2025年房地产行业分析：现房试点逐步推行，优质房企“剩者为王”

1. 制度变革：预售制度奠定市场化基础，现房销 售应对风险挑战

自新中国成立以来，我国的住房制度可分为三个阶段： 1） 分配制（1949-1978 年）：新中国成立后，在计划经济体制下，住房被视为社会福 利，由政府或单位统一建设和分配，市场化程度低，主要以公租房、单位福利分 房为主，农村为自建房或集体分配。至 1978 年，我国住房严重供不应求，居住 条件普遍较差，人均居住面积仅 6.7 平方米。 2） 预售制阶段（1978-2020 年）：为解决住房短缺和资金问题，改革开放后进行了住 房制度改革，引入商品房预售制度，允许开发商在房屋建设过程中销售未完工的 房屋。房地产行业进入高速发展阶段，全国商品房销售面积从 1999 年的 1.3 亿 平方米增长至 2020 年的 17.6 亿平方米，2020 年中国人均居住面积提升至 41.8 平方米。 3） 现房销售试点阶段（2020 年至今）：预售制度加快了资金回笼，促进了房地产市 场快速发展，但也带来了质量、交付等问题。随着房企债务危机频发，购房者权 益保护需求上升，政策转向“防风险、保交楼”，部分城市开始试点现房销售制 度。

1.1预售制：从探索到完善，助力房地产高速发展

中国商品房预售制度起源于 1953 年香港霍英东推出的“预售楼花”模式，通过 分期付款缓解购房压力，有效激活市场供需。该模式在解决住房供不应求问题上成效 显著，传入内地确立法律地位，并不断规范完善，成为房地产市场的重要制度支撑。 商品房预售制度，可分为以下几个阶段： 1） 探索阶段（1978-1994 年）：面对住房市场严重供不应求的情况，1980 年，邓小 平同志提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想。1988 年， 国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》，计划将住 房制度改革在全国城镇分期分批推开。1992 年，国务院印发《关于深化城镇住房 制度改革的决定》，明确停止福利分房，全面启动住房商品化改革。 2） 制定阶段（1994-2000 年）：随着中国城镇化进程加快，住房市场供需矛盾进一步 升级。1994 年，原建设部发布了《城市商品房预售管理办法》，明确了商品房预售的定义、适用范围、管理职责以及预售条件等内容，标志着商品房预售制度在 法律层面正式确立。1998 年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加 快住房建设的通知》，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 3） 完善阶段（2000-2020 年）：为提升购房者权益保护，预防质量问题和交付风险， 2001 年和 2004 年，原建设部先后修订了《城市商品房预售管理办法》明确指出 商品房预售必须取得预售证，严格规定了预售证办理程序和所需材料。随着房地 产市场迅速发展，部分地区出现了房地产过热的迹象。2010 年，住建部印发《关 于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求全 面实施预售资金专户管理，按工程进度拨付资金。2016 年中央经济工作会议正式 定调：“房子是用来住的、不是用来炒的”。

1.2现售制：政策探索路径清晰，现售机制试点扩围

1） 呼吁阶段（2000-2016 年）：面对房价快速上涨、房企预售资金监管尚不完善等问 题，2005 年央行发布《2004 年中国房地产金融报告》，建议考虑取消一定的现行 的预售制度。2010 年，住建部印发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品 住房预售制度有关问题的通知》，首次明确提出推行商品住房现售试点。2012 年， 中国社科院在《住房绿皮书》中建议取消期房预售制度。 2） 早期探索（2016-2018 年）：部分城市土地市场过热，地方政府因城施策，将现房销售作为短期调控手段降温楼市。2016 年-2018 年，深圳、南京、苏州、杭州、 中山等城市都曾试点探索过现房销售，以土拍规则绑定现售条件为主，在市场降 温后相关政策逐步退出。 3） 政策吹风（2018-2020 年）：由于预售制引发了烂尾楼、质量纠纷等问题，多地出 台鼓励现房销售政策，但未落地实施。2018 年，广东省房地产协会向各副会长单 位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，建议逐步取消商品 房预售制度，全面实施现售；合肥出台《关于加强新建商品房现房销售管理工作 的通知》，鼓励房企现房销售；福建省出台《关于加强精准调控稳定房地产市场 的通知》，逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。 4） 试点与推广（2020 年至今）：2020 年，海南省印发《关于建立房地产市场平稳健 康发展城市主体责任制的通知》，规定新拍宅地全部采取现房销售模式。2021 年， 北京首次在大兴黄村地块试点“竞现房销售面积”，2022-2023 年持续扩大现房销 售试点范围。2023 年，深圳宝安区推出首宗“竞现房”宅地。2024 年全国已有 6 个省、32 城市发布了推进现房销售的相关政策或细则。 5） 过渡落地（2025 年以来）：2025 年 5 月，信阳市住房和城乡建设局发布《关于加 强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》，按照“新老有别”的原 则，对文件印发前的项目可在满足条件后进行预售，对新出让土地全面实行现房 销售。同时提出了严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公 司制等措施。

2. 他山之石：低首付+强监管机制共同保障购房者 利益

相较于中国预售制，海外制度核心差异在于：1）资金强监管：海外普遍通过第 三方托管账户管理预售资金，在竣工后或按工程节点拨付，确保资金定向用于建设； 2）购房者有保障：海外购房者仅需支付少量定金或首付，其余房款在交付后支付， 开发商违约可获担保赔付。按揭贷款多在交付后放款，开发商回款与工程进度深度绑 定；3）风险分配机制：海外以专项法规定义预售条件，通过律师、金融机构等监督 项目施工，降低购房者风险。

2.1美国：市场化预售与银行强监管并行

预售房款需竣工交付后才可划转至开发商。美国房地产预售制度无统一法律约 束，各州自行制定规则，但预售资金拨付机制严格，首付与贷款需待房屋交付后划转 开发商。开发商资金主要来自建筑贷款，占项目估值 65%-80%，按工程节点放款，银 行全程监督施工进度。购房者签订预售合约后支付 5%定金（在一定期限内可退），部 分区域需支付 10%-20%首付至托管账户。按揭贷款通常在交付后还款，合作银行可提 前锁定利率。 购房者资金风险较低。预售资金监管以第三方信托账户为核心，首付款由公证行 或产权保险公司托管，开发商挪用风险低。银行基于自身利益严格监控工程进度，贷款发放与施工节点挂钩。交付前需政府验收凭证，开发商凭此获取购房款。双重机制 下，银行与第三方机构共同约束开发商行为，保障购房者资金安全。

2.2英国：律师主导交易与分期付款担保机制

预售流程由律师全程介入。英国开发商资金主要来自建筑融资，一般为项目总成 本的 70%-90%，按工程节点拨付。预售资金通过律师进行转移，购房者通常需要支付 定金（一般为总价的 2%-5%），在签订合同后需支付首付款（一般为总价的 10%-25%， 定金可转为首付款），由独立担保商托管。后续款项将分期缴纳，交付前付款比例一 般为 20%-45%。交付前需公证验收，剩余 55%-80%房款验收后支付，按揭贷款可提前 6 个月申请。 购房者资金有保障。开发商需与担保商合作，首付存入信托账户，律师同步监督 项目进度。若楼盘出现问题或开发商无法交付时，担保商按上限（10 万英镑或 10%房 款）赔偿。律师与担保商双重保障下，购房者资金风险可控，开发商融资与销售回款 节奏匹配。

2.3日本：法律严格限定与金融机构双重监督

开发商在竣工后才可获得售房款项。日本通过《宅地建筑物交易法》限制期房销 售，仅允许完成定金保全措施后预售。预售时首付比例不得超过 20%，余款在房屋竣 工交付后支付。按揭贷款审批前置但放款延至交付，开发商回款周期与工程进度绑定。 以金融机构信用为枢纽，平衡开发商融资需求与购房者权益保障。在进行预售 交易时，开发商需向金融机构申请定金担保，金融机构通过担保书监督施工，如开发 商出现违约，由金融机构赔付购房者，避免期房烂尾风险。

2.4德国：根据施工进度分期付款

购房者根据施工进度支付房款。德国《经纪人和开发商条例》规定房款最多分 7 期支付，按工程节点收取。德国未规定最低首付比例，通常首付比例在 0%-30%。开 发商建筑融资未获批前，购房者可通过担保机制确保优先购买权。在施工期间，购房 者通过贷款银行根据施工进度向开发商支付相应款项。项目竣工后，一般仍有 10%房 款由律师保管 3-5 年，作为质量保证金。 通过分批付款及银行担保降低购房者风险。贷款银行按工程账单支付房款，开发 商回款与施工进度严格挂钩。民法典允许购房者要求银行担保开发商信誉，进一步降低违约风险。政府规范的分期付款与质量保证金制度，形成开发商、银行、购房者三 方制衡，保障交付与资金安全。

3. 国内现状：各地政策鼓励现房销售，现售占比 持续提升

3.1全国现房销售面积占比 2021 年后呈上升趋势

2025Q1 全国商品住宅中现房销售面积占比 32.7%。2005 年以来，全国商品住宅 现房销售比例经历“降（2005 至 2010 年）-稳（2011 年至 2016 年）-降（2017 年至 2020 年）-升（2021 年至今）”的过程。房地产市场快速发展阶段，期房销售占主导， 2016 年及以后由棚改货币化安置带来的房地产上行周期，使得 2020 年现房销售占商 品住宅面积的比例降至 10.2%的低点。2021 年下半年起房地产市场景气度降低，叠加 2022 年交付风险事件的催化，现房销售占比提升。2025Q1 全国商品住宅现房销售面 积 6045 万方，占商品住宅总销售面积的 32.7%，较 2020 年低点提升 22.5 个百分点。

尾盘影响，当前现房销售价格低于期房价格。2005 年以来，全国商品住宅的现 房价格均低于期房价格（大部分年份现房价格是期房价格的 7-8 折）。2025 年 1-3 月， 全国商品住宅现房销售价格 8283 元/方，期房销售价格 10739 元/方。现房价格低于 期房主要原因是当前现房房源多为滞销房源或尾盘，期房销售期间去化难度较大，而 转为现房销售，在去库存压力下以价换量。

海南等 4 个省市 2025Q1 商品住宅中现房销售面积占比已超 5 成。海南作为全国 现房销售的先驱，2020 年出台政策新拍宅地全部采取现房销售模式，而后商品住宅 中现房销售面积占比持续提升，2025Q1 达到 65.5%，较 2020 年提升 46.0 个百分点； 西藏、天津和黑龙江 2025Q1 商品住宅中现房销售面积占比也超过 50%。从变化幅度 看，海南、西藏、天津、重庆和云南 5 个省市 2020 年至 2025Q1 现房销售面积占比提 升超过 30 个百分点。

3.2现房销售的落地有配套政策的支持

顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环。2024 年 7 月二十届三 中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确了房地 产的顶层设计：①租购并举新发展模式；②加大保障房建设和供给；③支持改善性需 求；④因城施策；⑤改革融资方式和预售制度；⑥完善税收制度。2024 年 8 月住建 部副部长董建国在新闻发布会上阐述房地产新发展模式内涵时，表示要有力有序推 进现房销售。我们预计未来房地产相关政策都将延续顶层设计的思路出台。

现售制度有配套支持措施，供需两端发力推进。2024 年 8 月住建部副部长董建 国表示在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。由于现房销售将 拉长项目现金流回正时间，在当前市场相对低迷背景下，房企较难快速接受现房销售， 相关融资、税收等配套政策的出台是有必要的。 汇总 2024 年 30 余个省市出台的现房销售鼓励措施看，配套政策主要在供需两 端的六个方面：①融资支持与贷款优惠，包括开发贷额度提升、利率降低，土地出让金 缓缴等；②税费减免与成本优惠，包括购房契税补贴、城建配套费缓缴等；③审批流程简 化与规划调整，包括现房项目加快审批验收、允许规划调整等；④资源倾斜，在土地供 应、公共配套等方面对现房试点项目给予倾斜；⑤公积金贷款额度上浮，首套按揭贷款 优先审批等；⑥现房优先交易保障，如现房“带押过户”等。对于未来配套政策，我们预 计提高开发贷覆盖比例、土地相关税收优惠等措施有出台的可能性，以鼓励现房销售。

4. 现房影响：促进房企改革提升经营能力，推进 房地产发展新模式

4.1行业：防风险、降供给，助力楼市止跌回稳

现房销售延缓土地到住房的转换，降低新房供给，对房价有稳定作用。预售制背 景下，房企拿地到销售（取得预售制）通常在 6-9 个月左右；现售制下房企需完成项 目竣备后销售，从拿地到销售的周期在 2-3 年左右。现售将使得新房供给延缓，降低 当前供给，有利于去库存，稳定房价。据中指数据，截至 2025 年 3 月，一线、二线 和三四线城市商品住宅去化周期分别为 18.3、20.0 和 26.2 个月。地方政府在土地 出让政策层面有一定自主权（因城施策），因而我们预计库存偏高、去化周期较长的 低能级城市推行现房销售政策较快，而市场表现良好库存相对健康高能级城市（如 杭州、上海、成都等）或将逐步试点推行。

现房销售或使土拍热度下降，土地价格下滑。在 2016-2020 年房地产市场上行 周期，现售通常用于限制土地市场热度，如 2016 年 8 月，苏州新政要求当土地出让 成交价超过市场指导价时，工程结构封顶后方可申请预售许可；当土地出让成交价超 过市场指导价 10%时，工程竣工验收后方可申请预售许可。2016 年 8 月南京新政首 次将土拍价格与现房预售的条件相挂钩，规定当该地块网上竞价达到最高限价 80%时， 低层建筑申领预售许可需达到建筑主体封顶；当网上竞价达到最高限价的 90%时，该 地块所建商品住房必须现房销售。批量出让现售地块，亦会使土拍热度降低，如 2021 年 9 月杭州 10 宗现房地块，全部流拍。我们预计未来现房地块的出让，或使土地价 格下滑，房企在项目测算利润率端会有考虑更厚安全垫。 现房销售所见即所得，有效防范交付风险。预售制下，由于销售和交付有时间差, 部分项目存在虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为,同时也可能出现无法建 成或交付的风险，购房者承担了较大风险。而现售制下，项目已经竣工验收合格，购 房者所见及所得，购买后即可办理产权证，能有效降低购房者的风险。

4.2房企：高周转模式失效，需提升自身经营能力

现房销售拉长房企项目经营性现金流回正周期，高周转模式难以延续。预售制 下房企项目通常经营性现金流回正周期在 12-18 个月左右，而现售制下，由于有 2 年左右的建设周期，项目经营性现金流回正周期或增加至 36-42 个月。当前以及过去较 长一段时间，房企快速销售、快速回款，资金回正后立马投入下一个项目的高周转模 式难以延续。拿一个项目，做好一个项目，赚一个项目的钱或是房企未来的稳健发展 模式。

现房销售增加开发商资金成本，对净利率和 IRR（内部收益率）有影响。从房地 产开发资金来源看，2024 年个人按揭贷款、定金及预收款两项占开发资金来源的比 例为 45.7%，在预售制下这两部分资金对房企而言相当于优质的无息融资；现售后， 项目层面的个人按揭贷款、定金及预收款或延期 2-3 年到位，房企需用自有资金和 其他融资填补，融资成本将明显增加。以北京某项目为例，销售总货值约 127 亿元， 期房销售下财务费用约 2.2 亿元，净利率 8.0%；其他条件不变的现房销售下，财务 费用约 5.6 亿元，净利率 6.0%，现房对净利率的影响约 2 个百分点（不同项目有所 差异）。而从内部收益率 IRR 角度看，其为资金流入现值总额与资金流出现值总额相 等、净现值等于零时的折现率，现金流回正的周期加长预计对 IRR 有较大影响。净利 率可通过降低成本提升，IRR 需加快现金回流，我们认为房企未来拿地或将更多考虑 净利率厚度，对 IRR 的门槛或降低。

现房销售对房企产品品质、运营效率和融资能力要求更高，或加速行业出清。① 现房销售，购房者先验房再付款，更考验开发商的产品力，产品瑕疵的影响将会放大， 客群进一步向优质项目集中；②现售导致的项目现金流入延后或使房企进一步加快 开发速度，以尽快回笼资金，我们预计装配式建筑的使用普及率将提升；③现售背景 下，项目个人按揭贷款、定金及预收款这两项无息融资形成空缺，拥有更低融资成本、 更多融资渠道的优质房企更能适应现房模式，其他房企或加速出清。

编辑：火腿肠