2025年房地产行业专题报告：从中央经济工作会议看2025房地产行业

1、三年急跌接近尾声，行业仍在低位运行

四大一线城市出台优化房地产市场政策措施，包括优化限购政策、降低存量房贷利率、下调个人 住房贷款最低首付款比例、调减非本市户籍家庭购房社保或个税缴纳年限等。重庆、四川、广 东、湖北、云南等10余个省（自治区、直辖市）出台了省级层面促进房地产市场健康发展的政策 文件。武汉、南昌、合肥、广元等50余个城市出台了本市房地产市场优化政策。房地产一系列政 策推出后，就政策环境而言，目前较上一轮周期更为宽松。

全国：2024年1-12月，全国新建商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%，商品房销售额 为9.7万亿元，同比下降17.1%。其中，商品房期房销售6.7亿平方米，同比下降22.2% ；商品房 现房销售3.0亿平方米，同比增长19.1%，现房销售占比30.8%，较2023年提升8.3个百分点。12月 单月商品房销售额同比+2.4%，销售面积单月同比-0.5%；

重点城市：2024年1-12月，重点100城新建商品住宅月均成交面积同比下降约19%，降幅较1-11月 有所收窄；较2020年高点下降51%。12月单月，重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约 17%，同比增长约18%。

2024年，据初步统计，30个代表城市二手住宅成交套数同比增长约7%，累计同比较11月有所扩大。 12月，20个代表城市二手住宅成交套数环比增长17.5%，同比增长67.3%。 二手房占比：2024年，据初步统计，30个代表城市新房+二手房累计总成交套数同比下降6.2%，其 中二手房成交占比提升至62.4%，较2023年全年提高7.5个百分点。

50城：截至11月底，50个代表城市商品住宅可售面积约3.23亿平米，较2023年末下降6.7%，按近 12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.2个月，较2023年末延长3.6个月，较10月缩 短0.9个月，仍处于高位。分线城市：截至11月底，按近12个月月均销售面积计算，一线城市出清周期14.2个月，二线代表 城市出清周期19.9个月，三四线代表城市出清周期32.1个月，短期库存去化压力大。

土地市场：2024年300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，出让金规模仅为2020年高点四 成左右。

宏观经济内外遇多重考验。2024年以来国内经济整体延续恢复态势，但也面临一定挑战。外部而 言，存在全球经济增速放缓、地缘政治冲突等风险；内部来说，经济结构调整持续深化，有效需 求不足成为制约经济发展的主要矛盾。GDP、价格及信贷等数据指标也出现向下的波动。

微观体感待回暖，购房需求受压制。宏观经济数据反映出经济稳定运行中有挑战，微观对上述压力也有所感知，表现 在居民部门一个明显特征便是“缩表”，而这也导致购房需求的释放受到能力及意愿两方面的制约。 一则经济承压切实影响居民可支配收入，住房购买力下降。今年以来居民人均可支配收入累计同比整体仍处于下行走 势，去年全年累计同比增长6.3%，今年前三季度进一步下滑至5.2%；  二则经济景气度偏低削弱居民对于未来收入及就业的预期，其风险偏好降低，去杠杆意愿抬升。中国消费者信心指数 显示，今年以来就业预期及收入预期均有走弱。在这一背景下，居民部门显示出较强的缩表意愿。今年以来居民部门 杠杆率持续震荡，前三季度中长期贷款表现明显弱于季节性。

除了今年宏观及微观层面短周期的因素外，房地产关联的长周期变量也持续影响其走势。随着人口、城镇化、人均住房 面积等需求端因素支撑减弱，房地产市场迎来长周期拐点，需求收缩、中枢下移的大趋势难以避免。今年以来地产处在 增量时代结束的长周期中，叠加前文短周期波动的影响，市场整体呈下行走势，表现较低迷。 具体而言，长周期因素贡献减弱主要体现在以下三点： 一则，城镇化及人均住房面积增速放缓，城镇住房饱和度上升。2017年起我国城镇化率已达到60%以上，步入中期向后 期的过渡阶段。人均住房面积经历过前期的快速增长也已跻身于国际中等水平。城镇住房饱和度抬升，一方面意味着流 入人口住房需求的增长趋于平稳，另一方面也带动新建住宅规模向下调整。房地产市场上行动力有所走弱。

二则，前期居民快速加杠杆，购房需求有所透支。2015年棚改货币化及流动性宽松放大了居民购房需求，提振了房价上 涨的预期，商品房销量及价格均明显上涨。房价的大幅攀升加重居民部门的购房负担，房价收入比显著上行。居民部门 收入和储蓄不足以覆盖日益增加的购房成本，因此选择透支未来的消费，以加杠杆的形式来购房，因此2015年之后国内 居民部门杠杆率亦出现快速且大幅的走高。但这一趋势隐含过度透支购买力的风险，杠杆率过高会导致需求增长乏力、 持续加杠杆的空间逼仄。2021年起居民部门杠杆率便停止快速上行的涨势，步入震荡阶段，2024年二季度则下降了0.5 个百分点，居民房贷需求运行在低位。

三则，人口红利逐渐消退，适龄购房人群占比下降。人口是影响房地产走势的长期性因素。在人口红利期，人 口总量的增长、出生率的上升、适龄购房人群占比的抬高，均有利于购房需求的释放。当人口红利消退，上述 因素支撑减弱，房地产将由快速发展的增量时代步入总量放缓的存量时代。当下处于人口结构变化、需求中枢 下移时期：人口总量负增长、老龄化趋势加重，主力购房人群减少。伴随人口红利的消失，房地产也迎来长周 期拐点。

2、救市政策缓解供需失衡，量价调整至合理区间

供需失衡基本缓解，量价调整至合理区间

考虑到房地产行业基于人口发展，受到土地资源的约束且受政策影响，其运行存在周期性波动。当 下地产尚处于周期向下调整的阶段，实现“止跌回稳”还需满足一定条件。 一方面从房地产行业自身的周期性规律出发，走出萧条需要市场下行风险基本释放完毕，这需 要时间，空间上也需要调整至合理位置。房地产不同于一般商品和服务，其筹备、开发、建设 到销售耗时不短，行业收缩至扩张的时间跨度往往也较长。根据库兹涅茨周期理论，建筑业经 历一轮周期性波动需要15-25年，平均长度在20年左右。 梳理海内外经验也可以发现，房地产见顶到触底并不是个一蹴而就的过程，其中大型房价泡沫 的探底节奏更为缓慢。

房地产投资的预期收益及成本之间的差距尚待弥合。 国内租售比及租金回报率依旧处于低位水平。根据诸葛数据研究中心，2024上半年国内重点50城 平均租售比为1：590，租金与房价的偏离程度持续缩小，但与国际合理区间相比，当前租售比水 平仍偏低，房价与租金的偏离仍有修正空间。今年上半年的租金回报率虽然创下了2019年以来的 新高，但改善幅度有限，仅较2023年上升0.07个百分点。

相对较低的租售比及租金回报率对房地产投资存在限制性影响，这可以从两方面去理解： 一是地产投资的预期收益较难覆盖成本，尽管今年上半年租金回报率出现了积极的边际变化，地 产投资的预期收益有初步改善，但仍低于代表预期成本的房贷利率； 二是目前买房收租并不具备明显的选择优势，尤其是与十年期国债收益率相比，特别是一些一线 城市和强二级城市，租金回报率相对更低，还未达到2%的水平。

地产新政落地，楼市出现一定程度的回稳。 购房成本和租售比差距缩小有助于促进房价企稳。目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%- 2.8%之间，近期降息将推动资金成本下降。

救市政策继续推出稳定市场波动

政策同样是地产周期波动的重要驱动因素，在全球房地产的牛熊轮动中，不乏政策收紧导致的泡沫 破灭，市场触底回升同样也离不开积极政策的推动，方向上往往涉及宽松货币与扩张财政政策的联 动，当传统常规政策效用有限，超常规政策便成为政府干预的关键抓手。

美国：政策干预迅速有力，市场快速调整。2006年房价开始见顶回落，后地产风险蔓延至金融 市场并外溢形成全球危机，对此美国政府积极果断在居民纾困以及刺激经济方面展开救助。一 则通过降低利率、削减贷款额、鼓励再融资、延长贷款期限等方式减轻居民还款压力，二则执 行宽松货币政策，提供流动性，官方创设新融资工具、推出非常规的量化宽松措施，三则财政 方面通过为抵押贷款借款家庭再融资提供税收豁免、资助“两房”、救助不良资产、增加实体 经济领域政府开支等方式来托底经济。最房地产市场于2011年末开始回升。

日本：危机中后期超常规政策才推出，恢复时间相对漫长。上世纪90年代初日本地产泡沫破灭， 危机初期政策由紧至松转向节奏较为犹豫，中后期政府救市决心有所增强，90年代末起零利率、 量化宽松、不良资产处置等措施不断推出，名义房价于2012年走出周期底部。

国内政策方面，央地已推出一系列新政助力地产止跌回稳。

中央多部门明确增量政策。9月央行、国家金融监管总局、证监会联合召开发布会，会上央行宣布降准、降息、 调降存量房贷利率、降低二套首付比例，将保障性住房再贷款中央行出资比例由60%提高至100%，将经营性物 业贷款和“金融16条”延期到2026年底，研究出台盘活存量土地的增量政策等。10月住建部、财政部、自然 资源部、央行、金监总局等五部委打出“四个取消、四个降低、两个增加”的“组合拳”，推动市场止跌回 稳。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；降低住房公积金贷款利率、 首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房税费负担；增加城中村和危旧房改造、增加“白名单”项 目的信贷规模。

地方调控政策亦加速松绑。 9月政治局会议召开后（ 9月26日到10月16日），共有70个城市出台81次放松性 政策，广州、天津全面取消限购，北京、上海、深圳分区优化限购政策，厦门、深圳等取消限售，深圳、无 锡、杭州等取消新房限价。

大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务。全国城市更新工作部署视频会议1月20日在京召开， 中共中央政治局委员、国务院副总理出席会议并讲话。何副主席指出，实施城市更新必须科学制定城市更新 专项规划，坚持一张蓝图绘到底、干到底，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。要讲究策略方法， 坚持尽力而为、量力而行，先急后缓、有力有序，合理适用、因地制宜，科学确定改造目标和标准，让群众 舒适舒心。要落实项目资金平衡责任，按照市场化、法治化原则，统筹利用各方面资金资源，构建好政府、 市场与住户之间的资金共担机制。要坚持不动则已、动则必快、动则必成，按期高质量完成项目建设，确保 把好事办好、实事办实。要加强组织保障，城市政府应切实承担好主体责任，精心谋划组织，务实推进城市 更新项目实施，确保工程质量安全，中央有关部门要加强政策支持，共同推动城市更新工作取得实效。

3、展望明年，城中村改造和收储将成为胜负手

城中村改造——扩大内需，促进投资和消费，优化房地产结构

23年以来中央层面多次提及城中村改造问题，积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短 板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、促进投资和消费，激发上下游相关产业发展活力，优 化房地产结构。

2024年10月17日，国新办新闻发布会中提及通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改 造和危旧房改造。

2024年11月15日，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地加快落实增量政策措 施要求，进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。其中提及扩大城中 村改造政策支持范围。通知明确地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政 策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住 人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。这些城市符合条件的城中村 改造项目均可以获得政策支持：纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提 供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供 城中村改造贷款等，确保项目顺利推进。

据中指研究院测算，如果按100平米/套计算，可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约 10%左右。（2025年预计部分转化为实际销售）

收储存量房——加快消化商品房库存，推动新房销售“止跌回稳”

4月末政治局会议首次提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施；5月17日全国切实 做好保交房工作视频会议中首次明确表态支持“存量房收储”；6月20日住建部会议将收储城市层级 进一步下沉至市县级；7月30日政治局会议首次提到支持收购存量商品房用作保障性住房。

3000亿元保障性住房再贷款资金支持。2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%， 期限1年，可展期4次。此外，统筹考虑政策衔接，将原2023年1月设立的1000亿元租赁住房贷款支持 计划并入保障性住房再贷款统一管理。据央行公布，截至6月底保障性住房再贷款余额为121亿元。 据中指研究院估算可撬动资金3750亿元（收储国企20%自有资金，80%贷款），若资金使用过半，可 带动住宅销售超1800万平米，占市场总量约2.3%。 新提用好专项债券收购存量商品房，收储资金来源有所扩大。2024年10月12日国新办新闻发布会上 首次提及用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，还指出继续用好保障性安居工程 补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

报告节选：

编辑：火腿肠