2025年REITs行业一季度业绩综述：板块分化加剧，看好优质内需资产及景气度修复资产

1、综述：次新 REITs 一季度业绩达成率良好，总体经营仍持续承压

1.1 业绩达成率：27 只次新 REITs 项目业绩达成率表现良好，一季度三大指标均超 100%

截至 4 月末全市场共 66 只上市 REITs，62 只 REITs 披露 2025 年一季报（汇添富九州通医药 REIT、南方 顺丰 REIT 和汇添富上海地产租赁住房 REIT、华泰苏州恒泰 REIT 等 4 只 REITs 因上市时间较短无需披露）。 次新项目达成率表现良好，27 只拥有达成率数据的 REITs2025 年一季度的收入、EBITDA、可供分配金额 的平均达成率均超 100%。27 只拥有可比数据的 REITs（主要为 2024 年下半年以来的次新项目）2025 年一季度 收入、EBITDA、可供分配金额的平均达成率分别为 103.9%、125.0%、109.5%，均超额达成。 分业态看，消费、市政环保板块表现较佳，产业园区、仓储物流、交通基础设施、能源等板块表现分化。 分业态来看，消费、市政环保板块业绩达成表现最佳，消费板块（5 只有达成率数据）业绩实现全面达标，三 大指标（收入、EBITDA 和可供分配）达成率分别为 110.9%、113.7%、141.4%。市政环保板块（2 只有达成率 数据）,三大指标达成率分别为 158.5%、370.9%、197.3%（数据异常高主因样本量较少，济南能源供热 REIT 业绩亮眼）；其他板块来看，能源板块（3 只有达成率数据）,三大指标达成率分别为 114.0%、103.8%、 59.1%。产业园区、仓储物流及交通基础设施板块总体达成率较好，三大指标达成率普遍超过 100%，但板块内 表现分化。

1.2 季度同环比：62 只存量 REITs 总体业绩压力仍存，多数项目一季度业绩同环比仍承压

6 2 只 REITs 总体业绩压力仍存，多数项目一季度业绩同环比仍承压。一季度 62 只可同比 REITs 三大指标 （收入、EBITDA 和可供分配金额），平均同比变幅分别为-5.6%、-6.6%、-11.0%。边际环比上看，季度收 入、EBITDA 和可供分配金额平均环比变幅分别为-2.8%、26.1%、-1.5%，EBITDA 环比较高主因鹏华深圳能源 REIT 环比增加 903.0%，但多数项目仍然承压。分板块来看，消费、保租房 REIT 等业态同环比表现较佳，产业 园、仓储物流等顺周期业态则普遍承压，但本季度交通基础设施业绩同环比表现较好；能源及市政环保板块则 受资源季节性变化、电力价格调整等复杂因素约束，涨跌互现。

2、业态：板块分化加剧，消费、保租、市政环保等业态运营稳健

2.1 产业园区：整体业绩及经营持续承压，以价换量难以为继

产业园板块业绩整体承压。披露可比业绩的产业园区 REITs 一季度收入、EBITDA、可供分配金额达成率 分别为 95%、101%、97%，环比四季度有所下降。板块整体业绩同环比均维持下降趋势，拥有环比数据的 12 只产业园区 REITs 中仅 2 只收入环比正增长，7 只 EBITDA 环比正增长。 个券表现分化，厂房 REITs 表现稳健，研发办公 REITs 承压。个券来看，厂房业态的博时津开产园 REIT 表现最佳，同时实现收入、EBITDA、可供分配金额环比稳定增长，中金联东科创 REIT 第一季度三大业 绩指标也超额达成；研发办公 REITs 中建信中关村 REIT 业绩增幅最大，收入环比增长 2.6%，EBITDA 环比增 长 27.5%，主要因为去年四季度采取“以价换量”策略以及提供装修改造服务使得维修改造费用上涨，计算基 数较低。此外华安张江产业园 REIT、东吴苏园产业 REIT、华夏和达高科 REIT 收入、中金湖北科投光谷 REIT 同比下滑幅度最大，分别达 17.7%、14.3%、14.6%、12.6%。

多数项目出租率延续下滑趋势，一线城市项目表现优于二线城市项目。 （1）量：出租率波动，多数项目下滑趋势增加。可获得一季度环比数据的 14 只产业园区 REITs 中，9 只 REITs 出租率下降，1 只 REITs 出租率持平，3 只 REITs 出租率实现增长。3 只实现出租率增长的 REITs 分别 为建信中关村 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT、华夏和达高科 REIT，环比增长 2.0、4.0、0.4 个百分 点，其中增幅较大的两只均为一线城市项目。出租率下降的 9 只 REITs 中，3 只为一线城市项目，其余 6 只为 二线城市项目，且降幅最大的三只 REITs 均为二线城市项目，分别是华夏合肥高新 REIT、国泰君安东久新经 济 REIT、东吴苏园产业 REIT，环比下降 7.0、5.0、4.0 个百分点。 （2）价：租金环比普跌，以价换量难以为继。产业园区 REITs 租金单价披露具有不连续性，在拥有环比 数据的 14 只产业园区 REITs 中，10 只租金单价均环比下跌。其中博时蛇口产园 REIT 跌幅最大，环比下跌 9.4%。此外，仅华夏合肥高新 REIT、国泰君安东久新经济 REIT、中金湖北科投光谷 REIT 租金分别环比上涨 7.4%、0.4%、0.3%。

2.2 仓储物流：以价换量成效较好，散租项目出租率继续回升

仓储物流板块收入同、环比多数下滑，新上市项目达成率表现亮眼。业绩端看，中金普洛斯 REIT、嘉实 京东仓储基础设施 REIT、华泰宝湾物流 REIT2025 一季度收入环比下降 1.9%、3.3%、14.7%，红土创新盐田 港 REIT 收入环比由上季度下降情况转为上升 0.9%。拥有同比数据的三家 REITs 收入同比均下滑。达成率方 面，华夏深国际 REIT 均达预期，延续超预期表现；华安外高桥 REIT 首次发布季报，三大业绩指标也均达预 期；但另 2 只扩募 REITs 三大指标均不及预期，这主要源于一季度国际贸易政策波动，致使部分项目租户对业 务稳定性预期趋于谨慎，进而收缩租赁需求。同时，仓储物流行业竞争加剧，新老项目面临不同程度的招商压 力，影响了租金收入与整体收益达成。

以价换量策略成效较好，散租项目出租率持续回升。 量：出租率显著修复，区域分化加剧。（1）嘉实京东仓储基础设施 REIT 延续关联方整租模式，Q1 继续 保持 100%满租。（2）散租项目中，中金普洛斯 REIT 出租率环比上升 4.2 个百分点至 90.6%，旗下普洛斯淀 山湖物流园、增城物流园出租率分别环比提升 13.3 个百分点、15.4 个百分点，主因 2025 年 Q1 物流行业呈现 “量增利减”特征，长三角、珠三角消费品仓储需求随电商购物节备货周期回暖，叠加运营方主动优化租户结 构，引入第三方物流及快消品客户。（3）红土创新盐田港 REIT 出租率环比上升 1.9 个百分点，其现代物流中 心位于深圳盐田综合保税区，依托“入仓即予退税”政策试点，2025 年 Q1 成功引入跨境电商企业，推动出租 率提升 2.3 个百分点。（4）华夏深国际 REIT 出租率稳定在 92.1%，杭州一期项目因周边电商仓库需求饱和， 出租率微升 0.6 个百分点，但贵州项目受西南地区仓储设施供应增加影响，出租率环比下降 0.7 个百分点，区 域分化显著。（5）华泰宝湾物流 REIT 出租率环比下降，主要受天津物流园下降 9.1%拖累。 价：租金普跌，核心区域抗跌性凸显，以价换量策略延续。（1）嘉实京东仓储物流 REIT 环比下降 5.3%，武汉、廊坊项目租金环比分别微升 3.2%、3.3%，但重庆项目租金环比下降 16.5%，反映区域市场租金 分化。（2）3 只散租 REITs 租金单价均环比下跌，中金普洛斯 REIT 租金环比下降 2.0%，北京空港物流园、 增城物流园因非核心区位竞争加剧，租金分别环比下降 5.3%、6.6%，但通州光机电物流园作为北京核心仓储 节点，租金环比微升 1.3%，体现核心区域租金韧性。（3）红土创新盐田港 REIT 租金环比下降 1.0%，现代物 流中心仓库租金因新客户首年租金优惠政策环比下降 1.6%，但配套设施租金保持稳定。（4）华夏深国际 REIT 租金环比下降 6.8%，杭州一期项目通过短期租金折扣吸引客户，租金微升 0.3%，但贵州项目因租户续租 谈判降价，租金环比下降 9.8%，区域租金分化进一步加剧。（5）华泰宝湾物流租金环比微降 0.7%，其中嘉兴 项目租金升 2.2%、南京项目因折扣降 4.0%，天津项目持平。

2.3 保租房：经营总体保持高位平稳，政策类保租房业绩及经营优势突出

保租房 REITs 板块一季度业绩来看，次新的 1 个项目达成率承压。达成率来看，披露可比业绩预测的招商 基金蛇口租赁住房 REIT 的收入、EBITDA 及可供分配金额达成率分别为 92%、171%、91%。 存量的 6 个项目，业绩分化显著，上海、深圳等市场化程度较高区域的保租房的业绩同环比承压，北京、 厦门等区域的政策类保租房业绩较平稳。从营业收入来看，项目地位于上海、深圳等市场化程度较高区域的 REIT 受宏观经济波动影响更显著，业绩表现承压。其中招商基金蛇口租赁住房 REIT 收入环比降幅最大为 13.4%，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 收入环比下降 4.5%，同比下降 2.4%，华夏基金华润有巢 REIT 环比下 降 1.6%，同比下降 0.8%。位于北京、厦门等区域的政策类保租房抗周期属性凸显，业绩表现平稳，中金厦门 安居 REIT 一季度收入环比持平，同比增长 2.9%，华夏北京保障房 REIT 一季度收入环比增长 1.9%，同比增长 1.7%。 租金总体维持稳定，小幅分化，政策类保租房租金稳步上涨，市场化类保租房租金小幅下降。按季度披露 租金单价的六只保租房 REITs 中，政策类保租房整体实现租金稳定上涨：中金厦门安居 REIT 最近六个季度租 金稳定增长，第四季度租金环比上季度增长 0.5%，同比增长 3.1%；华夏北京保障房 REIT 文龙家园项目同比 涨幅最大为 7.7%；红土创新深圳安居 REIT 环比增长 1.3%。市场化类保租房租金整体小幅下降：从同比来 看，华夏基金华润有巢 REIT 租金同比降幅最大为 3.1%；从环比来看，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 租金环 比下降 0.1%，招商基金蛇口租赁住房 REIT 租金环比下降 0.6%。 出租率总体保持高位平稳，招商租赁 REIT 实现较大提升。中金厦门安居 REIT 本季度出租率继续保持在 99%以上，接近满租；招商基金蛇口租赁住房 REIT 增幅最大，环比提升 13.4 个百分点，出租率达 92.4%；红 土创新深圳安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 出租率为 97.1%、95.4%、94.8%，分 别环比上升 0.8、1.0、0.5 个百分点。国泰君安城投宽庭保租房 REIT 出租率为 91.1%，环比下降 1.4 个百分 点。

2.4 消费基础设施：业绩普遍超额达成，出租率保持高位、租金有所分化

消费市场回暖叠加政策助力，消费 REITs 业绩普遍超额达成。从业绩达成率来看，除华夏华润商业 REIT 可供分配金额达略不及 100%，其余消费 REITs 单季度业绩三大指标均超额达成。这主要得益于一季度我国消 费市场呈现出的复苏态势。此外，消费 REITs 底层资产积极调改提升、出租率和租金收入维持稳定，叠加政策 层面的支持，如“两新政策”（大规模设备更新和消费品以旧换新）、“提振消费专项行动方案”及下沉市场 拓展的政策导向，均为消费 REITs 的业绩增长提供了有力支撑。 购物中心 REITs：出租率保持稳定，多项目经营指标稳健增长。（1）华夏华润商业 REIT：出租率高位 稳定，客流增长强劲。2025 年 Q1 出租率 99.1%，环比微升 0.1 个百分点，连续多个季度维持 99%以上，武汉 万象城、深圳万象天地等核心项目满租运营。租金单价 421 元/平方米/月。（2）华夏金茂商业 REIT：出租率 高位稳定，专门店租金短期承压。出租率 98.8%，环比增加 0.1 个百分点、同比增加 0.5 个百分点，主力店租 金 34.2 元/平方米/月保持稳定，但专门店租金环比下降 2.7%，反映疫情后租户结构向快时尚、性价比品牌调 整。（3）中金印力消费 REIT：出租率高位提升，核心项目调改见效。出租率 98.1%，环比增加 0.2 个百分 点，深圳印力中心、北京丽泽天街通过引入首店品牌，带动出租率回升；租金单价 263 元/平方米/月，环比增 加 5.8%，主因上海七宝万科广场续租租金随商圈成熟度上调。（4）华安百联消费 REIT：出租率因季节性退 租小幅下行。出租率 95.0%，环比微降 0.6 个百分点，主因上海百联青浦奥特莱斯部分租户季节性退租；加权 平均剩余租期 2.48 年，环比延长 3.8%，客流量达 634.39 万人次，环比上升 16.8%。（5）华夏大悦城商业 REIT：出租率逆势提升，会员经济发力。出租率 98.4%，环比增加 0.3 个百分点，北京朝阳大悦城、上海长风 大悦城通过主题街区调改，吸引年轻客群，项目会员总量较 2024 年末提升 8.26%，会员发展延续增长势能。 租金单价 363.5 元/平方米/月，环比微降 0.1%，高楼层零售租金因客流分化略有调整。

奥特莱斯 REIT：出租率、租金高位承压。（6）华夏首创奥莱 REIT：出租率小幅回落，区域项目表现分 化。整体出租率 97.5%，环比降低 0.6 个百分点，济南项目（95.9%）受山东区域奥特莱斯新增供应冲击，武汉 项目（99.1%）依托光谷商圈客流优势维持高位；租金单价 199.1 元/月/平方米，环比微降 0.4%，但济南项目 因引入运动品牌集合店，租金同比上涨 15.9%，展现差异化招商效果。 社区商超 REIT：出租率环比微降，仍在高位，长租期优势仍存。（7）嘉实物美消费 REIT：一季度整体 出租率 95.3%，环比下降 1.1 个百分点、同比下降 3.0 个百分点，北京大成项目、玉蜓桥项目受社区便利店、 生鲜超市退租影响，环比下降 1.7、2.1 个百分点，但德胜门项目（100%满租）因毗邻景区维持高出租率；租 金单价 114.3 元/月/平方米，环比下降 2.8%，华天项目通过引入社区医疗、家政服务等便民业态，租金同比上 涨 5.8%；加权平均剩余租期 7.18 年，租金收缴率 99.5%，长租期有效降低短期波动风险。 农贸市场 REITs：上市首个季度出租率承压。（8）易方达华威市场 REIT：首只农贸市场 REIT 亮相， 电商冲击下出租率承压。作为首个农贸市场类 REIT，出租率 87.7%，深圳华威电子市场受电商冲击，低于购 物中心类 REIT 平均水平；租金单价 134.4 元/月/平方米，收缴率为 100.00%，剩余租期 5.47 年。

2.5 交通基础设施：表现分化，部分项目车流量及通行费年内持续修复

交通基础设施 REITs 多数项目业绩同比向好，但收入达成率不及预期。1）多数 REITs 业绩同比向好： 华夏越秀 REIT、华夏中国交建 REIT、华泰江苏交控 REIT、中金安徽交控 REIT 和招商高速 REIT 收入均实现 同比增长，其中华泰江苏交控 REIT 收入和 EBITDA 均实现两位数的增长。2）一季度业绩达成率不及预期： 在公布的 4 只 REIT 中，收入达成率均不及预期，在 EBITDA 和可供分配金额中招商高速和平安宁波交投达成 预期。3）通行量和通行费用整体同比下滑：13 只高速 REIT 中披露三月主要运营数据，其中日均通行量有 10 只 REIT 同比下滑，通行费用上有 8 只同比下滑。拉长季度来看，在可获得数据的 13 只 REIT 中有 7 家 REIT 日均通行量和通行费用同比下滑。 板块内经营表现分化，部分 REITs 车流量及通行费年内持续修复，部分 REITs 受到分流、修路和天气等 因素影响承压。1）部分 REITs 项目经营表现亮眼，车流量及通行费年内持续修复。中金安徽交控 REIT 客运 车和货运车流量同比为 13.4%和 8.5%，整体呈现上升趋势；华泰江苏交控 REIT 车流量同比增长 15.6%，实现 通行费收入 9967.13 万元，同比增长 16.43%；招商公路 Q1 季度通行费同比收入 10.83%，主要原因去年天气不 佳基数低+路网变化 2）部分 REITs 业绩受分流、修路和天气等因素承压。国金铁建 REIT 受到渝遂复线分流 Q1 通行费收入-12.6%；中金山高 REIT 受分流因素 Q1 通行费收入-9.6%；易方达深高 REIT 受到分流和修路因 素 Q1 通行费收入-7.4%；工银河北高速 REIT 一季度受春节影响，处于货车淡季，业绩受影响；平安广州广河 REIT 主要因春节免费通行政策实施天数较 2024 年增加 4 天，且春运期间长途货车占比下降。

2.6 市政环保：垃圾处理项目业绩承压，水务、水利类项目运营稳健，供热项目 表现亮眼

中航首钢绿能 REIT：业绩持续承压，技术优化对冲垃圾减量。2025 年 Q1 实现收入 8908 万元，同比微 降 0.4%，EBITDA 同比增加 26.5%，可供分配金额同比增加 7.8%。2025 年 Q1 生活垃圾处理量 21.6 万吨，同 比下降 9.2%，主因北京市垃圾分类深化导致源头减量。但通过设备检修优化减少 406.85 小时停机时间，以及 垃圾池保温改造，单位垃圾发电量同比提升 33%至 384.1kWh/吨，带动上网电量同比增长 20.7%至 8303.7 万 kWh。项目通过"检修错峰+效率提升"策略，在处理量下降背景下实现 EBITDA 同比增长 26.5%，展现运营韧 性。 富国首创水务 REIT：深圳项目稳健运营，合肥项目产能利用率承压。2025Q1 收入 6653 万元，同比下降 8.0%，EBITDA 同比微增 0.9%，可供分配金额同比减少 14.5%。污水平均处理量 52.8 万吨/天，同比下降 5.4%，其中深圳福永 10.9 万吨/天、松岗 14.1 万吨/天，项目产能利用率维持 87%-94%高位，但合肥项目处理 量 19.5 万吨/天，同比降低 19.1%，产能利用率仅 65.2%，主因区域工业污水排放减少及设备检修影响。 银华绍兴原水水利 REIT：一季度整体运营平稳，长协机制保障收益。2025Q1 收入 4455 万元，环比降低 17.2%，EBITDA 环比上升 9.2%，可供分配金额下降 55.1%，均未达预期。供应原水量 6613.0 万立方米，同比 增加 3.0%，原水价格维持 0.66 元/立方米（不含水资源税）。项目与绍兴市水务集团签订至 2043 年长期供水 协议，第二阶段供水量较招募书预测增加 13%，叠加汤浦水库近十年年均供水量超 3 亿立方米的稳定基础，为 现金流提供长期保障。 国泰君安济南能源供热 REIT：新上市项目表现突出，供热季表现超预期。2025Q1 收入 37747 万元，达 成率 247%，EBITDA 和可供分配金额达成率分别为 656%和 298%，均远超预期。供热面积 3970.5 万平方米， 收费面积 2765.6 万平方米，按面积计价收入占比 82%。项目收缴率 99.7%，但停热率达 30.4%，主因部分用户 申请停热或区域供热管网改造。尽管短期停热影响收入，但两部制计价模式（基本热费+计量热费）贡献增量 现金流，推动可供分配金额达成率显著领先。

2.7 能源：业绩分化，部分项目上网电量与结算电价承压

一季度收入、EBITDA 达成率较好，但可供分配金额达成率不及预期，三大指标业绩同比承压。一季度板 块内拥有达成率 3 只项目的收入、EBITDA、可供平均达成率分别为 114%、104%、59%，收入整体完成度较 好，但可供分配收入达成率不及预期。业绩同环比来看，受季节因素/供需改善/市场化运行等因素承压导致业 绩同环比分化。1）鹏华深圳能源 REIT 一季度收入同比下降 17.4%，由于省内政策引导和电力供应能力提升， 整体电力市场呈现供大于求态势，叠加能源价格回落和电力市场竞争加剧，使得广州地区电价短期内承压，业 绩同比回落。2）京能光伏 REIT 一季度收入同比下降 20.6%，主要原因是周边竞争性项目已并网投产，其次是 受季节因素太阳光辐射量同比下降。3）国电投 REIT 收入同比下降 15.6%，风资源较去年同期有所下滑，本季 度上网电价略有上升，但整体业绩仍同比承压。4）嘉实中国电能 REIT 受季节影响，水电收入环比下降，一 季度收入、EBITDA 和可供分配金额环比均负增长。5）特变电工 REIT 一季度收入环比上升 26.2%，发电量和 结算电量开始回升，但电价受到市场压力，在一定程度上限制了收入增长的幅度。6）中信建投明阳 REIT 两 个子项目中黄骅旧城风电场发电量和结算电价环同比实现增长，红土井子风电场实现环比增长，由于一季度风 能资源较好，业绩实现增长。

能源 REITs 内部分化显著，部分项目上网电量与结算电价承压。细分来看：1）鹏华深圳能源 REIT 上网 电量为 5.07 亿千瓦时，同比下降 11.7%，LNG 单吨成本为 2311.29 元/吨，同比上升 7.2%；2）京能光伏 REIT 业绩下降主因结算电量同比-18.9%，结算均价+5.08%，结算电费-14.8%；3）国电投 REIT 发电量和上网电量 一季度分别为 34933.3 万千瓦时、34024.0 万千瓦时，同比下降 18.3%和 18.4%。4）嘉实中国电建清洁能源 REIT 发电量环比下降-55%，同比下降-0.5%，但其电价环比有所提升；5）中信建投明阳智能新能源 REIT 一 季度收入达成率和 EBITDA 达成率为 104%，黄骅旧城风电场上网电量和电费总收入（不含税）分别为 7581.0 万千瓦时和 4055 万元、红土井子风电场上网电量和电费总收入（不含税）为 4756.9 万千瓦时和 1640 万元， 得益于黄骅旧城风电场业绩显著，推动总体业绩表现较好。6）华夏特变电工新能源 REIT 发电量和结算电量 开始回升，环比变化为 26%和 25%，平均结算电价环比下降 11%；7）工银蒙能清洁能源 REIT 一季度发电量 为 11748 万千瓦时，结算电量为 113373 万千瓦时，结算电价为 0.3445 元/千瓦时，细分下华晨风电场发电量为 9147 万千瓦时，恒泽风电场为 2601 万千瓦时。

编辑：火腿肠