，但商业高度相关的外出就餐(餐饮业态)/娱乐服务/娱乐用品的户均支出CAGR分别达到0.1%/0.1%/0.2%，体现出强劲的韧性。日本商业通过精细化运营、持续微改造、商业模式调整等方式成功穿越周期。如永旺集团2010年进行成本改革，节约的成本成功对冲毛利率下降；永旺葛西G.G Mall从理念上"一切从老龄群体出发"，成为面向银发族的近社区服务型商业典范。

中国存量商业的运营升级还体现在对"新人类"用户心智的把握上。《商业洞察2024-2025》的别册《新人类用户心智》通过200多位"新人类"的共创，揭示了Z世代消费者"独而不孤"的特质——不喜欢被代表，却喜欢与同好一起活动。商业项目如温州印象城MEGA的"二次呼吸"动漫节、天津和平印象城的"次元管理局"，正是通过圈层文化运营实现了客群的精准触达和高效转化。

三、"历史三峡时期"的商业新机会：分化与重构

印力商业研究院提出的"历史三峡时期"概念，形象地描述了中国商业地产当前所处的转型阶段。正如长江三峡般曲折和壮阔，行业正在经历前所未有的变革与重构。这一时期孕育的新机会主要体现在三个方面：消费分层、业态创新和数字化转型。

消费分层趋势在2024年表现得尤为明显。一方面，必选消费追求性价比和质价比，背后是消费者信任逻辑的转变——从为品牌溢价买单转向注重"质价比"。会员制超市如山姆和区域零售典范胖东来的成功，印证了零售商作为信任背书的价值。另一方面，情绪消费成为"精神的刚需"，涵盖泛宠物、微醺、户外运动、文化展演等多个领域。武汉青山印象城通过引入全国首家商场内国家一级图书馆——青山区图书馆，打造差异化内容，正是对这一趋势的回应。

业态创新是商业项目突破同质化的关键。西安龙首印象城通过"食光站台"美食街区和"人间烟火巷"的暖色调主题设计，强化了"丰盛"的城市意象；乌鲁木齐天山万科广场则通过深度在地化运营，从标准化购物中心转型为"新疆特色MALL"，2023年实现客流同比倍增，7-8月旅游旺季日均客流达3万人次。这些创新不仅满足了消费者的功能需求，更创造了情感联结和价值认同。

数字化转型则是提升运营效率的必由之路。宁波鄞州印象城通过"in巷288"斜杠青年街区和多元营销活动如"一年艺季"，在十二年间持续保持客流和销售额的稳定增长。项目与宁波来福士联名的"10²——献给城市的歌"音乐节，实现客流同比增长25%、销售额同比增长30%，展示了数字化时代线上线下融合运营的巨大潜力。

欧洲和日本的经验表明，即使在长期经济低迷中，商业依然存在结构性机会。欧债危机后十年间，德、法、西、意四国的折扣店、快餐简餐、咖啡饮料、大健康、彩票、宠物等品类表现出强劲韧性。中国商业地产在"历史三峡时期"需要借鉴这些经验，从短期增长转向长期价值创造，从粗放扩张转向精细化经营，从局部突破转向系统创新。

以上就是关于2024-2025年中国商业地产REITs发展的分析。从消费基础设施REITs的推出到存量商业的运营革命，再到"历史三峡时期"的结构性机会，中国商业地产正在经历从量到质的深刻转型。

这一转型的核心是长期主义价值观的确立。正如印力集团所强调的，REITs不仅是资本工具，更是一种经营理念——透明、高效、负责任地兑现投资者和市场期待。在人口结构变化、消费习惯转变、技术迭代加速的多重挑战下，商业地产企业需要建立"动力总成系统"般的综合能力，打通规划定位、空间营造、深度运营、科技系统等多个专业，形成可迁移、可输出的复杂操盘能力。

未来，能够穿越周期的商业地产企业，必然是那些既尊重资本规律，又深谙运营之道；既把握趋势变化，又坚守价值内核的长期主义者。当历史驶出三峡，轻舟已过万重山之时，今天的每一次变革与坚守，都将成为明天击掌相庆的理由。商业的新时代已经到来，唯有向新而行，方能拥抱无限可能。