2025年地产新视角：城市扩张对房地产销售的挑战与影响——传统扩张路径面临挑战，城市Z轴发展效率或为未来成交量决定性因素

1 我国过往商品房销售情况复盘

1.1 我国商品房销售上一轮上涨周期自 2015 年持续至 2021 年

我国商品房上一轮上涨周期自 2015 年开始持续至 2021 年，全国商品房销售面积 从 2015 年的 12.8 亿平米上涨至 2021 年的 17.9 亿平米，2015-2021 年的累计涨幅 达到 40%。 自 2022 年开始，我国商品房销售出现下滑，2024 年全年商品房销售仅 9.7 亿平 米，较 2021 年全年的 17.9 亿平下跌 46%。

1.2 全国销售结构性复盘：2015-2021 年分省份销售贡献

在上一轮上涨周期（2015-2021 年）中，全国 31 个省市（包括直辖市）中仅有 15 个省份销售面积涨幅超过 40%，而其中包括北京、上海等一线直辖市在内有 8 个 省级地区 2021 年销售面积相较于 2015 年呈现的是负增长。 在涨幅超过全国平均水平（40%）的省市中，累计销售面积贡献占比超过 5%的仅 7 个，分别为：四川（面积占比 7%，累计涨幅 78%）、安徽（面积占比 5%，累计 涨幅 69%）、浙江（面积占比 6%，累计涨幅 67%）、河南（面积占比 8%，累计涨 幅 55%）、山东（面积占比 8%，累计涨幅 47%）、江苏（面积占比 9%，累计涨幅 45%）、湖南（面积占比 5%，累计涨幅 44%）；再加上广东（面积占比 9%，累计 涨幅 20%），合计贡献全国这段期间 56%的销售面积。 从绝对量来看，2021 年全国销售较 2015 年增加 5.1 亿平，贡献最多的 4 个省份 （四川、江苏、河南、山东）增量占比达到 40%，而这 4 个省份中江苏、山东为 沿海省份，四川、河南为内陆省份。

1.3 全国销售结构性复盘：2022-2024 年分省份销售贡献

自 2022 年开始，我国商品房销售出现调整，2024 年全国销售面积相较 2021 年下 降 46%；在本轮调整中，共有 15 个省份销售面积降幅超过全国水平，其中累计销 售面积占比 5%以上的省份分别为：广东（面积占比 8%，累计降幅 47%）、浙江 （面积占比 5%，累计降幅 49%）、四川（面积占比 7%，累计降幅 53%）、河南（面 积占比 7%，累计降幅 53%）。 从绝对量来看，2024 年全国商品房销售面积较 2021 年减少 8.2 亿平米，四川、河 南、安徽、广东、江苏等 10 个省份减少量合计达到 5.6 亿平米，占比接近 70%。

1.4 典型省份特征分析

通过对上一轮上涨及本轮调整的拆分，我们选出对全国销售影响较大的 6 个省份： 河南、四川、湖南、江苏、广东、浙江进行对比分析。 从地理位置上看，河南、四川、湖南为内陆省份，江苏、广东、浙江为沿海省份。 地理位置使得省份之间经济发展速度存在差异，同时也造成省份人口变化不同。 整体上来看，上述 6 个省份在 2015-2021 年期间都在经历进一步城镇化，但其城 镇化的驱动因素并不完全相同：1. 广东、浙江常住城镇人口增加超过 1 千万人，同时常住人口数量也有较大提 升； 2. 湖南、河南、四川三个内陆省份虽然常住城镇人口在增长，但常住人口总增 量很少。 3. 江苏常住人口增量为 677 万人，低于广东、浙江、河南；其常住城镇人口增 量为 190 万人，高于河南、四川及湖南。 也就是说，广东、浙江两个沿海省份的城镇化率提升有较强的外省流入贡献，而 三个内陆省份的城镇化率提升主要靠省内的人口流动，即省内农村人口进城，江 苏介于上述两种情况之间。 但城镇增量人口与商品房销售的对应关系上并没有展现出明显的区域特征，人口 流入最多、经济相对较为发达的广东省增量城镇人口对应的人均销售面积仅 65 平 米，而人口净流入承压的湖南省该面积达到 107 平，远高于广东省平均情况。

我们选取北京、上海、深圳三个一线城市，以及政策出台落地较为积极的郑州及 武汉作为代表城市，其中北上深三个一线城市在过去由政策驱动的地产周期中， 均是价格的引领者和价格周期的深度参与者。但我们回顾其历史成交情况，可以 观察到以下 3 个现象： 1. 北京、上海、深圳这三个城市的成交量在 2015-2021 年这一轮上涨周期中并 没有明显的增长趋势；反而郑州、武汉两个中部省会城市的商品房销售面积 一路上涨至 2018 年的最高点，整体走势与全国总体趋势较为接近； 2. 在人口、城市体量远小于北京、上海的基础上，郑州、武汉这两个中部省会 城市在 2015 年后有着明显高于北上深的商品房销售规模；3. 自 2015 年开始，郑州、武汉对于人口的吸引能力超过北京、上海，并从 2020 年开始超过深圳； 4. 深圳在 2020 年以前一直维持着这 5 个城市中最高的常住人口增量，但其商 品房销售面积却为 5 个城市中最低的水平。 上述现象说明城市经济、产业发展水平并非人口流入的决定性因素，同时人口流 入量也并非商品房销售量的短期决定因素。

2 城市扩张或为过去商品房销售的底层驱动力

2.1 商品房销售面积与建成区面积的增长高度相关

我们研究发现，各省份历史累计的商品房销售面积与累计的省内城市建成区面积 增长具有极强的相关性（注：建成区面积数据只包括县级市，并未包含县城建成 区面积）。说明城市扩张可能是商品房销售的驱动力。从逻辑推导上也较为顺畅， 因为房屋建设从空间上说一定是在空置的土地上建设，而城市扩张阶段会带来足 够多增量的空置土地用于建设，而城市如果停止扩张，空置土地源于拆旧，且新 房建设需要与老的规划匹配，无论是从土地供给效率还是建设效率都应该低于城 市扩张时期。我国过去经历了高速的城市化发展过程，绝大多数城市都在快速扩 张。

2.2 城市扩张的速度影响了人口流入与房地产销售

而从城市扩张的视角再来看北京、上海（2016 年 7 月 22 日，上海市委、市政府 召开“崇明撤县设区”工作大会，改崇明县为崇明区，其部分乡镇通过合并或转 为街道，被纳入更统一的建成区统计范围，导致上海在 2018 年建成区面积有明显 增长）、深圳、郑州、武汉，可以一定程度上说明他们商品房销售的趋势差异。武 汉、郑州建成区面积增长的斜率明显高于北上深。

考虑建成区面积在具体城市可能受地貌环境、建设强度的影响，导致比较的严谨 性不足。我们从更为具体的土地供给分布视角看城市扩张对销售带来的影响。重 庆是一个非常直观的案例，重庆过去商品房销售整体的走势与武汉、郑州趋势相 近；对比重庆 2010-2011 年土地供应与近 3 年的土地供应分布，可以发现呈现非 常明显的由中心城区向外围扩散的趋势，近三年土地供应的分布离散程度与 2010- 2011 年明显不同。

同样前文中的武汉从土地供应视角看，也呈现明显的扩散趋势，近三年土地供应 的分布离散程度与 2010-2011 年明显不同。

而前文中的上海，2010 年-2011 年的土地供应与近三年的土地供应从地理分布上 并无明显外扩趋势，土地分布的离散程度也无明显差异。说明从城市建设的角度， 上海近 10 几年已经没有明显的扩张。

北京的土地供给分布变化与上海较为一致，2010 年-2011 年的土地供应与近三年 的土地供应从地理分布上并无明显外扩趋势，土地分布的离散程度也无明显差异。 北京和上海的土地供给分布变化说明 2010 年后其城市的扩张速度已经显著放缓， 这也解释了为什么北京上海房价在全国领涨，新房成交量却自高点后震荡下行。 我们认为一个城市的新房成交高点应该发生在城市高速扩张期间，当扩张速度显 著减缓则标志着城市逐步进入存量房时代，二手房的交易占比将显著提升。因为 新房对应的土地供给更多来源于现有建设区域的拆旧更新或土地转性，其供给效 率会显著低于城市扩张时期的荒地开垦。

北京、上海由于其特殊的地位，城市建设发展早于全国，先一步结束城市扩张很 好理解。而我国大多数城市在过去 10 年依旧处于扩张阶段，如下图列示的福州、 长沙、成都等。

2.3 当前人口、产业发展速度已滞后于城市扩展速度

当人口增长、产业发展、经济增长与城市扩张速度相匹配时，城市新发展的建成 区配套建设较快，新区域的商品房销售可以得到充分支持；而当城市扩张速度高 于人口、产业、经济的发展速度时，新区建设效率会下降，相应配套的缺失会导 致商品房去化难度提升，已售项目的入住率也会维持较低水平。 首先，从城镇人口增速与建成区面积增长关系来看，几个典型内陆省份（湖南、 湖北、四川、河南）2015 年以前的人口及建成区面积均在快速增长，但在 2015 年之后，城镇人口增长趋缓，而建成区面积增长的降速相对滞后。也就是说，在 2015 年之后上述几个内陆省份城市扩张都有明显提速。

从更为对应的指标——城区人口/建成区来看，根据国家标准《城乡用地分类与规 划建设用地标准 GB50137-2011》：新建城市的规划人均城市建设用地指标应在 85.1-105.0 ㎡/人内确定。相当于每新增一平方公里建成区对应的合理增量城区人 口为 0.95 万人-1.17 万人。 我们以 1 万人/平方公里建成区为分界线：2002 年全国 647 个城市中只有 251 个 城市城区人口/建成区面积低于 1（万人/平方公里），全国所有城市均值为 1.31， 说明当时的城市发展有所欠缺；到 2006 年，全国已经有 341 个城市城区人口/建 成区面积低于 1，全国平均数据为 1.03；到 2014 年，这两个指标分别为 510 和 0.84，也就是说从全国水平来看，在 2014 年时城市规模已有超建，2014 年我国也迎来了商品房市场销售面积的第一次下降。至 2022 年，上述两个指标分别为 556 和 0.76，全国仅剩 91 个城市城区人口/建成区面积高于 1（万人/平方公里）。

根据 2023 年住建部发布的《城市建设统计年鉴》数据，截止 2022 年，剔除统计 异常值后，我国城区人口在 100 万以上、且城区人口/建成区面积高于 1（万人/平 方公里）的城市仅剩 23 个，其中密度最高的为上海、深圳，该指标分别为 1.99 和 1.84。

另外，部分省份存在建成区面积增长与各地区经济增速的趋势线呈现阶段性背离 的情况。

3 传统城市扩张路径面临一定挑战

3.1 资金限制

城市建设需要财政资金的先行投入，如果出现财政收缩，可能会导致城市新培育 区域配套建设与产业发展速度减缓，使得新区域吸引力减弱。

3.2 客观规律限制

除资金因素外，很多城市的扩张也已经来到了城市客观发展规律支持的上限。根 据住建部、中国城市规划设计研究院与百度地图联合编制的《2024 年度中国主要 城市通勤监测报告》，中国有相当多的城市通勤半径已经达到 30 千米的水平，且 在最近三年几乎没有增长。 而根据东京、纽约等国际性大都市的经验看，50 千米通勤半径几乎到了单一城市 发展的极限，且东京、纽约通勤半径从 30 千米增长至 50 千米分别花了约 20 年、 50 年。

在确定的通勤时间上限下，通勤半径主要由交通网络水平决定，但交通网络的建 设发展需要较高的人口、经济密度支撑；城市扩张到一定速度时，交通网络的建 设经济效益边际下降。中国目前有 54 个城市开通城市轨道交通线路，根据整理， 2023 年在扣除政府补贴后几乎所有地铁公司收入均承压。

4 未来成交量水平或由城市 Z 轴发展效率决定

城市扩张速度超越人口、产业、经济发展导致的结果是城市新扩展区域的产业发 展不及预期、配套建设效率低下，边缘地区的新房吸引力降低，从而需求转向中 心区域二手房，新扩张区域的库存持续积累。 而地方政府在具有较好配套区域的土地供给效率比城市扩张时的新城区土地供给 效率低，导致房企愿意获取的土地量减少，从而导致供给持续减少。

目前市场上的供给大致可分为两类： 1. 一类是配套完善区域的土地供给，主要通过城市更新、城中村改造、规划调 整、政府存量土地等来源供应。考虑当前房企拿地追求极高的销售确定性， 目前能成交的土地大概率属于配套完善区域较为优质的供给（需要剔除城投 等托底拿地的影响）。根据国家统计局数据披露，2024 年全年住宅新开工面 积约为 5.4 亿平米，商品住宅销售面积约 8.1 亿平米；根据克而瑞统计数据， 2024 年全年百强房企全口径销售面积约 2.3 亿平米，占全年商品住宅销售面 积比重为 28%；而百强房企对应拿地面积约为 1.1 亿平米，按比例测算全国 商品住宅成交土地面积约为 3.8 亿平米。结合统计局新开工数据及房企土地 成交数据，我们预计优质供给年供给量约在 3-5 亿平米。未来供给效率主要 取决于财政对于城市更新等的支持力度及政府的行政效率。 2. 第二类供给是城市边缘的供给，从存量体量上足够满足潜在的需求（狭义库 存即统计局披露的商品房待售面积为 7.5 亿平）。边缘供给的去化速度短期或 许会受政策、预期等的影响产生波动，但长期还是需要区域配套、经济的发 展，考虑当前的人口边际变化及地方财政投资能力，或许会是一个相对漫长 的过程。 概括而言：未来我国房地产销售的核心来源或驱动力已发生改变，过往主要由城 市 XY 轴外扩（即向城市外围区域扩张）驱动，而未来驱动力将更多来源于 Z 轴 方向（即现有城市内部的土地价值提升），对于地方政府的城市规划管理能力有了 更高的要求。

目前政策方向已在大力支撑城市 Z 轴发展。2023 年 4 月中央政治局会议提出在 超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，释放 政策信号，此后城中村改造工作开始被中央频繁提及。在 2024 年的 11 月，住房 城乡建设部、财政部联合印发通知，明确城中村改造政策支持范围由最初的 35 个 超大特大城市进一步扩大到近 300 个地级及以上城市。在资金支持上，符合条件 的城中村改造项目可纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构 提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、 法治化原则提供城中村改造贷款等。

编辑：火腿肠