2025年合肥城建研究报告：地产主业与转型升级齐飞，国企开发商迈向发展新阶段

一、政策加码助力楼市止跌回稳，供需双向发力加快去库存步伐

1.1 政策加码助力房地产止跌回稳

楼市支持性政策不断加码，推动房地产市场止跌回稳。自 2023 年 7 月政治局会议提出我国房地产市场供求 关系发生重大变化以来，房地产支持政策不断出台。2024 年 9 月底政治局提出要促进房地产市场止跌回稳以来， 房地产支持性政策继续加码。在需求端，降低存量房贷利率、统一首付比例、一线城市限购政策优化、降低交 易契税等政策陆续出台。在供给端，财政部提出支持专项债回收闲置土地及存量商品房，后者用作各地的保障 性住房。住建部提出通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，且年底前将“白名 单”项目的信贷规模增加到 4 万亿。有效响应政治局提出的商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，促 进房地产市场止跌回稳。

政策刺激效果显著，楼市景气度回升。2024 年 9 月底以来一系列地产政策组合拳有效刺激购房需求，并且 本轮楼市热度延续性较此前几轮刺激政策更为持久。据我们统计，2024 年 10 月、11 月、12 月 40 城市新房销 售面积分别为 1164/1330/1628 万平，同比增速分别为+5%/+28%/+28%，较 2022 年同期增速分别为-5%/+9%/+7%。 二手房方面，2024 年 10 月、11 月、12 月 13 城二手房成交面积分别为 724/832/1016 万平，同比增速分别为 +24%/+28%/+73%，较 2022 年同期增速分别为 64%/66%/127%。12 月当月来看，13 城二手房成交面积创新高， 40 城新房成交面积创 2023 年 3 月以来新高，楼市综合景气度较 9 月之前明显回升。

合肥楼市成交热度同步上升。公司房地产开发业务主要位于合肥，当前可售商品房超 80%位于合肥市。在 房地产优化政策加码下，2024 年 10 月以来合肥楼市成交热度同步上升。10 月合肥新房成交 2265 套，环比增长 71%，同比降低 8%，环比大幅提速，同比降幅大幅收窄。2024 年前 9 月合肥新房成交 1.5 万套，同比降低 54%。 11 月合肥新房成交 3008 套，环比上升 33%，同比上升 56%，年内首次同比正增长。二手房方面，10 月与 11 月合肥二手房分别成交 7803、8220 套，同比增速分别为 32%、60%，环比增速分别为 51%、5%。合肥楼市热 度回升有助于公司库存去化，加速资金回笼。

1.2 楼市回暖加快销售节奏，收储落地减轻库存压力

楼市回暖公司加快销售节奏。在一系列楼市政策出台后，包含合肥在内的楼市景气度在 10 月后回升，并且 成交热度延续至年底。景气度回升加快公司商品房销售节奏，根据中指统计的公司在南京和合肥的住宅项目销 售情况，公司 10 月商品房销售面积为 1.7 万平，环比增长 68%，销售金额为 3.8 亿元，环比增长 50%。11 月公 司销售热度高增，库存去化速度加快，单月商品房销售面积为 8.1 万平，同比增长 341%，销售金额为 16.0 亿元， 同比增长 186%。

收储落地减轻库存压力。2024 年 5 月 17 日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，会议提出可 以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房，至今已有超过 60 个城市表态支持存 量商品房收储工作，超过 30 个城市落地首批房源征集细则。合肥在 2024 年 5 月专门成立合肥安居集团来负责 合肥市范围内各类保障性房源筹集、投资、建设、运营、管理。9 月合肥安居集团发布《关于收购已建成存量 商品房用作保障性住房的征集通告》，拟征集已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房。11 月公司公 告合肥安居集团旗下的合美租赁、宾享家租赁、承悦租赁合计向公司收购 2318 套商品房，合计金额达 33.3 亿 元，约占公司可售货值 18%。

拿地聚焦合肥主城区，投资强度不减保障业务长期发展。收储落地后，公司回笼资金可支撑公司新增优质 土地储备。根据公司公告，公司 2024 年共计获取 8 宗住宅用地，合计土地面积为 36.5 万平，建筑面积约为 62.7 万平，总拿地金额为 59.5 亿元，预计四块地可售货值合计约为 150 亿元。8 宗地块均位于合肥市主城区，高新 区、新站、蜀山区、包河区各两块。其中新站高新区两宗地块主打低容积率别墅住宅区，包河区其中一宗地块 为与中海宏洋合作开发项目。公司 2024 年投资强度约 70%，且新增地块均位于合肥主城区，可支撑公司开发业 务长期发展。

住宅项目八成可售货值位于合肥主城区。公司 2024 年新增 8 宗住宅用地均位于合肥主城区，主城区可售货 值占比进一步提升。根据我们统计，截至目前公司住宅开发项目可售面积约为 126 万平，可售货值约为 258 亿 元。其中权益可售面积约为 113 万平，权益可售货值约为 224 亿元，权益可售货值中 80%位于合肥主城区，14% 位于合肥其他区域，6%位于合肥市外。

二、拟注入交易平台资产推动公司转型升级

2.1 拟收购交易集团加快转型升级，拓宽收入渠道

收购产业链上游资产，加快公司转型升级。公司 2024 年 9 月发布公告，拟通过发行股份购买控股股东兴泰 集团持有的安徽公共资源交易集团有限公司 100%股权（下称“交易集团”），发行价格为 4.11 元/股，标的资 产最终交易价格暂未确定。交易集团深耕交易服务领域，主营业务涵盖招标代理业务、招标增值服务、产权交 易服务等业务，主要通过向客户提供招标代理及增值服务、产权交易服务等专业服务获取收入和利润。交易集 团旗下包括四家控股子公司，同时参股安徽文化产权交易所、安徽省数据交易所等公司。招标代理、产权交易 位于房地产开发产业链上游，若本次收购完成公司主营业务将向上游延伸，优化单一房地产开发的业务发展模 式，推动公司加快转型升级，形成可持续、高质量发展的长效模式。

发挥协同效应，拓宽收入渠道。交易集团位于房地产开发上游，若公司收购完成后将从以下几个方面受益， 1）发挥协同效应，有效压降成本。公司在房地产开发业务中有较多采购需求，交易集团在工程、货物、服务等 方面拥有丰富的供应商资源，可帮助公司提升成本精细化管控能力，进而降低展业成本；2）改善单一地产业务 模式，拓宽收入渠道。公司业务模式较为单一，主要为房地产开发和租赁业务。单一的业务模式下业绩容易受 行业波动影响，因计提减值较多导致前三季度公司增收不增利。2023 年房地产业务收入为 78.7 亿元，占比为 99.6%，其中租赁业务收入为 0.7 亿元。交易集团 2023 年收入为 4.3 亿元，净利润 2.0 亿元。公司收购交易集团 后可拓宽收入渠道，并且贡献稳定利润来源；3）可以有效压降公司资产负债率。截至 2024 年 7 月底交易集团 总资产为 21.4 亿元，资产负债率为 8.8%，若收购完成后可降低公司资产负债率 3.3 个百分点。

2.2 数据交易方兴未艾，交易集团受益参股安徽数交所

数据资产价值凸显，数据交易方兴未艾。自 2019 年十九届四中全会将数据增列为新的生产要素以来，数据 要素体系化顶层设计不断完善。2022 年 12 月中共中央和国务院印发的“数据二十条”明确了数据基础制度体 系，包括数据产权制度、流通交易制度、收益分配制度、协同治理制度。2024 年起符合条件的数据资产可确认 为无形资产或存货，企业收集、管理、利用数据意愿提升，推动数据交易供需双向上升。2021 年全国数据交易 规模为 618 亿元，2023 年达到 1537 亿元，两年间复合增长率为 58%。当前我国数据交易方兴未艾，仍处于快 速增长阶段，据上海数据交易所等单位联合发布的报告预测，2030 年全国数据交易规模有望达到 7159 亿元， 2023-2030 年交易规模复合增长率为 25%。

数据交易所建设提速，交易集团受益参股安徽省数据交易所。随着数据交易规模不断上升，数据管理机构、 交易场所的组建逐步完善。自 2023 年 10 月国家数据局成立以来，31 个省（市、区）先后均成立数据管理管理 机构，各地数据交易场所转入一体布局、统筹管理新轨道。而后各地数据交易所建设提速，2022 年以来福建、 广东等 15 个省市区挂牌 20 个数据交易场所。2024 年 9 月数字安徽公司牵头组建安徽省数据交易所，后者是经 省政府批准设立的省内唯一持牌数据交易机构，目前交易所已吸引 100 余家数商入驻。安徽省数据交易所是国 内率先开展数据产权登记改革试点机构之一，10 月其发布了全国首张数据产权登记证书。交易集团持有安徽省 数据交易所 40%股份，未来有望受益于数据交易规模的快速增长。